Исламская ипотека: что это, как работает и кому доступна

Исламская ипотека базируется на принципах шариата. Пока программа, позволяющая приобрести недвижимость при участии банка, доступна только в некоторых регионах. Она несколько отличается от классического ипотечного кредитования.

Что такое исламская ипотека и как она работает

Халяльная ипотека – это самостоятельная программа целевого кредитования, которая позволяет приобретать недвижимость с соблюдением принципов мусульманского права. Шариат запрещает взимать проценты, поэтому традиционные ипотечные займы несовместимы с исламскими нормами.

Самым распространенным видом кредитования является ипотека Мурабаха. Для понимания механизма рассмотрим ее на примере. Поэтапно сделка выглядит следующим образом:

1. Подача заявки. Клиент обращается в банк дистанционно или лично посещает отделение. По итогам рассмотрения заявки будет утвержден персональный лимит, в рамках которого можно выбрать квартиру или дом.
2. Подбор объекта. Исламская ипотека в России пока является относительно новой программой, поэтому приобрести недвижимость можно только в некоторых регионах. Также существуют ограничения по категориям объектов.
3. Подача документов на согласование. После банк изучает выбранную недвижимость и готовит проект договора.
4. Оплата первоначального взноса. В среднем размер первого платежа начинается от 20% от стоимости недвижимости. Средства необходимо внести перед подписанием договора и выкупом объекта банком.
5. Подписание соглашения между сторонами. Далее банк и покупатель подписывают договор, согласно которому финансовая организация обязуется купить объект у продавца, а после продать его клиенту с определенной наценкой.
6. Заключение договора рассрочки. Он определяет график погашения исламской ипотеки. Как правило, платежи нужно вносить ежемесячно.

Рассмотрим ориентировочный расчет платежей для недвижимости с первоначальной стоимостью 10 миллионов рублей на срок в 15 лет. Банк приобретет объект и сразу включит свою наценку, например, 50%. В такой ситуации:

• общая сумма долга – 15 миллионов рублей;
• срок выплаты – 180 месяцев;
• ежемесячный платеж – 15 000 000/180 = 83 333,33 рубля.

Таким образом, каждый месяц клиент будет вносить 83 333,33 рубля в счет погашения долга перед банком. После погашения рассрочки клиентом финансовая организация получит прибыль в размере 5 миллионов рублей.

Какие есть виды исламской ипотеки

На данный момент исламская ипотека – это единственный способ приобрести недвижимость, соблюдая запрет на ростовщичество. В мире существуют такие виды программ, как:

1. Мурабаха. Форма финансирования, при которой банк покупает дом или квартиру, а после перепродает объект с наценкой клиенту. Покупатель выплачивает стоимость недвижимости, включающую прибыль банка, в виде регулярных платежей.
2. Иджара. Аренда с последующим выкупом, предполагающая единовременное перечисление ипотечных взносов и арендных платежей. Арендатор становится полноправным собственником после перевода полной цены за объект.
3. Мушарака. Разновидность долевого участия, при которой банк и клиент совместно приобретают недвижимость, становясь совладельцами. Физическое лицо постепенно выкупает долю финансовой организация, перечисляя регулярные взносы.
4. Истисна. Используется для обеспечения строительства нового жилья. Банк финансирует возведение дома или квартиры по заказу клиента, а затем продает готовую недвижимость будущему владельцу с отсрочкой платежа.

В России единственной действующей программой является Мурабаха. Возможно, в перспективе количество предложений будет расширяться.

Чем отличается халяльная ипотека от обычной

Мурабаха в исламе базируется на прозрачности цен, немедленном переходе права собственности на жилье и отсутствии процентных начислений. Эти принципы учтены при составлении программ, поэтому исламская ипотека – это:

1. Отсутствие процентов. В традиционных кредитных продуктах деньги предоставляются под определенный процент, который заемщик обязан вернуть вместе с основной суммой долга. При Мурабахе оформляется договор купли-продажи с наценкой и рассрочкой.
2. Немедленная регистрация права собственности. После подписания договора рассрочки покупатель становится полноправным владельцем жилья. Он имеет право распоряжаться приобретением по своему усмотрению: продать, подарить, сдать в аренду. Стандартные жилищные займы предполагают ограничения по сделкам в связи с обременением имущества до полного погашения.
3. Прозрачные условия. В итоговую цену уже входят все платежи, а скрытые комиссии или увеличение стоимость объекта после обговаривания деталей недопустимы. Это справедливо и для обычной ипотеки, но заемщик может уменьшить сумму переплаты за счет досрочного погашения.
4. Жесткие требования к жилью. Ипотека Мурабаха считается более рискованной для банка. Из-за этого к недвижимость предъявляются строгие требования, касающиеся типа, стоимости, расположения.
5. Возможность получить налоговый вычет на покупку жилья. При этом, в отличие от классической ипотеки, вычет за оплату % не предусмотрен.

При оформлении халяльной ипотеки в Ак Барс или Сбере условия сотрудничества определяются индивидуально для каждого обратившегося. Из-за такого подхода заранее вычислить размер ежемесячного взноса или спрогнозировать график проблематично.

Плюсы и минусы исламской ипотеки

Не всем понятно, что скрывается за исламской ипотекой. У решения есть как и значительные плюсы, так и весомые минусы. Основное преимущество – соответствие принципам верующих мусульман. Кроме того, мурабаха предполагает фиксированную сумму выплат без дополнительных комиссий. Покупатель не обязан страховать жилье после сделки – этим занимается банк. Последний осуществляет проверку юридической чистоты покупки, что минимизирует риски для конечного владельца. Страхование жизни и здоровья – по желанию. Недостатки халяльной ипотеки:

1. Значительная переплата. Наценка может оказаться разительно выше, чем сумма процентов по целевому кредиту. Исламская ипотека в СберБанке или других финансовых организациях не предусматривает участия в льготных программах с государственным субсидированием. Средняя наценка на объект начинается от 20%, но зависит от срока выплаты.
2. Отсутствие полноценного досрочного погашения. Владелец может вносить досрочные платежи, но они никак не повлияют на размер итоговой суммы долга, поскольку сделка не предполагает начисления процентов. За счет досрочных перечислений можно только сократить срок Мурабахи.
3. Ограниченные возможности для рефинансирования. Из-за сделки рефинансировать покупку на более выгодных условиях невозможно. Кроме того, шариат не позволяет продлевать период выплаты по инициативе сторон.
4. Малый выбор недвижимости. Исламская ипотека Ак Барс или Сбера не подходит для покупки жилья в большинстве регионов России. Она предназначена для лиц, планирующих приобрести квартиру или дом в областях, где преобладает мусульманское население. Также нельзя купить долю, комнату и недвижимость, которая уже находится в залоге.
5. Мало предложений. Фактически у верующих мусульман совсем немного вариантов. Отсутствие конкуренции между банками негативно сказывается на условиях программ.

Понимая, как работает исламская ипотека, можно принять взвешенное решение до покупки. Для таких сделок обязателен значительный первоначальный взнос. Для приобретения жилья можно использовать средства материнского капитала. Деньги можно внести в качестве первого платежа или направить на досрочное погашение для сокращения срока.

Исламская ипотека в России

Программа начала действовать с 1 сентября 2023 года как экспериментальная. Пока она запущена на 2 года, но при наличии достаточного интереса среди населения выдача Мурабахи будет продлена. Пока спрос не слишком велик – на долю подобных сделок приходится всего 2-3% от общего количества. Однако банки мало рекламируют новый продукт, поэтому многие не знают о такой возможности улучшения жилищных условий. Эксперты считают, что у проекта есть потенциал для роста, поскольку в стране достаточно мусульман, желающих приобрести недвижимость.

Порядок выдачи и выплаты рассрочки регламентируется отдельными законодательными актами. Основным документов считается ФЗ-417 от 4 августа 2023 года, содержащий сведения о регулировании партнерского финансирования в ряде субъектов. Он описывает порядок предоставления средств физическим и юридическим лицам, а также требования к банкам-участникам.

Кто может получить исламскую ипотеку

Ипотечная рассрочка доступна всем гражданам России, достигшим совершеннолетия. Вероисповедание не имеет значения для получения одобрения. Также потенциальные собственники должны:

• иметь российское гражданство;
• погасить задолженность до наступления предельного возраста – 60-75 лет;
• быть устроенными официально и проработать на последнем месте не менее 3 месяцев (если ИП – хотя бы год);
• подтвердить регистрацию на территории РФ.

Если клиент – мужчина до 27 лет и у него нет документального подтверждения отсрочки от воинской службы или увольнения в запас, потребуется привлечение еще одного клиента, который не подлежит призыву и имеет доход.

Какую недвижимость можно купить

Точные условия зависят от конкретной программы и региона. Например, по исламской ипотеке в СберБанке можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичке, апартаменты. При этом в Башкортостане или Татарстане разрешено покупать объекты первичного или вторичного фонда, а в Чечне и Дагестане – исключительно объекты в новостройках. У Ак Барс перечень вариантов несколько шире. Доступны квартиры на вторичке, дома и земельные участки.

Условия исламской ипотеки в банках

Самым крупным участником проекта стал Сбер. Условия халяльной ипотеки в СберБанке:

• первый взнос – от 20%;
• предельный срок выплаты – 20 лет;
• лимиты – от 300 тысяч до 100 миллионов рублей;
• наценка рассчитывается индивидуально;
• жилье будет застраховано самой финансовой организацией.

Вторым участником является Ак Барс Банк. С его помощью можно приобрести объект стоимостью от 500 тысяч, не более 20 миллионов. Основные условия исламской ипотеки в Ак Барс:

• первоначальный взнос – от 30,01%;
• период погашения – до 20 лет;
• персональный расчет наценки.

Как рассчитать исламскую ипотеку

Рассчитать ориентировочные параметры в Ак Барс можно на калькуляторе. Достаточно указать базовые параметры для вычисления, и система автоматически отобразит результат. Однако точные условия можно получить только после заполнения заявки. В течение 24 часов после поступления запроса с клиентом связывается менеджер с персональным предложением.

Рассчитать халяльную ипотеку от СберБанка онлайн нельзя. В калькуляторе можно указать ориентировочные сведения, но предложение будет сформулировано после рассмотрения заявки.

Процесс оформления

Для оформления нужно подать заявку на сайте или в отделении банка-участника. Из документов нужны паспорт с отметкой о регистрации (если временная, понадобится соответствующее подтверждение), справки о доходе и занятости. После получения предложения и подбора недвижимости банк выкупит нужный объект. Сторонам останется подписать соглашение о предоставлении рассрочки по платежам.