Кредит и ипотека: чем отличаются и что лучше

Самостоятельно накопить на недвижимость сложно, поэтому большая часть сделок на рынке совершается с привлечением кредитных средств. Рассказываем, чем кредит отличается от ипотеки и объясняем, что выгоднее оформить для приобретения недвижимости.

Чем отличается кредит от ипотеки

Ипотека – это и есть кредит. Ключевое отличие заключается в том, что ипотека выдается строго на покупку недвижимости, как правило, жилья. Причем сам объект обязательно оформляется в залог и до момента закрытия задолженности находится под обременением. В течение этого времени собственник не может свободно распоряжаться объектом и должен получать согласие банка на его продажу, дарение и совершение ряда других действий.

Наличие залога, который выступает дополнительной гарантией исполнения должником своих обязательств, делает ипотеку менее рискованным продуктом для банка. Благодаря этому такой кредит можно взять на большую сумму и срок, причем под значительно более выгодный процент. Особенно это актуально при оформлении в рамках программы с государственной поддержкой.

Однако недостатки у ипотеки также есть. Во-первых, ее сложнее получить – понадобится больше документов и времени. Во-вторых, к ипотечному заемщику предъявляются повышенные требования, в частности, в вопросе возраста, дохода и текущей закредитованности. В-третьих, оформление сопряжено с дополнительными расходами, а еще банк может попросту отклонить понравившуюся заявителю квартиру.

С потребительским кредитом все гораздо проще – полученные деньги можно свободно тратить по своему усмотрению, а не только на приобретение недвижимости. Оформлять залог, как следствие, не нужно. Сам процесс оформления легче и быстрее, требует меньшего количества документов.

Недостатки потребительского кредитования обусловлены более высокими рисками для банка. Так, сумма простого кредита будет ниже, срок меньше, а ставки значительно выше.

Разница между кредитом и ипотекой по ставкам и лимитам

Как было отмечено ранее, за счет залога ипотека является менее рискованным продуктом для банка, что положительно сказывается на ставках и кредитном лимите. Точные условия всегда зависят от правил конкретного кредитора, но в среднем по рынку можно ориентироваться на следующие значения.

Для примера рассмотрим рыночные условия кредитования в крупнейшем банке страны – Сбере. В апреле 2025 в качестве стандартного кредита без обеспечения можно получить до 600 тыс. рублей с полной стоимостью займа до 44%. В это же время полная стоимость по обычной ипотеке будет не более 34,4%, а максимальная сумма составит до 100 млн рублей. Однако ипотечный кредит может быть оформлен по программе с государственной поддержкой. К примеру, дальневосточная выдается под 2% годовых, а семейная – под 6%.

Важной особенностью ипотеки является первоначальный взнос – сумма, которую необходимо внести из собственных накоплений. Этот взнос нужен для того, чтобы продемонстрировать платежеспособность заемщика и его умение распоряжаться деньгами – предполагается, что человек, сумевший самостоятельно накопить крупную сумму, сможет стабильно исполнять долговые обязательства в течение длительного времени. Размер взноса варьируется в зависимости от правил банка и выбранной программы, но в среднем составляет 15-20% от стоимости недвижимости (есть предложения без первоначального взноса).

Порядок рассмотрения и период кредитования

Потребительский кредит может быть оформлен в течение дня, а иногда и вовсе за несколько минут. Зачастую даже не нужно никуда ходить – заявка подается в режиме онлайн, после чего деньги сразу поступают на указанную карту. Что касается срока кредитования, то обычно он не превышает 5-7 лет.

Получить ипотеку сложнее – требуется более тщательная подготовка со стороны заемщика, а банку понадобится дополнительное время на проверку и согласование недвижимости. В среднем на процедуру оформления уходит не менее 1 месяца. Однако сам ипотечный кредит является долгосрочным и обычно выдается на срок от 10 до 30 лет.

Расходы на оформление

При получении потребительского кредита обязательных дополнительных расходов не будет. По желанию можно оформить страховку (жизни, здоровья, на случай потери дохода и т.д.), но это опционально.

В случае с ипотекой страхование недвижимости является обязательным – без этого банк не одобрит заявку. При необходимости заемщик также может оформить и другие опциональные виды страховок.

Какие документы запрашивают

Для получения потребительского кредита обычно требуется только паспорт и документ, подтверждающий платежеспособность – справка 2-НДФЛ или другой. Для ипотеки дополнительно понадобятся документы на недвижимость:

• правоустанавливающие документы;
• техническая документация;
• справка об отсутствии обременений.

В зависимости от ситуации и выбранной программы банк может запросить и другие документы. Например, свидетельство о заключении брака или о рождении ребенка.

Чем отличается ипотека от кредита в плане ограничений на недвижимость

Потребительский кредит не влечет за собой никаких ограничений. На полученные деньги можно приобрести недвижимость и ее не нужно будет оформлять в залог со всеми вытекающими последствиями.

При ипотеке ситуация противоположная – залог накладывает множество ограничений, из-за которых собственник не вправе свободно распоряжаться недвижимостью. В частности, без согласия банка нельзя продать или подарить ипотечную квартиру, устроить в ней ремонт, который может изменить стоимость объекта. В ином случае сделку могут признать недействительной, а банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности.

В чем еще разница между ипотекой и потребительским кредитом

От потребкредита ипотека отличается не только целью и условием об оформлении залога. Есть и другие различия:

• Государственная поддержка – государство старается помогать гражданам с улучшением жилищных условий и предлагает для этого различные программы с льготными ипотечными ставками существенно ниже рыночных.
• Налоговые льготы – плательщики НДФЛ могут оформить налоговый вычет не только за покупку жилья, но и за уплаченные проценты по ипотечному договору.

Отдельно отметим: ипотечная квартира, даже если она является единственным жильем человека, может быть продана банком в случае неисполнения должником своих обязательств. Просрочки по потребительским кредитам не приведут к таким последствиям – в рамках исполнительного производства у должника могут забрать практически все имущество, но не единственное жилье.

Потребительский кредит или ипотека: что выгоднее

Потребительский кредит и ипотека – два схожих, но не тождественных кредитных продукта с совершенно разными условиями.

На первый взгляд ипотечные условия могут показаться более выгодными. Однако однозначно утверждать об этом нельзя – каждый кредитный продукт имеет свои особенности, недостатки и предназначен для решения собственных задач.

Что взять лучше: кредит или ипотеку на покупку квартиры

Выбирать кредитный продукт следует исходя из обстоятельств конкретного случая. За счет своей гибкости, простоты и скорости оформления потребительский кредит может быть оправдан в следующих случаях:

• на недвижимость не хватает не более 1 млн рублей;
• заемные деньги нужны на небольшой срок (до полугода);
• планируется обмен с доплатой;
• необходимо увеличить первоначальный взнос.

В остальных случаях, когда планируется постепенное погашение крупного кредита, для приобретения жилья лучше подойдет ипотека – более выгодные условия позволят получить комфортный ежемесячный платеж, сократить итоговую переплату по процентам.