В декабре прошлого года был принят закон, который посягается на частную собственность граждан – ФЗ №494-ФЗ. Речь идет о так называемой реновации, которая подразумевает под собой снос непригодных для проживания домов и переселение жителей в новые дома. В законе этот термин значится как «комплексное развитие территории». Может ли гражданин, проживающий много лет в своей уютной квартире, лишиться жилья? Что могут предложить власти гражданам взамен изъятой недвижимости? Об этом Bankiros.ru рассказала ведущий юрисконсульт «РосКо-Консалтинг и аудит» Елена Потураева.
Эксперт напомнила, что Конституция РФ гарантирует право любого гражданина на жилище – статья 40. И по закону нельзя обращать взыскание на единственное жилище должника – статья 446 ГК РФ.
«Однако на практике судьи уже признавали законным размен единственного жилья большей площади на меньшую в счет погашения долгов собственников. Практику размена излишнего жилья на меньшее прекратил Верховный суд, но это были только «цветочки», – сказала Потураева.
Опыт московской реновации
Одними из первых с реновацией столкнулись москвичи, когда местные власти составили программу сноса пятиэтажек, построенных с 1957 по 1968 годы.
«Жители столицы переехали в новое жилье по реновации в 2018 году. В многочисленных отзывах переселенцы жалуются на несоблюдении метража новой квартиры, бытовые неудобства и халатность застройщиков. То есть восторженных отзывов не так уж и много», – отметила собеседница Bankiros.ru.
Что говорит закон о реновации?
В Законе прописаны благие цели комплексного развития территории. Это повышение качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства; улучшение жилищных условий граждан и так далее.
В отношении какого жилья может применяться реновация?
Это строения:
- признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции по критериям, которые устанавливаются местными властями. Например, если физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное местными властями значение.
Еще один критерий – если дом был возведен в период индустриального домостроения по типовым проектам, а также, если в доме отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.
«Как мы видим, реновации могут подлежать территории, где нет аварийных домов. А такой критерий, как отсутствие водоснабжения, канализации, центрального отопления может привести к тому, что под каток реновации попадет частный сектор, расположенный на дорогих участках земли», – сказала Потураева.
Как ранее отмечал глава Минстроя Ирек Файзуллин, около 44% жилых помещений в России старше 50 лет. То есть это касается домов, построенных в период индустриального домостроения. Это было время массовой застройки городских кварталов в конце 50-х - начале 60-х годов.
«При таких размытых формулировках, под реновацию могут попасть любой жилой дом старше 50 лет», – предупредила юрист.
Как указано в законе, именно региональным властям отдано на откуп право устанавливать критерии ненадлежащего состояния домов. Если реновация затрагивает интересы федерального бюджета, то решение будет принимать правительство РФ.
Могут ли граждане воспротивиться реновации?
Как рассказала Потураева, о принятом решении провести реновацию, власти обязаны в течение 7 дней уведомить собственника и опубликовать решение в СМИ. Кроме того, для включения многоквартирного неаварийного дома в программу реновации должно быть проведено общее собрание собственников. Это указано в статье 46 Жилищного кодекса РФ.
В голосовании участвуют собственники жилых помещений либо их представители. Для легитимности итогов проведения собрания, в нем должны принять участие не менее половины жителей дома. Собрание жильцов должно быть проведено не позднее месяца с момента принятия властями решения о реновации, либо в иной срок, указанный местными властями.
«Для того чтобы многоквартирный дом включили в программу реновации, проголосовать на общем собрании должны не менее 2/3 жителей. Мнение 1/3 жителей попросту не будет учитываться», – отметила юрист.
Получается, что единственный способ воспрепятствовать расселению из многоквартирного дома это объединить усилия большинства жильцов.
Что людям могут предложить взамен снесенного дома?
Согласно п.7 ст.32.1 ЖК РФ, собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, взамен освобождаемых ими жилых помещений, предоставляется равнозначное жилье.
Законодателями определены следующие критерии равнозначности:
- жилая площадь. Например, если метраж квартиры, попавшей под реновацию, – 60 кв.м., то переселить в меньшую по площади квартиру не смогут.
- соответствие жилого помещения стандартам, которые устанавливают местные власти;
- местонахождение жилого помещения.
Предоставляемое взамен жилое помещение в многоквартирном доме должно находиться в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию. При этом собственник может получить квартиру большей площади, в более престижном районе, заплатив разницу в цене, уточнила Потураева.
По ее словам, собственнику жилья также может быть предоставлена компенсация за изъятую недвижимость в размере не выше кадастровой стоимости жилья. Но, как показывает практика, кадастровая стоимость жилья не всегда соответствует ее рыночной стоимости, сказала юрист. Оспорить же заниженную стоимость изъятой недвижимости можно будет только в суде, предупредила она.
«А если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, то денежную компенсацию получить нельзя. Остается только переселение в новое жилье (если жители дома не проголосуют против). Как будет на практике работать закон – покажет время», – заключила юрист.
Отзыв о сайте