Кредит под залог квартиры: как не потерять жилье и получить выгодные условия

Получить кредит под залог квартиры можно на большую сумму и увеличенный срок, чем по договору без обеспечения. Однако с такими ссудами связана масса заблуждений и опасений заемщиков: разбираемся, как работает кредитный продукт, в чем тонкости оформлении, какие есть подводные камни, из-за которых собственник может лишиться имущества.

Что значит кредит под залог квартиры

Выдаваемый под залог квартиры кредит – это потребительская ссуда с обеспечением: недвижимость выступает гарантом исполнения обязательств (по аналогии с поручительством). Кредитный продукт отличается от ипотеки: ипотечный займ выдается на конкретную цель – приобретение недвижимости, ссуду же с обеспечением оформляет человек, у которого уже есть помещение в собственности, а потратить деньги обычно можно на любые нужды.

Особенности и порядок оформления имущества в залог регулирует Гражданский кодекс РФ – гл.23 «Обеспечение исполнения обязательств» (ст.334-358.18). Также правоотношения сторон сделки основываются на нормах Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя указанный нормативно-правовой акт в большей степени относится к ипотечным ссудам.

Что будет, если взять кредит под залог квартиры и не платить

Наличие обеспечения по кредиту снижает риски банка в случае неисполнения обязанностей заемщиком – для должника, напротив, такой договор чреват серьезными финансовыми последствиями. Если гражданин получил ссуду и не платит по графику, его ждут негативные последствия:

• с первого дня просрочки банк начнет начислять штрафы и пени в соответствии с условиями договора;
• информация будет передана в БКИ – испортится кредитная история;
• при длительной просрочке (обычно свыше 90 дней) кредитор обратится в суд;
• судебные органы примут решение об обращении взыскания на залоговое имущество;
• квартиру реализуют на публичных торгах – цена продажи может оказаться значительно ниже рыночной;
• если полученных в результате продажи средств окажется недостаточно для погашения всего долга, остаток будут взыскивать через ФССП – с зарплаты или пенсии заемщика.

Наиболее негативное последствие в случае неуплаты – возможность лишиться собственности: кредитор сможет изъять у должника даже единственное жилье, в котором зарегистрированы несовершеннолетние лица.

Другие ограничения и риски кредита под залог квартиры

Кредитование с обеспечением имуществом несет для собственника дополнительные ограничения, которые будут действовать на протяжении всего срока выплат:

• до погашения займа отчуждение недвижимости недоступно – не получится продать или подарить квартиру;
• договором устанавливаются ограничения и к сдаче жилья – обычно предоставление в аренду запрещено;
• не удастся оформить другую ссуду с обеспечением тем же объектом, даже если стоимость помещения позволяет;
• утрата либо повреждение имущества – риск собственника, а не банка, но с этой проблемой поможет справиться страховая защита.

Еще один риск – возможность неодобрения объекта в качестве обеспечения: заемщик потратит средства на оценку, а кредитор не согласует имущество или предложит условия, которые не устроят клиента (возврат средств, уплаченных эксперту, не предусмотрен).

Что нужно, чтобы взять кредит под залог квартиры

Заемщикам, решившим срочно взять кредит под залог квартиры либо иной недвижимости, необходимо помнить, что банк одобрит заявку только при выполнении ряда условий:

• залоговое имущество является ликвидным и соответствует требованиям банка;
• заемщик удовлетворяет критериям кредитора к возрасту, занятости, доходу;
• подготовлен полный пакет документов – он шире, чем по необеспеченным займам.

Наличие обеспечения не спасет от отказа, если клиент не имеет постоянного дохода, проходит процедуру банкротства или отличается крайне высокой долговой нагрузкой: банк заинтересован не в продаже жилья, а в своевременном исполнении обязательств по договору.

Где взять кредит под залог квартиры

Оформить потребительскую ссуду, заложив имущество, можно во многих российских банках. Так, услугу предоставляет СберБанк, Т-Банк, УралСиб, Газпромбанк, Альфа-Банк, ВТБ и десятки других кредитных учреждений.

Также кредитование с обеспечением доступно в небанковских финансовых организациях, но при обращении в такие компании следует проявлять предельную бдительность – есть риск нарваться на мошенников. Продукт предлагают оформить и кредитные брокеры, выступающие посредниками в сделке – сотрудничать с ними или обратиться напрямую в банк, решает сам клиент.

Какой самый выгодный кредит под залог квартиры

Подобрать наиболее привлекательную программу можно на странице, где собраны все актуальные предложения банков с точными условиями, реальными процентными ставками и достоверными требованиями к клиентам. Для поиска лучших займов:

1. Укажите желаемые параметры договора – сумму, срок, доп. условия.
2. Ознакомьтесь с найденными продуктами, отсортировав их по нужному критерию, например, ставке.
3. Нажмите по названию программы, чтобы открыть страницу с подробными условиями – внимательно их изучите.
4. Используйте кредитный калькулятор для расчета ежемесячного платежа и полной суммы переплаты.
5. Сравнивайте разные ссуды – за низкой ставкой могут скрываться высокие комиссии и штрафы, не торопитесь с выбором.

Однозначно решить, какой кредит самый лучший, нельзя – у каждого предложения есть плюсы и минусы. Чтобы выбрать выгодный продукт, трезво оценивайте силы: подбирайте договор с устраивающими условиями и посильным платежом.

Процесс получения

Получить кредит в залог квартиры можно онлайн либо непосредственно в отделении банка. Дистанционное оформление включает ряд обязательных шагов:

1. Заемщик подает заявку, предварительно убедившись, что и он, и жилье отвечают требованиям.
2. Банк проверяет данные в анкете и направляет предварительное решение.
3. Стороны согласовывают обеспечение – проводится оценка недвижимости и анализ документов.
4. Если участников сделки устраивают условия, заключается кредитный договор.
5. На имущество накладывается обременение – закладная регистрируется в Росреестре.
6. Клиент получает деньги и оформляет страховой полис на объект.

Оценку имущества проводит независимый эксперт – его услуги оплачивает заемщик или банк (в зависимости от учреждения). В среднем процесс оформления занимает до 10 рабочих дней, половину срока – регистрация закладной.

Требования к квартире, которая будет залогом

Банкиры заинтересованы в обеспечении ссуды ликвидным жильем, т.е. недвижимостью, которую при проблемах с платежеспособностью должника можно легко реализовать. В залог принимают объекты, отвечающие ряду критериев:

• жилое помещение имеет собственную кухню и санузел;
• подключены коммуникации – отопление, водоснабжение, канализация, электросети;
• до частного дома обеспечен круглогодичный подъезд;
• объект не является аварийным, не включен в списки на реконструкцию и снос;
• год постройки дома зависит от региона, например, в Москве и области – позднее 1950 года;
• в квартире установлены двери, окна и сантехника.

Получить деньги можно под залог квартиры, частного дома, дачи, апартаментов, таунхауса и даже коммерческой недвижимости. Однако «экзотические» объекты банки принимают редко – большинство компаний работает только с квартирами, иногда – апартаментами и частными домами.

Кто может взять кредит под залог квартиры

Возможность оформить кредит под залог недвижимости без предъявления требований к платежеспособности заемщика – миф. Банки внимательно проверяют потенциальных клиентов, несмотря на наличие обеспечения. Так, получить ссуду сможет человек, отвечающий следующим критериям:

• проживание в России и наличие регистрации;
• возраст – от 21 до 65 лет (реже – до 70 лет);
• стаж на последнем месте работы – минимум 3 месяца;
• доход позволяет исполнять обязательства по графику;
• отсутствие долгов, переданных на взыскание;
• невысокая кредитная нагрузка;
• наличие в собственности недвижимости, подойдет даже единственное жилье.

Заключение договора доступно частным лицам при предоставлении паспорта и подтверждении дохода, а также предпринимателям – финансовое положение отражается в декларации за прошлый год или выписке с расчетного счета.

Кредит под залог квартиры: условия

Условия кредитования отличаются в каждом финансовом учреждении, более того, параметры сделки обычно определяются индивидуально после анализа заявки – с учетом потенциальных рисков банка. В таблице – выдержка из тарифов популярных кредитов с залогом недвижимости.

Клиенту с высоким доходом и безукоризненной кредитной историей предложат лучшие условия, а заемщику, получающему зарплату на счет в выбранном банке, не потребуется подтверждать заработок справками.

Обязательно ли страхование

Имущество, выступающее предметом залога, может быть повреждено либо полностью уничтожено, например, в результате пожара, затопления. Чтобы минимизировать риски, заемщик обязан застраховать недвижимость (в соответствии со ст.31 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – приобрести полис имущественного страхования на весь срок действия закладной.

Дополнительно оформляется страховка жизни и здоровья, но на добровольных началах – это не обязанность, а право клиента. Банк не может навязать такую услугу, если же это произошло, заемщик вправе расторгнуть договор со страховой компанией и вернуть уплаченные средства в «период охлаждения» (с обязательной защитой эта опция не работает).

На что можно тратить деньги

Потребительские кредиты с залогом, в отличие от ипотеки, предоставляются на любые нужды – клиент вправе потратить деньги так, как посчитает необходимым, например:

• приобрести дополнительное жилье;
• купить новый автомобиль;
• отправиться в отпуск;
• погасить имеющиеся долги;
• оплатить дорогостоящее лечение или образование.

Однако средства могут быть предоставлены и на конкретные нужды, тогда займ считается целевым, а заемщик ограничен в расходовании денег. По такой схеме нередко оформляют кредит с залогом предприниматели – ссуду выдают на развитие бизнеса (коммерческие нужды).

Стоит ли брать кредит под залог квартиры

Кредитование с обеспечением – хорошее решение, если требуется крупная сумма на любые нужды, а заемщик уже владеет недвижимостью, которая может выступать залогом. Однако необходимо адекватно оценивать возможности и просчитывать потенциальные риски – нарушение договора повлечет потерю имущества.

Решение о необходимости подачи заявки на займ с залогом в любом случае принимает будущий клиент самостоятельно. От договора лучше отказаться, если деньги нужны на импульсивные и «необязательные» покупки, а также при отсутствии реальной возможности исполнять обязательства.