Существует два пути делать инвестиции в коммерческую недвижимость. Первый очевиден: возложить все на себя, построить или купить объект и развивать его, зарабатывая на нем деньги. Но такой подход будет иметь целый ряд подводных камней. Поэтому многие рассматривают другие способы вложения денег в коммерческие объекты.
Самостоятельные инвестиции в коммерческую недвижимостью
Тем, кто хотел бы заниматься самостоятельно инвестициями в коммерческую недвижимость, скорее всего, придется делать все самому. При этом порог входа, по мнению специалистов, составляет как минимум от 200 млн рублей.
Помимо денег, надо еще и разбираться в маркетинге объектов. Как правило, к коммерческой недвижимости относят офисные помещения, склады, магазины. В каждой сфере нужен свой подход, и ошибки могут обойтись для инвестора очень дорого.
Инвестиции в офисы
Для начала надо ответить для себя на главный вопрос: где брать арендаторов или покупателей на объекты. Это только кажется, что хорошая недвижимость всегда в цене. На практике, как только начинается кризис, сдать в аренду офисные помещения становится проблематичным.
Инвестиции в склады
Содержание склада — вопрос еще более тонкий. Конкуренция на рынке достаточно жесткая. Более или менее крупные компании стремятся переоборудовать такие помещения под себя, и каждый раз, когда происходит смена арендатора, фактически весь процесс начинается заново.
Инвестиции в торговые помещения
Магазины, крупные торговые центры по факту востребованы только до тех пор, пока там же есть крупный сетевой ретейлер, продающий продукты питания и все остальное. Если по той или иной причине его не будет, или он уйдет, то весь комплекс окажется без посетителей и, соответственно, без покупателей. А собственник — без арендаторов.
Юридические формальности и другое
Инвестиции в коммерческую недвижимость далеки от представлений о пассивном доходе. В действительности стоит только окунуться в эту систему. На каждое помещение существуют десятки нормативов и проверяющих, от пожарных до санэпидемнадзора, и так далее. Скорее всего, инвестору понадобится специалист по решению всех этих проблем, и наверное, понятно, как это делается на практике.
Кроме того, надо понимать, что в торговом или офисном комплексе постоянно что-то ломается, выходит из строя, требует планового или срочного ремонта или обслуживания. То есть нужен постоянный штат инженеров, техников, рабочих.
Профессиональные управляющие на рынке коммерческой недвижимости
В результате всех этих сложностей для многих, кто вкладывает деньги в коммерческую недвижимость наем профессионального управляющего — совершенно справедливое решение.
Другой вариант — передавать объекты той или иной компании в полное сопровождение и обслуживание. Это тот же управляющий, но как юридическое лицо. А значит, инвестора уже не особо беспокоит заключение трудовых договоров со всем персоналом комплекса, ремонт и обслуживание помещений, решение взаимоотношений с государственными контролирующими органами, и так далее.
Инвестиции в коммерческую недвижимость через фондовый рынок
Не удивительно, что следующим этапом развития рынка инвестиций в коммерческую недвижимость стало появление фондов, аккумулирующих средства для возведения или покупки объекта с целью его дальнейшей эксплуатации.
На сегодняшний день считается, что вложения в подобные объекты должны в среднем давать доходность в 10-15% годовых, что более, чем вдвое больше, чем доходность по вкладам в банках. Таким образом, срок окупаемости таких инвестиций составляет от 10 до 12 и более лет.
При этом управляющие готовы принимать взносы в паи такого фонда суммы, начинающиеся с 300-500 тысяч рублей, что значительно ниже входного билета для самостоятельного инвестирования.
Существенный недостаток таких схем — из них не так просто выйти в любую минуту. Для этого существует всего три возможности:
- Продать свой пай другим вкладчикам того же фонда.
- Самостоятельно найти покупателя на свой пай.
- Дождаться полной реализации и закрытия проекта, что может случиться, скажем, лет через десять.
Впрочем, и на этом рынке ситуация меняется. Если раньше банки платили те же пять процентов, а фонды недвижимости зарабатывали от 25% в год и больше, то надо понимать, от желающих вложить деньги не было отбоя, и управляющие могли диктовать свои условия.
Однако на сегодня все не так просто: и недвижимость уже не приносит былых доходов, и денег у населения на много больше за последние годы не стало. И это значит, что скорее всего, скоро утвердятся новые правила игры, нацеленные на привлечение инвесторов. При этом и входной билет станет дешевле, и возможности для вывода средств появятся.
Наиболее известные фонды недвижимости на рынке на сегодня — это:
- серия фондов «Активо» от Альфа-Капитал,
- «Рентный доход» под управлением ВТБ Капитал,
- «Гарант» от Гамма Групп,
- «Конкорд Эстейнт» - Конкорд Управление Активами,
- «Арендный бизнес» Сбербанка, и так далее.
Отзыв о сайте