Какая разница между квартирой и апартаментами и что лучше

Разница апартаментов и квартиры становится важным вопросом при покупке недвижимости, поскольку она влияет на стоимость объекта и обслуживание жилья. В статье рассмотрим, чем отличаются эти форматы и какой вариант выгоднее.

В чем разница между апартаментами и квартирой

Главное отличие квартиры от апартаментов заключается в юридическом статусе и предназначении недвижимости. Несмотря на внешнее сходство, это абсолютно разные виды собственности.

Квартира – жилое помещение, соответствующее санитарным нормам, строительным правилам и стандартам, указанным в Жилищном кодексе РФ. В ней можно оформить постоянную прописку, получить доступ к социальной инфраструктуре (школы, детсады, поликлиники) и пользоваться всеми государственными льготами.

Пример: Семья Ивановых приобрела квартиру в жилом комплексе. Они смогли сразу прописать себя и ребенка, получив доступ к ближайшему детскому саду и школе, а также использовать материнский капитал для частичного погашения ипотеки.

Апартаменты относятся к нежилой коммерческой недвижимости, хотя фактически в них можно жить. Это помещения, расположенные в административных, гостиничных, офисных зданиях. На них не распространяются нормы Жилищного кодекса, а регулирование ведется согласно Гражданскому кодексу РФ. В помещениях нельзя оформить постоянную прописку, а только временную регистрацию на пять лет.

Пример: Сергей купил апартаменты в новом комплексе рядом с метро. Несмотря на удобное местоположение, он столкнулся с тем, что не может прописать свою семью постоянно, из-за чего не получилось записать ребенка в детский сад поблизости.

Еще стоит отметить, что правила, регулирующие уровень шума и время проведения шумных работ, в обоих случаях отличаются. Эти различия напрямую связаны с тем, что квартиры имеют статус жилых помещений, а апартаменты – коммерческих.

Время, когда разрешено делать ремонт в квартирах, регулируется региональным законодательством. Как правило, это:

• по будням с 9:00 до 19:00 или до 20:00 с перерывом на тихий час;
• в выходные и праздничные дни шумный ремонт запрещен или разрешен только в определенные часы (например, с 10:00 до 18:00).

Пример: Житель многоквартирного дома в Москве проводил ремонт после 20:00. Соседи пожаловались в полицию, и ему был выписан штраф – 2 000 рублей. При повторных жалобах штраф может быть выше.

Для апартаментов время ремонта отдельно не прописано на законодательном уровне, так как это коммерческая недвижимость. Обычно оно регламентируется внутренним распорядком комплекса, прописанным в договоре с управляющей компанией, или внутренним регламентом объекта.

Типичное время ремонта:

• в будни с 9:00 до 21:00;
• в выходные дни с 10:00 до 19:00.

Если это время прописано во внутреннем регламенте, жалоба на громкий звук во время проведения ремонтных работ в выходные не изменит ситуацию, поскольку человек, делающий ремонт, не нарушает закон.

Плюсы и минусы апартаментов перед квартирой

Что покупать – квартиру или апартаменты? При ответе на этот вопрос важно взвесить плюсы и минусы недвижимости.

Начнем с обзора ключевых преимуществ апартаментов:

• Более низкая стоимость. Цена ниже примерно на 15-20% по сравнению с квартирами аналогичной площади, потому что это нежилая недвижимость. В Москве однокомнатная квартира площадью 40 кв.м. в новостройке стоит около 10 млн рублей, а аналогичные апартаменты – 8 млн рублей.
• Хорошее месторасположение. Часто коммерческие помещения находятся в престижных районах или вблизи крупных транспортных узлов, что удобно для работы и выгодно для сдачи в аренду.
• Развитая инфраструктура и сервис. Апартаменты могут иметь гостиничные удобства: круглосуточную охрану, ресепшн, уборку помещений, зону коворкинга, кафе и фитнес-центры внутри здания.
• Инвестиционная привлекательность. Можно выгодно сдавать жилье в краткосрочную аренду туристам или командировочным.

Минусы тоже присутствуют:

• Повышенные налоги. Ставка налога на имущество для апартаментов составляет от 0,5 до 2%, тогда как для квартир – не более 0,3%. При стоимости недвижимости в 10 млн рублей налог на квартиру составит около 10 000 - 20 000 рублей в год, а во втором случае придется отчислять ежегодно 50 000 - 100 000 рублей.
• Отсутствие постоянной регистрации. Это вызывает сложности при получении социальных услуг – записи в детсад и школу по месту жительства. Повышаются расходы на няню или частный сад для ребенка.
• Высокие коммунальные платежи. Тарифы выше на 20-30% по сравнению с квартирами. Если владельцы жилых объектов платят за коммунальные услуги в среднем 6 000 рублей в месяц, то собственники коммерческих помещений аналогичной площади – больше 9 000 рублей.
• Отсутствие льгот и инфраструктуры. Часто поблизости нет государственных школ, поликлиник, детских садов и других важных социальных объектов.
• Ограниченные ипотечные условия. Покупка апартаментов возможна в ипотеку, но на менее выгодных условиях и без доступа к госпрограммам (семейная, дальневосточная, IT-ипотека).

Перед приобретением недвижимости учитывайте текущую ситуации и не забывайте о будущем. Даже если сейчас прописка и школа для ребенка не нужны, все может поменяться через 5-10 лет.

Что лучше купить: апартаменты или квартиру

Различия между апартаментами и квартирой могут повлиять на то, какой вид жилья приобрести. Квартира идеально подойдет для семей с детьми, людей, которые хотят постоянную регистрацию и доступ ко всей социальной инфраструктуре: школам, детским садам, больницам.

Пример: Молодая семья Петровых выбрала квартиру, несмотря на более высокую цену, потому что это позволило сразу прописать ребенка, получить место в муниципальном детсаду и использовать материнский капитал для внесения первоначального взноса.

С 1 февраля 2025 года размер материнского капитала увеличился на 9,5%. Теперь его сумма составляет 690 000 рублей при рождении первенца и 912 000 рублей при рождении второго ребенка. Если семья ранее уже оформила маткапитал на первого ребенка, то при появлении второго она получит дополнительно 221 000 рублей.

Апартаменты оптимальны для тех, кому не требуется постоянная прописка или кто покупает недвижимость в инвестиционных целях – для сдачи в аренду или перепродажи в будущем.

Пример: Александр приобрел апартаменты в центре Сочи. Он сдает их посуточно туристам и имеет стабильный пассивный доход – 13 000 в сутки. Помимо этого стоимость жилья растет с каждым годом, увеличивая инвестиционный портфель молодого человека.

Важным фактором при выборе является цена. Для тех, кто имеет ограниченный бюджет и хочет жить ближе к центру города, апартаменты будут хорошим компромиссным решением. Но нужно помнить о высоких налогах и коммунальных платежах.

Принимая решение, стоит четко определить, какие задачи должна решать приобретаемая недвижимость. Для аренды подойдут апартаменты, а для личного проживания – квартира.

Квартира и апартаменты: отличия ипотечных программ

Условия получения в банке ипотеки на покупку квартиры и апартаментов существенно различаются. Банки охотнее дают кредиты на жилую недвижимость, предлагая льготные ставки и специальные программы господдержки, например ИТ-ипотека, семейная и так далее. В случае с апартаментами такие условия обычно недоступны.

Ниже наглядно показаны основные отличия ипотечных программ по обоим типам недвижимости:

Исходя из этого можно сделать вывод, что оформить ипотеку при покупке квартиры выгоднее и проще. Больше банков готовы одобрить заявку и предложить привлекательные условия в виде сниженной ставки, меньшей суммы первоначального взноса, более длительного срока кредитования. Это позволит снизить ежемесячный платеж, уменьшив финансовую нагрузку и общую переплату.

Налог на квартиру и апартаменты: разница

Квартира облагается налогом по льготной ставке – не больше 0,1-0,3% от кадастровой стоимости. Еще действует налоговый вычет на покупку жилой недвижимости до 260 000 рублей на человека. Дополнительно можно получить вычет за уплаченные проценты в рамках ипотечной программы в размере до 390 000 рублей. Таким образом, максимум можно вернуть 650 000 рублей.

Пример: Елена купила квартиру стоимостью 10,5 млн рублей в ипотеку под 10% годовых на срок 30 лет. При этом девушка получала официальную зарплату, работодатель отчислял за нее 13%. Через год после покупки она подала заявление на получение имущественного налогового вычета в размере 260 000 рублей (это максимальная сумма, которую можно получить, если сумма уплаченного налога на доходы физлиц равна предельному вычету или превышает его). В течение последующих лет она будет подавать вычет на проценты и получать возврат, пока полностью не погасит задолженность перед банком.

Если налогоплательщик заплатил НДФЛ меньше 260 000 рублей, он может разбить выплату на несколько лет. Каждый год налоговая будет перечислять ту сумму НДФЛ, которую человек уплатил в течение прошлого календарного года, пока вычет не будет получен полностью.

На апартаменты налог выше, как на коммерческую недвижимость – ставка от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости. Оформить имущественный вычет в первом случае нельзя, возврат за проценты тоже не предусмотрен.

Это значит, что при одинаковой стоимости квартиры и апартаментов в 10 млн рублей ежегодный налог на квартиру составит около 10 000 рублей, а на апартаменты – до 70 000 рублей.