ТОП-7 ошибок при получении ипотеки, которые допускают заемщики

Рассказываем о наиболее распространенных ошибках заемщиков при оформлении ипотеки.

Какие самые частые ошибки при оформлении ипотеки

Ипотечное кредитование – это сложный процесс, требующий внимания к деталям и грамотного, продуманного подхода. Из-за большого количества неочевидных особенностей, ошибки могут быть допущены как на этапе подачи заявки и заключения договора, так и в процессе выплаты кредита. К наиболее распространенным и значимым ошибкам при ипотеке следует отнести:

1. Недостаточное изучение ипотечного рынка.
2. Заключение договора на минимальный срок.
3. Отсутствие финансового резерва.
4. Отказ от рефинансирования.
5. Неиспользование налоговых вычетов.
6. Распоряжение квартирой без согласия банка.
7. Недобросовестное поведение при появлении просрочки.

Каждая ошибка обладает своими нюансами и влечет разные неблагоприятные последствия, поэтому для лучшего понимания рассмотрим их по отдельности.

Недостаточное изучение ипотечного рынка

Речь идет о целом ряде ошибок, приводящих к поспешному, необдуманному оформлению ипотеки на невыгодных условиях.

Главная из них – заключение договора после получения первого одобрения от банка. Помните, что у каждой кредитной организации свои правила и условия кредитования, поэтому не исключено, что на рынке есть более выгодные предложения. Сравнить доступные варианты можно несколькими способами:

• подать онлайн-заявки в интересующие банки;
• воспользоваться профильным интернет-агрегатором;
• обратиться за помощью к ипотечному брокеру;
• использовать ипотечные калькуляторы.

Также не стоит забывать о многочисленных маркетинговых уловках со стороны банков и застройщиков. К примеру, таковой является ипотека по ставке значительно ниже рыночной (не касается программ с господдержкой). В большинстве случаев льготная ставка предоставляется за счет субсидий со стороны заемщика и действует не весь срок кредитования, а лишь в течение непродолжительного периода. Далее начинает применяться основная ставка, которая, как правило, выше средней по рынку. Причем зачастую такие программы распространяются только на конкретные объекты, цена на которые изначально завышена.

Еще одна ошибка связана с неиспользованием льготных программ кредитования с государственной поддержкой. Например, по семейной или дальневосточной ипотеке можно получить условия в разы лучше рыночных и, как следствие, сократить ежемесячный платеж и существенно сэкономить на итоговой переплате.

Избежать всех рассмотренных в этом пункте ошибок довольно просто – достаточно сравнивать все доступные предложения на рынке и не соглашаться на эмоциях на подписание договора сразу после получения первого одобрения.

Заключение договора на минимальный срок

Желая закрыть ипотеку как можно быстрее, некоторые заемщики заключают договор на минимально возможный срок, как правило, на 10 лет. В таком случае за счет существенного увеличения размера ежемесячного платежа удается быстро и с минимальной переплатой погасить ипотеку.

Однако действовать подобным образом опасно – в случае снижения дохода или появления непредвиденных расходов заемщик рискует допустить просрочку и понести все связанные с этим неблагоприятные последствия.

Гораздо безопаснее взять ипотеку на максимальный срок (обычно 30 лет) и по возможности вносить больше, чем указано в графике. Если же возникнут финансовые трудности, во избежание просрочки будет достаточно внести ощутимо меньший ежемесячный платеж.

Например, если взять в ипотеку на 3 млн рублей под 20% на 10 лет, ежемесячный взнос составит практически 58 тыс. рублей. При увеличении срока кредитования до 30 лет платеж сократится до 50 тыс. рублей, то есть почти на 15%.

При досрочном закрытии 30-летней ипотеки заемщик получит аналогичные выгоды, что и при оформлении договора всего на 10 лет, ведь начисленные проценты и итоговая переплата будут точно такими же. Однако риск невнесения платежа в таком случае будет в разы меньше.

Отсутствие финансового резерва

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше будет сумма основного займа и, как следствие, комфортнее ежемесячный платеж и ниже итоговая переплата. Однако отправлять на первый взнос все свои накопления не стоит.

Чтобы минимизировать риски, связанные с появлением просрочки, рекомендуем создать финансовый резерв, которого хватит как минимум на 6 ежемесячных платежей по кредиту. Такая «подушка безопасности» защитит на случай непредвиденных ситуаций (потеря работы, тяжелая болезнь, крупные траты) и позволит своевременно вносить оплату независимо от текущего материального положения.

Отказ от рефинансирования

Ипотека – это долгосрочный кредит, на выплату которого могут уходить десятилетия. С высокой вероятностью за это время произойдет немало изменений, в частности, снизится ставка ЦБ РФ и банки начнут выдавать займы под меньшие проценты.

В такой ситуации, чтобы уменьшить платеж и сократить переплату, имеет смысл рефинансировать кредит на более выгодных условиях. Как правило, это целесообразно, если удается снизить ставку хотя бы на 2 процентных пункта.

Всегда следите за рынком, актуальными ставками и не отказывайтесь от перекредитования при наличии такой возможности. В ином случае это повлечет ненужную переплату и сделает кредит невыгодным.

Неиспользование налоговых вычетов

При покупке квартиры в ипотеку каждый плательщик НДФЛ может оформить 2 налоговых вычета: за приобретение недвижимости и за уплату процентов по ипотечному договору (ст. 220 НК РФ). По общему правилу, при уплате НДФЛ по ставке 13% их максимальный размер составляет 260 и 390 тыс. рублей соответственно. Если объект приобретался в браке, то соответствующее право есть у обоих супругов. Суммарно в таком случае можно получить до 1,3 млн рублей – это реальные деньги, которые разрешено потратить любым способом. В частности, их можно направить на погашение ипотечного кредита.

Распоряжение квартирой без согласия банка

До момента полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, поэтому собственнику необходимо соблюдать определенные ограничения.

Например, без предварительного получения разрешения от банка нельзя проводить перепланировку объекта, отчуждать недвижимость в пользу третьих лиц, а иногда и сдавать квартиру в аренду (при наличии соответствующего условия в договоре).

Несоблюдение ограничений может обернутся не только признанием заключенной сделки недействительной, но и тем, что банк потребует досрочно вернуть кредит и начисленные проценты.

Чтобы избежать этого, внимательно изучите подписанный договор и всегда обращайтесь к кредитору за разрешением, если это необходимо.

Недобросовестное поведение при появлении просрочки

При появлении финансовых проблем и невозможности внесения платежей некоторые заемщики начинают прятаться от банка. Это бессмысленно и даже вредно, ведь рано или поздно кредитор принудительно заберет квартиру для погашения задолженности.

Вместо этого рекомендуем как можно быстрее обратиться в банк и попытаться договориться об отсрочке. В отдельных случаях закон разрешает заемщику прибегнуть к реструктуризации или оформить кредитные каникулы (ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ).