Дарственная на квартиру: как оформить?

Оформить дарственную на квартиру можно через МФЦ, подарить можно, не только родственнику, но и любому другому человеку. Об этом Bankiros.ru рассказал основатель и управляющий партнер ГК «РосКо» Алена Талаш.

Как оформить

Дарственная: какие документы нужны

Конкретный перечень может изменяться, в зависимости от ситуации, но, как правило, он выглядит так:

• сама дарственная (договор);
• общегражданские паспорта сторон – того, кто дарит, и того, кто принимает дар;
• правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
• согласие супруга (-и), других собственников;
• подтверждение уплаты госпошлины (2 тысячи рублей, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

По желанию, но крайне рекомендуется представить:

• акт приема-передачи, чтобы подтвердить реальность передачи объекта;
• технические документы, например, экспликация, техпаспорт. Чтобы не было сомнений в отсутствии незаконных перепланировок.

Дарственная: плюсы и минусы передачи квартиры

Плюсы дарения жилья

Передача квартиры в порядке дарения привлекает своей простотой и быстротой. Сторонами дарения могут быть кто угодно. Некоторые ограничения возможны, когда стороной сделки становятся, в частности:

• дети;
• недееспособные граждане;
• госслужащие;
• банкроты (реальные и потенциальные);
• организации.

«Но по преимуществу если подарок принимает обычный человек от такого же человека, при этом сделка совершается именно для того, чтобы подарить квартиру, а не замаскировать другую операцию, то проблем не возникает», – заявила Талаш.

1. При дарении недвижимости тот, кто получает квартиру, становится собственником немедленно. В этом заключается основное отличие от оформления завещания, которое начинает действовать лишь после кончины завещателя (плюс полгода на принятие наследства).
2. Дарение можно задействовать, если собственник хочет на законном основании лишить квартиры лицо, которое имеет право на обязательную долю в его наследстве.
3. При дарении квартиры близкому родственнику собственник не платит налоги.
4. Также из плюсов можно отметить простоту оформления.

Минусы дарения

При регистрации в МФЦ не исключены претензии посторонних лиц, которые сочтут свои права ущемленными. Поэтому в целях безопасности рекомендуется все-таки удостоверять договоры с недвижимостью нотариально. Также придется потратиться на нотариуса при дарении доли в квартире.

Дарение, как и завещание, можно отменить. Но для отмены дарения нужны весьма веские причины. Например, покушение на жизнь благодетеля, подарившего квартиру, что подтверждено вступившим в силу приговором суда. Или если одаряемый скончался раньше дарителя. Полный перечень возможных причин для отмены есть в ст. 578 ГК РФ.

Для совершения дарственной нужен не только паспорт, но и ряд других документов, а также, если жильем владеют на праве собственности двое и более лиц (и супруги в том числе), то придется заручиться согласием всех. Причем эти документы должны быть удостоверены нотариально.

Дарственная на квартиру: кто и кому может передать

Подарить квартиру может любой собственник – человек (совершеннолетний, дееспособный), ИП, организация, при условии, что закон этого не запрещает. Исключено дарение между коммерческими фирмами (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК), если только нет особого решения президента РФ.

Законные представители детей в возрасте от шести до 14 лет (малолетних, по указанию ст. 28 ГК РФ), равно и недееспособных собственников не вправе дарить их жилье.

Собственники квартир, которые находятся на лечении (содержании, воспитании) в медицинских (социальных, образовательных) и тому подобных учреждениях, не вправе подарить свою недвижимость работникам этих организаций (подп. 2 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Подарки в виде квартир не должны принимать гос- и муниципальные служащие, равно и служащие ЦБ РФ – если подобный дар делается в связи с их службой.

Дарственная близкому родственнику

«Самое главное – это не довольствоваться устным заявлением, что часто бывает между близкими людьми, а составить и подписать договор. Устные сделки тут исключены (ст. 574 ГК РФ), к тому же нужно регистрировать факт перехода права собственности, т.е. запись об этом должна присутствовать в ЕГРН», – объяснила эксперт.

Следует помнить, что близкими родственниками считаются вполне определенные люди (ст. 14 СК РФ), ими выступают

• мать и отец;
• сыновья и дочки;
• дедушки и бабушки
• внуки и внучки;
• сестры и братья – и тогда, когда общий у них лишь один родитель (мать или отец).

Письменная дарственная нужна и при передаче вышеуказанным лицам для того, чтобы избежать уплаты налога.

Дарственная супругу

Талаш привела пример, когда понадобится согласие супруга.

«Антон женат на Лизе, в браке они приобрели квартиру. Брачного договора супруги не составляли. Несмотря на то, что реестре недвижимости собственником жилья значится Антон, без согласия Лизы он не может подарить эту квартиру (ст. 33, 35, 42 СК РФ, п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 г. № 15)», – уточнила она.

Однако совсем иное дело, если квартира принадлежала мужу (жене) до регистрации официального брака, или после регистрации получена им в дар, по наследству, приватизирована им (исключения возможны, но их не так много).

«Лиза, находясь в законном браке с Антоном, получила в наследство от бабушки квартиру. Если Лиза пожелает подарить это жилье, например, дочери от первого брака, то согласие Антона не потребуется», – разъяснила юрист.

Согласие супруга должно быть письменным, причем удостоверенным нотариально (ст. 35 СК РФ, ст. 131 ГК РФ). Если каким-то образом дарственная будет оформлена без этого документа, то вторая половина вправе потребовать по суду признать сделку недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ). Даже если фактически она знала о намерении супруга.

Дарственная на ребенка

Дарственную можно оформить на ребенка. Если ребенок старше 14 лет, то он вправе принять дар самостоятельно, пусть и с письменного согласия законного представителя (ст. 26 ГК РФ). Ребенок до 14 лет принимает такие ценные подарки через законного представителя, т.е. договор подписывает родитель, опекун, усыновитель (ст. 28 ГК РФ). Если ребенок стал взрослым до времени – заключил брак или стал совершенно самостоятелен в результате эмансипации (ст. 21, 27 ГК РФ), то согласия не требуется.

Родитель вправе подарить квартиру ребенку без согласия второго родителя. Более того, родитель будет значиться в дарственной и как даритель, и как представитель одаряемого. Это вполне законно (см. разъяснения ФНП России от 21.06.2017 г. № 2664/06-08). И получать разрешение опеки не требуется, ведь ребенок получает имущество, а не лишается его целиком или в части (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Налог на дарственную

Если подарок предназначен близкому родственнику, то НДФЛ не вносится в бюджет России (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Всем остальным придется его заплатить (п. 1 ст. 210 НК РФ) и подать декларацию. Ставка налога изменяется в зависимости от срока проживания в России в течение года:

• 13%, если этот срок не менее 183 дней в году;
• 30%, если этот срок меньше.

«Предположим, дядя дарит племяннице квартиру, при этом оба проживают постоянно в России. Кадастровая стоимость объекта составляет 6 998 750 рублей, дарственная заключена 18 ноября 2024 года. Сумма НДФЛ, которую надо внести в бюджет до 15 июля 2025 года, составит 909 837,5 рубля (6 998 750 руб. х 13%). Декларация по ф. 3-НДФЛ должна быть подана не позднее 30 апреля 2025 года», – объяснила Талаш.

Оформление дарственной: основные ошибки

«Несмотря на простоту, дарственная – довольно сложная сделка. Неправильные формулировки могут привести не просто к отказу в регистрации перехода права собственности – это поправимо, но и к большим проблемам в будущем. Так, после смерти дарителя наследники могут оспорить договор, ссылаясь на то, что при жизни даритель находился не в здравом уме», – сообщила Талаш.

Контролирующие органы могут заподозрить маскировку купли-продажи с тем, чтобы избежать уплаты налога при непродолжительном сроке владения (см. ст. 217.1 НК РФ), кредиторы – попытку вывести недвижимость в преддверии банкротства, или маскировку раздела имущества.

«Это лишь некоторые проблемы, которые могут породить неверные формулировки в дарственной, на практике их куда больше. Вот почему необходимо не пользоваться интернет-рыбами договоров, а разрабатывать собственный проект дарственной, в котором будут учтены все нюансы вашей ситуации», – рассказала эксперт.

Ранее Талаш сообщала Bankiros.ru, как выйти на пенсию досрочно, и кто может это сделать в 2024 году.