Что такое кадастровая стоимость участка и как ее узнать

Знание официальной цены недвижимости актуальна для многих ситуаций: от расчета налогов до оформления договоров купли-продажи. Кадастровую стоимость земельного участка можно узнать по кадастровому номеру. Все варианты и особенности запросов рассмотрены ниже.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка простыми словами

Кадастровая стоимость земельного участка – это официальная оценка земли, рассчитываемая государством, нормы регулируются 237-ФЗ. Она рассчитывается по специальным формулам, включающим локацию, предназначение и другие факторы без учета реальной ценовой политики на рынке недвижимости. Расчет осуществляется в так называемом массовом порядке без внимания к индивидуальным характеристикам имущества.

По закону кадастровая стоимость земельного участка – это обязательный критерий. Показатель используется не только для оценки наделов, но и актуален для любых типов недвижимости в стране, включая построенные здания и объекты незаконченного строительства. Получить сведения может любой желающий. Для запроса сведений не обязательно быть владельцем или планировать сделку: это данные из открытого доступа.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Существуют простые способы уточнить цену объекта, запросив информацию о стоимости участка через уполномоченные инстанции. Среди доступных вариантов:

1. Публичная кадастровая карта (в 2024 году перенесена с Росреестра на сайт Национальной системы пространственных данных). Удобна для быстрого поиска, но не подходит в качестве документального подтверждения. С помощью онлайн-инструмента легко найти интересующую территорию на карте и посмотреть данные, просто кликнув по конкретному наделу. Еще проще узнать кадастровую стоимость земельного участка по его кадастровому номеру или точному адресу. Для поиска сведений достаточно ввести вводные данные в поле, расположенное в левой части страницы.



2. Запрос в Росреестр. Заполнить заявление для получения сведений можно онлайн по ссылке. Услуга предоставляется бесплатно и в режиме реального времени. Чтобы получить ответ, не нужно предоставлять какие-либо документы. Информация поступает в электронном виде практически мгновенно.



3. Обратиться в ЕГРН за справкой. Это еще один способ, подходящий для получения сведений на конкретную дату или с выдачей подтверждающих бумаг – выписок. Обратиться в Росреестр можно через аккаунт на Госуслугах (нужен кадастровый номер или адрес), онлайнна сайте Росреестра или путем личного посещения Многофункционального центра.

Для официальных нужд лучше воспользоваться последним вариантом. Выписка является важным документом, который принимается в государственных инстанциях, включая суды и налоговую инспекцию.

На что влияет кадастровая стоимость земельного участка

Значение отражается на нескольких аспектах владения и распоряжения наделами. Показатель необходим для:

• вычисления налогов (ст. 403 2 части НК РФ) – чем выше цена объекта, тем больше налог, который владелец участка должен уплачивать государству (земельный, на имущество);
• сделок с недвижимостью – значение влияет на проведение сделок купли-продажи, аренды и обмена;
• наследования и дарения – кадастровые данные важны для определения размера госпошлины и налоговых обязательств;
• приватизации и выкупа – государственные органы используют показатель для установления расценок при приватизации или выкупе земель у государства;
• судебных споров – в случае судебных разбирательств, касающихся земли, показатель может играть важную роль в определении размеров компенсации или убытка.

Кроме этого, информация может потребоваться при оформлении кредита под залог имущества. Банки нередко запрашивают цену наряду с документами о независимой оценке объекта, принадлежащего заемщику. Это необходимо для того, чтобы кредитор смог объективно оценить величину залога и снизить финансовые риски.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка: в чем разница

Расчет кадастровой стоимости земельного участка может значительно отличаться от фактической цены объекта на рынке. Рыночная оценка – это стоимость недвижимости, устанавливаемая самим собственником, а также при участии риэлтора и оценщика. Она определяется с учетом текущей ситуации, востребованности объекта, окружающей инфраструктуры. В чем разница между кадастровой стоимостью земельных участков и рыночными ценами:

1. Цель определения. Показатели рынка актуальны для совершения сделок по продаже, покупке, аренде или обмену. Сумма по кадастру учитывается для вычисления размера пошлин, а также при операциях, в которых принимает участие государство.
2. Формирующие факторы. Цена по рынку зависит от экологической обстановки, привлекательности района, транспортной доступности. Кадастр учитывает меньшее количество факторов, поэтому не дает понимания о реальной цене владения.
3. Изменчивость. Рыночные цены могут меняться достаточно часто, отражая нестабильность спроса и экономической обстановки. Изменение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на государственном уровне, как правило, не реже одного раза в 2-4 года. Значение фиксируется вплоть до следующего пересмотра.

В некоторых случаях кадастровая стоимость по Росреестру может совпадать с тенденциями рынка. Однако такие случаи встречаются достаточно редко.

Кадастровая стоимость земельного участка: как и кем рассчитывается

Значение устанавливается в результате государственной оценки, проводимой при участии независимых экспертов. Решение о проведении процедуры принимают региональные власти или муниципалитеты, которые выбирают подрядчиков и заключают с ними договоры. По итогам работы эксперты определяют цену одного квадратного метра надела, которая и будет использоваться для вычисления в будущем. Как определяется:

s = S * P

Для вычисления используется формула, где s – итоговая цена, S – стоимость за квадрат земли, а P – площадь объекта.

Регулярность – 1 раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, 1 раз в четыре года – для остальных населенных пунктов.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка в меньшую сторону

Фактически единственной причиной пересмотра цены для земли является уменьшение площади надела между пересмотрами. В случае со зданиями основанием для корректировки может выступать сильный износ конструкции. Для внесения изменений необходимо обратиться в госорганизацию, ответственную за проведение оценки, или в МФЦ. Собственнику потребуется заранее подготовить пакет документов, в который входят:

• выписка из ЕГРН с ценой объекта по кадастру;
• копия документа о владении объектом недвижимости;
• отчет об оценке рыночной стоимости.

Стоит отметить, что процесс оспаривания достаточно сложен. Он осуществляется через суд или путем созыва региональной комиссии. Из-за изменения законодательства корректировки цены, влияющей на размер имущественного налога, судебные строительно-технические и землеустроительные экспертизы, проводятся исключительно государственными оценщиками.