Инвестиции в недвижимость — выгодно это или нет, в чем особенность этого сегмента? С точки зрения финансистов недвижимость — совершенно самостоятельная сфера со своими собственными правилами функционирования. Однако для инвесторов, в бытовом плане — это еще одна реальная альтернатива фондового рынка.
Сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость, для кого это подходит? Чем рынок недвижимости лучше, а чем хуже классического фондового рынка? Предлагаем разобраться в этих вопросах.
Что такое инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость — значительно более широкое понятие, чем это может показаться на первый взгляд. Прежде всего, это не просто покупка или строительство некоего объекта. На самом деле, когда речь идет об операциях на рынке недвижимости, то чаще всего подразумевается вложение денег в одном из четырех направлений.
- Строительство. То есть вложение денег на этапе возведения здания с целью в дальнейшем сдать построенное помещение в аренду или продать его.
- Девелопмент — более широкое понятие, чем строительство. Под девелопментом подразумевается комплексное развитие территории. Например, возведение жилого микрорайона, там же рядом строительство нескольких социально значимых объектов, школ, детских садов, поликлиники, а также торгово-развлекательного комплекса, офисных зданий, чтобы люди могли не только жить, но и работать где-то поблизости, и так далее.
- Рентное направление, когда те или иные объекты приобретаются разными путями — покупаются, строятся, берутся на длительный срок в доверительное управление — для последующей сдачи их в аренду.
- Операции с землей, когда участки приобретаются оптом и разделяются на более мелкие доли, наоборот, объединяются в единое целое, производится межевание, изменения разрешенного землепользования, и так далее. В итоге создается так называемый земельный банк, и задача управляющего сводится к тому, чтобы шаг за шагом увеличивать его стоимость.
Виды инвестиций в недвижимость
Вложения денег в объекты недвижимости могут осуществляться в разных формах. Прежде всего, любое физическое лицо или организация по закону может купить землю или здание и считать это инвестициями.
Второй, и, пожалуй, самый распространенный вариант — прямые инвестиции. С юридической точки зрения это работает так: есть компания, которой принадлежит объект. Эта компания привлекает инвесторов, предлагая им те или иные финансовые инструменты — войти в долю в обществе с ограниченной ответственностью или купив акции открытого или закрытого акционерного общества. Таким образом собираются средства для возведения или покупки объекта, а затем получается прибыль от его эксплуатации и делится между участниками.
Третий вариант, постепенно набирающий популярность — создание фондов профессиональными управляющими компаниями, которые аккумулируют деньги покупателей паев и вкладывают их в недвижимость.
Самостоятельные инвестиции в недвижимость
Самостоятельные инвестиции в недвижимость — самый простой вариант, которым пользуются граждане многих стран, не только в России. Для этого покупается по определенным критериям, например, жилое помещение, квартира, которая далее сдается в аренду.
При этом опыт показывает, что на сегодня доходность такой операции составляет 4-5% в рублях, что оказывается даже ниже процентов по банковским вкладам. Однако многие идут по этому пути в надежде, что помимо рентных платежей, их объект в будущем подорожает, и ту же квартиру можно будет продать дороже, чем она куплена.
Российские фонды недвижимости
Как правило, российские фонды недвижимости создаются в форме закрытых паевых фондов, то есть таких, из которых можно выйти только в конце заранее оговоренного срока. Это период существования фонда может быть определен в 5 и более, до 15 лет.
Об этих фондах на рынке ходит много мифов, и зачастую создаются некие иллюзии, что в них можно заработать большие деньги. Это происходит по одной простой причине: фонды недвижимости относятся к инструментам с повышенным риском и предназначены, в соответствии с российскими законами, только для квалифицированных инвесторов. В результате управляющие компании рекламировать их в отрытую не могут. А люди редко заглядывают на страницы рейтингов фондов, чтобы сравнить результаты.
За последний год ситуация с фондами сложилась примерно такая. Всего их в нашей стране существует около 110. Их них не более 40 показали положительные результаты за год по состоянию на май 2021 года.
По нашим сведениям:
- Первое место - на данный момент занимает фонд «АФМ-Перспектива», УК АктивФинансМенеджмент, доходность 40,48%.
- Второе место - «КьюБиЭф Региональная Недвижимость» под контролем компании КьюБиЭф Управление активами, доходность 39,06%.
- Третье место - фонд « КьюБиЭф Развитие регионов 2» той же компании, доходность 31,39%.
- Четвертое место - «Земля — недвижимость», управляющая компания Финансовая основа, прибыль 25,75%.
- Пятое место - фонд «Баргузин» от Прагма Капитал, прирост 22,70%.
Как мы видим, топ рейтинга занят в основном региональными компаниями. А те управляющие, которых мы все знаем, находятся далеко позади: Сбербанк со своим «Рентным фондом» на 15 месте, доходность около 5,7%, то есть на уровне гарантированного вклада. ВТБ показывает прибыль всего в 2%, а Альфа в настоящее время вообще в минусе на 1,5%.
Иностранные фонды недвижимости
На западе получили распространения так называемые REIT, от английского Real Estate Investment Trust, то есть фонды доверительного управления на рынке недвижимости.
Специализация таких организаций несколько отличается от российских аналогов. Их принято делить на
- Equity Funds – то есть фонды, которые, как и их российские коллеги, приобретают тем или иным путем недвижимость и сдают ее в аренду.
- Morgage Funds – специализируются на финансировании ипотеки, выпуске ценных бумаг под эти цели, и прочее. Если вспомнить последний кризис на рынке недвижимости США в конце 2000-х, то это как раз о них.
- Существуют, разумеется, и гибридные фонды, делающие в той или иной пропорции и то, и другое, зарабатывающие и на операциях с объектами, и на финансировании сделок.
В отличие от российских аналогов большинство крупнейших американских компаний в этой сфере просто торгуются на биржах, то есть пай можно в любой момент купить или продать также, как акции обычных предприятий. Единственная разница — они работают в области недвижимости.
№ | Фонд | Доходность |
1. | PGIM Selected Real Estate A | 11,02% |
2. | Real Estate Selected Sector SPDR | 10,94% |
3. | Cohen & Steers Real Estate Securities I | 10,73% |
4. | Dunhan Real Estate Stock A | 10,72% |
5. | Principal Real Estate Securities R4 | 9,34% |
Цена входного билета у этих фондов разная. Для некоторых из них минимальный размер инвестиций составляет 100 тыс. долларов. Для других — всего 1 тыс., что меньше обычной российской практики.
Для того, чтобы вложить деньги в эти западные фонды россиянам надо получить статус квалифицированного инвестора. Или заключить договор с западным брокером напрямую, минуя российских посредников.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Инвестиции в недвижимость имеют свои достоинства и недостатки. Плюсы можно выделить такие.
- Доходность объектов не бывает особо большой, но считается стабильной. В любом случае, людям надо где-то жить, поэтому при любых обстоятельствах они будут снимать или покупать квартиры. А бизнесу так и так понадобятся офисы, магазины и склады.
- Недвижимость — всегда реальная, осязаемая собственность. К ней можно прикоснуться, потрогать, использовать по своему прямому назначению — жить в квартире, открыть магазин или офис в помещении, и так далее.
- Цены на недвижимость в достаточной степени консервативны. Они изменяются значительно медленнее, чем котировки на фондовой бирже.
- Недвижимость обычно дорожает как минимум на процент инфляции, так как по своей сути является предметом, реальным товаром.
- Инвестиции в недвижимость, как правило, достаточно безопасны с точки зрения потенциального изменения законодательства и вообще юридических процедур. В особенности это касается жилого фонда. В конце концов инвестор может сделать так, что объект станет считаться его единственным жильем.
- Если удастся хорошо сдать объект в аренду, то недвижимость может обеспечить долгосрочный пассивный доход.
При этом у инвестиций в недвижимость есть и существенные минусы, в особенности если сравнивать с другими финансовыми инструментами.
- Доходность недвижимости оказывается на уровне или даже ниже рынка облигаций, хотя по облигациям платежи гарантированы, а с объектами — как повезет.
- Приходя на рынок недвижимости самостоятельно, инвестор столкнется с массой сложностей и дополнительных рисков. Юридические тонкости, серьезный риск столкнуться с мошенничеством и так далее.
- Недвижимость надо обслуживать и ремонтировать. Все это не похоже на счастливую беззаботную жизнь рантье с получением пассивного дохода, как представляется многим.
- Определенное упрощение ситуации — вложение денег в фонды недвижимости вместо приобретения объектов самостоятельно. Но и в этом не все так просто. Например, возможности таких операций может существенно ограничивать юридическое требование сначала получить статус квалифицированного инвестора.
- Оформление сделки, передача прав собственности с государственной регистрацией занимает много времени и стоит немалых денег. А услуги посредников вообще обойдутся в 3-6% от цены объекта.
- Вложения в недвижимость можно начинать, в зависимости от места расположения, от какой-то немаленькой суммы. Так, например, в Москве однокомнатная квартира стоит сегодня от 6-7 млн рублей минимум, и это только стартовый капитал для входа в рынок.
- Недвижимость менее ликвидна, чем ценные бумаги. Продажа объекта без существенной скидки от рыночной цены может занять несколько месяцев, а иногда и лет.
- На рынке существуют десятки мошеннических схем. Любую сделку, контрагентов, объекты — абсолютно все приходится проверять и перепроверять. Это стоит недешево, и редко, когда даже за деньги можно получить стопроцентную гарантию.
- Чаще всего сдавая объект в аренду, инвестор тем не менее, не может просто забыть о нем от платежа до платежа. От инвестора требуется обслуживать его собственность, вовремя производить ремонт, и так далее. В результате если сложить все текущие затраты, бывает и так, что сдача в аренду вообще оказывается невыгодным предприятием, или приносящим слишком низкие доходы.
Ценные бумаги или акции
Со многими недостатками рынка недвижимости можно справиться, если выбрать вместо тех же новостроек или покупки квартир на вторичном рынке — открытие брокерского счета и вложение денег на бирже. По сравнению с недвижимостью, ценные бумаги
- Обычно более ликвидны. Открыть и закрыть позицию можно в считанные минуты. В особенности это важно, если что-то пошло не так, ситуация в стране или в мире изменилась, и надо как можно быстрее спасать свои деньги.
- Сделки безопасны. Потому что контрагентом клиента всегда является расчетная палата биржи, она гарантирует поставку купленного актива или его оплату в случае продажи. Мошенничество на биржевых рынке ценных бумаг встречается значительно реже, чем на рынке недвижимости.
- Трансакционные расходы крайне низкие. Самый большой тариф за сделку может составлять до 0,5%. Но в действительности если совершать сделку на несколько миллионов рублей, то он будет не более 0,05%, что в сотни раз выгоднее, чем с недвижимостью.
При этом за акциями предприятий стоит доля в реальных работающих компаниях, это не просто бумага, а реальный документ, подтверждающий право инвестора на долю в доходах и даже возможность участвовать в управлении через собрания акционеров.
Рынок ценных бумаг контролируется значительно жестче, чем рынок недвижимости. Компании проходят лицензирование, а специалисты сдают экзамены, в то время как риэлтором себя нередко может объявить кто угодно.
Таким образом, единственная причина, почему многие до сих пор предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, а не в фондовый рынок — только одна. Они просто недостаточно знают, что это такое, и как работает.
Выводы о том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость
Инвестиции в недвижимость могут дать дополнительную возможность диверсификации портфеля. Но при этом на практике надо понимать ряд особенностей рынка.
Во-первых, это миф, придуманный заинтересованными сторонами, что недвижимость всегда только дорожает. На самом деле, она падает в цене во время кризисов еще сильнее, чем любые ценные бумаги, и при этом продать быстро объект становится невозможным.
Во-вторых, не стоит ожидать от рынка недвижимости и от пресловутых закрытых фондов слишком многого. На самом деле, то же самое и даже больше можно заработать, вкладывая деньги в акции на фондовом рынке.
На практике несложно заметить, что за последние несколько лет те, кто вкладывал деньги в акции, например, иностранных компаний — заработали значительно больше.
Отзыв о сайте