Ипотечные каникулы — что это и как оформить

Взяли ипотеку, но вдруг остались без работы или столкнулись с другими неприятностями? Не паникуйте – просто потребуйте в банке ипотечные каникулы. Это специальная опция, которая дает заемщикам возможность не просто легально сократить расходы, но и полностью их избежать. Максимальный срок такого перерыва – до полугода.

Что означают ипотечные каникулы?

Ипотечные каникулы — это законодательно закрепленное право заемщика на временную отсрочку платежей по кредиту, который был предоставлен на покупку единственного жилья.

Предусмотрены два варианта льготного периода, один из которых заемщик выбирает самостоятельно:

• Полное приостановление ежемесячных платежей на установленный срок;
• Уменьшение размера ежемесячных выплат до комфортной для клиента суммы.

Допустимый законом период отсрочки составляет не более 6 месяцев. Пропущенные за это время платежи не прощаются, а строго переносятся в конец графика платежей, увеличивая общий срок кредита. Другие условия договора (включая процентную ставку) остаются неизменными, а взыскание квартиры банком на этот период полностью исключено. Заемщик имеет право прервать каникулы в любой момент досрочно, если его финансовое положение улучшилось.

Воспользоваться правом на ипотечные каникулы могут граждане РФ, у которых произошло документально подтвержденное ухудшение жизненной ситуации (снижение дохода более чем на 30%, потеря работы, получение инвалидности I или II группы, увеличение числа иждивенцев и др.). Подать заявление можно на любом этапе действия договора, но максимальный размер кредита не должен превышать 15 млн рублей.

Вопреки распространенному мнению, рефинансирование кредита является прямым противопоказанием для получения ипотечных каникул. Если ипотека была рефинансирована в другом банке (или изменен первоначальный целевой договор), кредит юридически перестает считаться первоначальным, и право на государственные ипотечные каникулы полностью утрачивается. В такой ситуации заемщик может рассчитывать только на добровольные внутренние программы реструктуризации самого банка.

Законодательство

В мае 2019 г. президентом РФ был подписан закон об ипотечных каникулах (Федеральный закон № 76-ФЗ), который зафиксировал право заемщиков на отсрочку платежей в Федеральном законе № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Благодаря этому держатели кредитов на недвижимость, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации, могут отложить ежемесячные выплаты или уменьшить их размер, не потеряв жилье.

Право на льготный срок получают заемщики определенных категорий. Закон распространяется как на новые, так и на уже заключенные ипотечные договоры. Следовательно, воспользоваться отсрочкой могут даже те граждане, что оформляли ипотеку задолго до начала действия данного законопроекта.

С 1 сентября 2026 года законодательство получило масштабное обновление: перечень оснований для каникул был расширен. Теперь заемщики имеют право запросить льготный период не только из-за ухудшения финансового положения, но и по специальному основанию — при рождении или усыновлении второго ребенка и последующих детей.

В зависимости от жизненной ситуации условия каникул разделяются на два вида:

1. Стандартные каникулы (при трудной жизненной ситуации): предоставляются на срок до 6 месяцев.
2. «Родительские» каникулы (при расширении семьи): предоставляются на увеличенный срок до 1,5 лет (пока ребенку не исполнится полтора года), при этом подтверждать снижение дохода семьи не требуется.

Для обоих случаев действуют обязательные государственные лимиты: ипотечное жилье должно быть единственным для заемщика, а максимальный размер выданного кредита не должен превышать 15 миллионов рублей.

Кто может получить?

Каникулы предусмотрены для людей, которые столкнулись с непростой ситуацией или особыми семейными обстоятельствами, но платят за единственное жилье ипотеку (в пределах установленного законом лимита — до 15 млн рублей). Ситуации, о которых идет речь, описаны в статье 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ:

• Сокращение среднемесячного дохода заемщика за предыдущие 2 месяца более чем на 30% по сравнению со среднемесячным заработком за предшествующий год. При этом размер платежей по ипотеке должен превышать 50% нового дохода.
• Потеря трудоспособности на 2 и больше месяцев подряд (оформленный листок нетрудоспособности).
• Получение инвалидности I или II группы.
• Рождение (усыновление) второго ребенка или последующих детей после оформления ипотеки. С 1 сентября 2026 года это выделено в отдельное основание («особые обстоятельства заемщика»), которое позволяет получить каникулы на срок до 1,5 лет. При этом подтверждать падение доходов или рассчитывать соотношение платежа к заработку больше не требуется.
• Рождение первого ребенка после оформления ипотеки (включая отпуск по беременности и родам сроком на 140 суток) или появление других несовершеннолетних иждивенцев (либо родственников с инвалидностью I–II группы). В данном случае право на льготу появляется при одновременном снижении дохода более чем на 20%, если ипотечные затраты превышают 40% от среднемесячного заработка.
• Потеря работы или другого источника доходов – требуется официальная регистрация безработного в органах службы занятости.

Ограничения и сроки утверждения

Воспользоваться ипотечными каникулами можно только при соблюдении жестких условий статьи 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ:

• Размер кредита при выдаче — не более 15 млн рублей.
• Ипотечное жилье — единственное пригодное для проживания заемщика (официальная прописка в нем не обязательна). Квартира, комната или жилая дача подходят под закон; нежилой садовый дом — нет.
• Каникулы берутся впервые по конкретному основанию.

Банк вправе отказать, если жилье не единственное, лимит превышен, заемщик признан банкротом или каникулы по этому поводу уже оформлялись. Однако с 1 сентября 2026 года разрешено брать каникулы повторно по одному договору, если первый раз они оформлялись из-за трудной ситуации, а второй — при рождении (усыновлении) второго или последующих детей.

Банк обязан рассмотреть заявление за 5 рабочих дней. Если в течение 10 рабочих дней ответа или запроса документов не поступило, каникулы начинаются автоматически.

Какие банки предлагают?

Фактически закон обязывает абсолютно ВСЕ банки и кредитные организации РФ предоставлять заемщикам ипотечные каникулы, если их ситуация соответствует требованиям законодательства. Ссылка банка на «отсутствие опыта» или внутренние правила является грубым нарушением прав потребителя.

Законные каникулы гарантированно оформляют как крупнейшие участники рынка:

• ВТБ;
• Уралсиб;
• СберБанк;
• Альфа-Банк;
• Т-Банк;
• Банк ДОМ.РФ;
• Россельхозбанк;
• так и любые другие региональные или коммерческие банки, выдавшие ипотечный кредит.

Условия ипотечных каникул в СберБанке в 2026 году

В любой момент клиент имеет право обратиться в СберБанк и потребовать сократить или временно приостановить выплаты по ипотеке, в том числе взятой ранее. Условия предоставления каникул в СберБанке регулируются базовой статьей 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе).

Положительное решение принимается банком в обязательном порядке, если ситуация заемщика соответствует критериям закона:

• Кредит выдан на сумму до 15 млн рублей, а ипотечное жилье является единственным пригодным для проживания заемщика.
• Заемщик предоставил полный пакет документов, подтверждающих одну из трудных жизненных ситуаций (потеря работы, инвалидность, снижение дохода более чем на 30%) либо новое семейное основание, действующее с 1 сентября 2026 года (рождение/усыновление второго или последующих детей).
• По данному кредитному договору ранее не предоставлялись ипотечные каникулы по этому же основанию.

При этом наличие других кредитов у заемщика или уже возникшие текущие просрочки по ипотеке не являются законным основанием для отказа со стороны СберБанка. С момента подачи заявления банк берет до 5 рабочих дней на его рассмотрение.

Сразу после отправки заявки в СберБанк на каникулы, ваша кредитная карта (при её наличии) будет заблокирована на проведение расходных операций на срок 180 дней. Ограничение активируется автоматически и сохраняется даже в случае отрицательного решения банка по отсрочке.

Что надо для оформления каникул по ипотеке?

Оформление ипотечных каникул в рамках статьи 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ можно разделить на четыре основных шага.

Шаг №1. Подтвердить статус единственного жилья (Выписка из ЕГРН)

Первоначально необходимо подтвердить, что жилье, оформленное в кредит, является единственным пригодным для постоянного проживания заемщика. С этой целью оценивается выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости по всей России.

Заемщик может предоставить эту выписку самостоятельно (скачав электронную версию через Госуслуги или запросив бумажную в МФЦ). Однако, согласно закону, кредитор имеет прямой доступ к системе межведомственного электронного взаимодействия и может самостоятельно запросить эти данные в Росреестре. Требовать от клиента исключительно платную справку банк не имеет права.

Шаг №2. Предоставить документы, подтверждающие право на льготу

Перечень документов является закрытым и зависит от конкретной жизненной ситуации. Требовать иные справки кредитор не вправе:

• При потере работы: Выписка из регистра получателей государственных услуг в сфере занятости (справка о регистрации в качестве безработного).
• При получении инвалидности: Справка федерального учреждения медико-социальной экспертизы (инвалидность I или II группы).
• При временной нетрудоспособности: Листок нетрудоспособности (больничный) на срок более 2 месяцев подряд.
• При снижении дохода (стандартные каникулы): Справка о доходах и удержанных налогах (бывшая 2-НДФЛ) за текущий и предшествующий годы.
• При появлении первого ребенка или других иждивенцев: Свидетельство о рождении/усыновлении, либо акт органа опеки и попечительства.
• При оформлении родительских каникул (нововведение с 1 сентября 2026 года): При рождении или усыновлении второго и последующих детей заемщик предоставляет только свидетельство о рождении каждого ребенка либо удостоверение многодетной семьи. Справки о доходах, налогах и падении заработка в данном случае по закону № 229-ФЗ предоставлять НЕ нужно.

Дополнительно всегда предоставляется паспорт гражданина РФ и письменное согласие залогодателя (если им является третье лицо).

Шаг №3. Подать заявление (Требование)

Заемщик должен направить в банк официальное требование. В нем обязательно указываются условия: полная приостановка платежей или уменьшение их размера, а также точные даты начала и окончания льготного периода.

Для стандартных каникул максимальный срок составляет 6 месяцев, а для новых семейных каникул при рождении второго ребенка — до 18 месяцев (пока ребенку не исполнится 1,5 года).

Способы подачи фиксируются в кредитном договоре:

• Отправка заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении через Почту России.
• Дистанционно через личный кабинет или мобильное приложение на официальном сайте банка.
• Лично в отделение банка (на втором экземпляре сотрудник обязан поставить отметку о принятии с датой и подписью).

Шаг №4. Дождаться результата

После получения заявления и пакета документов у банка есть строго 5 рабочих дней на их рассмотрение. В этот срок банк обязан направить заемщику уведомление об изменении условий договора и новый график платежей, либо мотивированный отказ.

Если банку не хватает каких-либо документов из установленного законом перечня, он обязан запросить их также в течение этих 5 рабочих дней. Если в течение 10 рабочих дней с момента подачи требования банк не направил заемщику ответ или запрос документов, ипотечные каникулы считаются одобренными и активируются автоматически на условиях, которые заемщик указал в своем заявлении.

О принятом решении банк уведомляет клиента способом, предусмотренным договором (СМС, push-уведомление в приложении, электронная почта или личный кабинет). При незаконном отказе или молчании банка заемщик имеет право направить жалобу напрямую в Банк России (Центробанк).

Сколько раз можно брать ипотечные каникулы?

По общему правилу статьи 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ, законные ипотечные каникулы предоставляются однократно по одному кредитному договору. Это означает, что заемщик не может дважды заявить одну и ту же причину (например, потерю работы) для повторной приостановки выплат по текущему кредиту.

Однако из этого жесткого правила существуют два важнейших законных исключения, действующих в 2026 году:

1. Новые «родительские» каникулы: Если заемщик ранее уже использовал стандартные каникулы до 6 месяцев (например, из-за снижения дохода или болезни), он имеет законное право оформить каникулы повторно по тому же договору при рождении или усыновлении второго и последующих детей на срок до 1,5 лет. Новые правила распространяются в том числе на договоры, заключенные до этой даты.
2. Чрезвычайные ситуации: Законом предусмотрена возможность взять дополнительный льготный период, если заемщик пострадал в результате чрезвычайной ситуации (ЧС) природного или техногенного характера. Эти каникулы никак не сгорают и не пересекаются со стандартными.

Если гражданин полностью закрывает текущий кредит, продает квартиру и оформляет новую ипотеку на другой объект недвижимости, право на государственные ипотечные каникулы полностью обновляется. В этом случае заемщик снова может рассчитывать на гарантированную законом отсрочку без необходимости получать специальное согласие или «договариваться» с банком, при условии соблюдения базовых критериев (лимит до 15 млн рублей и единственное жилье).

Плюсы и минусы

Новые возможности отсрочки платежей имеют как преимущества, так и недостатки. Для удобства вынесем плюсы и минусы ипотечных каникул в таблицу:

Как видим, преимущества механизма по-прежнему перекрывают его минусы, обеспечивая надежную социальную защиту. Тем не менее каникулы не являются бесплатной услугой, и прибегать к ним стоит только при реальной необходимости.

Можно ли продлить каникулы?

Досрочно завершить каникулы и вернуться к стандартному графику выплат можно в любой момент, направив уведомление в банк. Однако если вы изначально запросили отсрочку на меньший период (например, на 3 месяца из доступных 6), продлить ее в рамках того же заявления не получится. Именно поэтому Банк России рекомендует заемщикам сразу оформлять каникулы на максимальный предусмотренный законом срок.

Стратегия с размещением свободных денег на депозите во время отсрочки остается финансово выгодной. Однако заемщику важно помнить: с 7-го по 18-й месяц «родительских» каникул на остаток долга продолжают начисляться стандартные проценты по договору, которые переносятся в конец графика. Сформированная за время паузы «подушка безопасности» на вкладе поможет комфортно вернуться к выплатам и частично компенсировать итоговое удлинение срока ипотеки.

Нужно ли вносить платежи в это время и что будет, если внести частичную оплату до завершения каникул?

При уменьшении платежей нужно платить по новому графику. При полной приостановке — вносить ежемесячные платежи не требуется.

Каникулы не прощают долг: все пропущенные суммы переносятся в конец графика, продлевая общий срок кредита. После окончания каникул платежи возвращаются к прежнему размеру.

Частичная оплата не прерывает каникулы автоматически (ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ). Заемщик может вносить любые суммы для досрочного погашения прямо во время отсрочки.

Банк направляет эти деньги на погашение основного долга. Каникулы закроются досрочно только тогда, когда общая сумма ваших добровольных платежей превысит размер всех пропущенных платежей по старому графику.

Надо ли платить в это время НДФЛ

Заемщики, оформившие ипотечные каникулы, полностью освобождены от уплаты НДФЛ на материальную выгоду от экономии на процентах. Банк не удерживает налог с «сэкономленных» денег, а заемщику не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ.

Важно: этот закон не освобождает от уплаты обычного подоходного налога (НДФЛ) с вашей текущей заработной платы или других личных доходов.

Имущественные налоговые вычеты при ипотеке:

Официально работающие граждане имеют право на два самостоятельных вычета, лимиты по которым зависят от их личной ставки НДФЛ:

• Вычет за покупку жилья (лимит 2 млн руб.): возвращает от 260 000 до 440 000 рублей.
• Вычет за проценты по ипотеке (лимит 3 млн руб.): возвращает от 390 000 до 660 000 рублей.

Суммарно один человек может вернуть из бюджета от 650 000 до 1 100 000 рублей. Ипотечные каникулы не лишают вас этого права, но вернуть НДФЛ за пропущенные проценты можно будет только после их фактической выплаты банку.

Как повлияют ипотечные каникулы на кредитную историю/рейтинг

Оформленный официально временный перерыв по ипотеке не является просрочкой. Он не обернется взысканием долга и не испортит индивидуальный кредитный рейтинг заемщика. Однако если клиент на льготный период выбрал уменьшение платежей по кредиту, при этом задерживал их или не вносил вовсе, то данные об этом будут отображены в кредитной истории.

Информация о каникулах станет обязательной частью кредитной истории и будет отображаться при определении надежности потенциальных заемщиков.

Скажется ли перерыв на общей сумме кредита?

Ипотечные каникулы увеличивают итоговую переплату и общую стоимость кредита. Процентная ставка не меняется, но сам механизм отсрочки платный.

Проценты за время «паузы» продолжают начисляться:

• При стандартных каникулах (до 6 месяцев): проценты начисляются весь срок, фиксируются и уходят в конец графика.
• При «родительских» каникулах (до 1,5 лет): первые 6 месяцев проценты не начисляются, но с 7-го по 18-й месяц они начисляются в полном объеме по ставке договора и также переносятся на финал ипотеки.

После каникул вы возвращаетесь к прежним платежам. Но из-за того, что пропущенные суммы и набежавшие проценты добавились в хвост кредита, срок ипотеки удлиняется, а общая сумма выплат банку становится больше.

Что делать, если текущая ситуация не позволяет получить ипотечные каникулы?

Если вы не подходите под государственные критерии, используйте альтернативные варианты:

• Банковская реструктуризация: Обратитесь в свой банк (СберБанк, ВТБ, Т-Банк, Совкомбанк). Они могут временно (на 3–12 месяцев) снизить платеж по собственным программам.
• Рефинансирование в «Семейную ипотеку»: Если в семье родился ребенок, можно переоформить кредит по льготной госпрограмме под 6%, радикально снизив платеж.
• Продажа жилья с согласия банка: Если трудности затяжные, согласуйте с банком самостоятельную продажу квартиры. Это позволит закрыть долг и забрать остаток денег, избежав суда.
• Выплата 450 000 рублей для многодетных: Если с 2019 по 2030 год в семье родился третий или последующий ребенок, государство выделит до 450 тысяч рублей на досрочное погашение вашей ипотеки.
• Маневренный фонд: В крайнем случае, если банк изымает единственное жилье через суд, вы имеете право обратиться в местную администрацию за бесплатным временным жильем.

Итак, государственные ипотечные каникулы — это не единственный способ временно избавиться от долгового бремени. При ухудшении финансового положения на длительный срок следует комбинировать банковские инструменты и актуальные меры государственной поддержки.