Ипотечное кредитование на приобретение недвижимости становится все более популярной банковской услугой. Учитывая крупные размеры привлекаемых сумм денежных средств и длительность договора, законность и прозрачность такой сделки играет важную роль. Регулированию таких взаимоотношений посвящен закон об ипотеке, о ключевых моментах которого и пойдет речь в данной статье.
Закон об ипотеке ‒ основные положения
Ипотека представляет собой не просто кредит, а залог собственности для получения денежных средств. Приобретаемая недвижимость имеет обременения до того момента, пока задолженность не будет погашена в полном размере. Таким образом банк страхует свои риски невозврата выданных средств, залог гарантирует выполнение сторонами своих обязательств.
Взять ипотеку в банке под низкий процент
Правовой основой для возникновения таких отношений между российским банком и клиентом является закон об ипотеке действующая редакция 2026 которого официально вступила в силу в октябре 2015 года.
Согласно принятым нормам, ипотека признается особой разновидностью отношений между гражданами. Ее условия устанавливают, что держатель залога (в качестве которого выступает банк) имеет первоочередное право компенсировать свои расходы.
В соответствие с законом использование залога может иметь различный характер, а именно:
- оформление кредита;
- договорные обязательства;
- гарантия компенсации вреда.
- права и обязанности заемщика
Как гласит 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости, в качестве лица, предоставляющего залог, может выступать как сам заемщик, так и стороннее лицо. Данный вид договорных отношений не означает смену собственника, право владения также остается за лицом, которое предоставило залог. Таким образом, при покупке дома или квартиры с привлечением ипотечного кредитования при условии выполнения обязательств по договору банк не имеет права претендовать на владение или пользование недвижимости.
Стандартные выставляемые требования выглядят следующим образом:
- возмещение суммы основного долга в установленные сроки;
- выплата начисленных процентов за использование банковских средств в соответствие с условиями договора о возмездном предоставлении денег;
- погашение штрафа или пени при несоблюдении принятых на себя обязательств в оговоренном порядке;
- оплата всех дополнительных издержек, которые могут возникнуть при необходимости взаимодействия с государственными органами или судебными инстанциями;
- покрытие затрат, связанных с проведением процедуры продажи залогового имущества.
Обязанности сторон, так же как и их права, прописываются в заключаемом договоре, с которым рекомендуется внимательно ознакомиться перед подписанием.
Требования к имуществу, которое выступает обеспечением ипотеки
В ФЗ об ипотечном залоге недвижимости отдельно рассматривается вопрос о том, какое именно имущество доступно для использования в качестве залога при получении кредита. В качестве подходящих имущественных объектов указываются такие как:
- земельные участки определенного размера с учетом того или иного целевого использования (если речь идет о владении на муниципальном или федеральном уровне, то необходимо получить разрешение уполномоченного органа);
- недвижимость любой формы, включая предназначенную для решение производственных задач коммерческой деятельности;
- жилые дома и квартиры;
- изолированные части жилья (одна комната или несколько);
- дачные участки, гаражи, садовые строения и прочие;
- транспортные средства для передвижения по воздуху или воде крупных габаритов;
- незавершенные объекты строительства (при соблюдении дополнительных условий в отношении участка застройки);
- права аренды, если арендодатель выражает свое согласие;
- права долевого участия в строительстве.
Имущество, которое планируется передать в качестве залога, должно находиться или в собственности, или на правах хозяйственного ведения. Отметим, что федеральный закон об ипотеке также содержит список объектов, которые не могут использоваться как обеспечение. В их числе изъятые из оборота земли; объекты, которые не должны быть в частной собственности; взыскания и так далее.
Если имущество находится в совместной собственности (без определения долей, например, у супругов), для его передачи в залог необходимо нотариально заверенное согласие всех собственников.
Если имущество находится в долевой собственности, собственник доли вправе отдать её в залог (ипотеку) по своему усмотрению, не получая согласия других дольщиков.
Важно: При обращении взыскания на заложенную долю (ее принудительной продаже банком через публичные торги) правила о преимущественном праве покупки других собственников не применяются (согласно ст. 250 ГК РФ и ст. 7 ФЗ-102). Преимущественное право покупки действует только при добровольной продаже доли, а не при реализации залога
Особенности договора о предоставлении ипотечного кредита
Ипотечные отношения должны быть оформлены в письменном виде путем заключения договора. Согласно закону № 102-ФЗ «Об ипотеке», он должен содержать следующие существенные условия:
- полные сведения об объекте залога (адрес, кадастровый номер, описание);
- условия обязательства — размер кредита, процентная ставка и срок погашения (график платежей);
- права и обязанности сторон.
Договор об ипотеке составляется в количестве экземпляров, соответствующем числу сторон (как минимум по одному для банка и заемщика). После подписания документов сторонами в Росреестр подаются сведения для регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сам договор ипотеки с 2014 года отдельной регистрации не требует и считается заключенным с момента подписания.
Соблюдение всех указанных в законе условий является обязательным. При их нарушении Росреестр откажет в регистрации обременения, в результате чего банк не получит право залога на объект, а условия сделки могут быть оспорены.
Отзыв о сайте