Можно ли продать квартиру в ипотеке? Эксперты рассказали, что нужно знать

Продать ипотечную квартиру можно несколькими способами, для этого не обязательно погашать долг перед сделкой. Эксперты Bankiros.ru рассказали, как это сделать.

Что стоит учесть

«Продать ипотечную квартир можно, однако следует быть готовым к тому, что это очень сложная, особенно с юридической точки зрения, процедура, которая несет серьезные риски как для покупателя, так и для продавца. Собираясь провести такую сделку, в первую очередь продавец должен выяснить, оформлялась ли при покупке закладная на квартиру, какова процедура снятия обременений в банке, а также уточнить сроки поиска закладной и снятия обременений», – сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.

Первые серьезные сложности могут возникнуть уже на этапе поиска закладной, если она оформлялась. Ее могли перепродать на межбанковских торгах другой финансовой организации, предупредил Сухий.

«Банк не будет препятствовать продаже при условии, что все выполнено в рамках договора кредитования. О том, что хотите продать, ставить банк в известность нет необходимости. А вот после того, как нашелся покупатель, разрешение банка на продажу потребуется», – объяснила управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева.

Частный риелтор Максим Трофимов рассказал, что проводя сделки купли-продажи с ипотечной недвижимостью, банки сводят риски сторон к нулю. По его словам, если покупатель готов брать такую квартиру, то часть его денег просто уходит на погашение остатка долга собственника перед банком, остальная сумма уже «капает» на счет продавца.

Для этого банки предлагают использовать трансферальные аккредитивы. Деньги поступают на специальный счет в банке и хранятся там пока не снимется обременение с квартиры и сделку не зарегистрируют. С использованием электронной регистрации весь процесс занимает от одного до трех дней, объяснил риелтор.

«Никто из сторон сделки в этот период уже не может вмешаться в действия банка. Опасения покупателей, что его деньгами продавец просто погасит свою ипотеку и резко отменит сделку не оправдаются», – рассказал Трофимов.

Способы продажи

Руководитель «Рентавед» Сухий уточнил, что у каждого из банков действуют свои регламенты по снятию обременений на ипотечную квартиру. Где-то необходимо писать заявления о намерении продать объект, где-то можно просто прийти с покупателем. По его словам, также процедура сделки по продаже ипотечной квартиры будет зависеть от того, за счет каких средств планируется осуществить сделку.

Соучредитель агентства элитной недвижимости WELLSIDE Александр Седов рассказал об основных вариантах продажи ипотечного жилья.

Досрочное погашение ипотеки. Если остаток долга по ипотеке незначительный или есть свободные средства, то можно выбрать этот вариант. При досрочном погашении ипотеки заемщик полностью расплачивается с банком и освобождает себя от обязательств. После этого можно свободно продавать квартиру без ограничений. Этот вариант позволяет избежать некоторых сложностей, связанных с продажей ипотечного жилья.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки. Этот вариант предполагает продажу квартиры с одновременным погашением ипотечного долга. Покупатель соглашается погасить вашу задолженность перед банком, и вы передаете ему право собственности на недвижимость. Этот вариант может быть удобным, если у вас нет возможности погасить ипотеку заранее, но вы все равно хотите продать квартиру.

Сухий отметил, что этот вариант наиболее простой. В таком случае сначала между участниками сделки подписывается ПДКП – предварительный договор купли-продажи. Потом новый собственник должен за счет своих денег погасить долг продавца по ипотеке перед его банком. Далее владелец ипотечной квартиры получает необходимые документы, снимающие с нее кредитные обременения. После этого заключается полноценный договор о переходе права собственности на объект.

«Процедуру возможно осуществить двумя способами. Первый – сначала получить документы, которые снимут с квартиры обременения, а это может занять от нескольких часов до нескольких недель, а после оформить сделку. Второй – одновременно подать два заявления – одно на снятие обременений, другое – на переход прав собственности», – сообщил Сухий.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Седов рассказал, что в этом случае заемщик продает квартиру, оставляя ипотечный долг на себе. Покупатель соглашается взять на себя обязательства по выплате ипотеки, а продавец освобождается от кредита и получает средства от продажи. Этот вариант может быть привлекательным, если нужно избавиться от квартиры, но нет желания или возможности погасить ипотеку полностью.

Сухий уточнил, что когда покупатель приобретает ипотечную квартиру с привлечением ипотечных средств, то алгоритм проведения сделки будет зависеть от того, средства какого банка привлекаются.

«Если покупатель планирует кредитоваться в другом банке, тогда для проведения сделки необходимо сначала также снять обременения – то есть погасить долг продавца. Если этого не сделать, то другой банк сделку просто не одобрит», – заявил Сухий.

Приобрести квартиру, не снимая с нее обременений, возможно только в том случае, когда новый покупатель берет ипотечный кредит в том же банке, объяснил он.

Продажа ипотечного жилья банком. Седов рассказал, что когда владелец недвижимости не в состоянии выплачивать ипотеку, банк может принять решение о продаже этой недвижимости. В таком случае, банк становится продавцом и ищет покупателя для ипотечного жилья. Этот вариант может быть реализован через аукцион или продажу на открытом рынке.

Нюансы

Гордеева предупредила, что даже в момент продажи нельзя допускать просрочку по кредиту, чтобы не испортить кредитную историю. Так как из-за этого в последующем банк может отказать в займе при покупке недвижимости.

«Чаще всего ипотечные квартиры продаются с дисконтом до 10%. Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение, а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения», – заявила Гордеева.

Квартиру в ипотеке можно продать покупателю, который также намерен брать в банке ипотечный заем. По ее словам, покупателю необходимо иметь средства на первоначальный взнос и подтвердить свои доходы. Высокая вероятность одобрения будет, если выплаты по ипотечным кредитам не будут превышать 40-50% доходов семьи покупателя, уточнила Гордеева.

Трудности при продаже

Риелтор Трофимов рассказал, с какими сложностями можно столкнуться при продаже ипотечной квартиры. Основная проблема – это найти продавца на такую квартиру. Часть потенциальных покупателей может отпугнуть, что квартира в залоге у банка.

«Среди обычных граждан, не связанных с рынком недвижимости, распространен миф, что банк может не разрешить продажу квартиры или затянет сделку на один-два месяца. Но это не так. Если собственник добросовестно выплачивал ипотеку, то получение разрешения – формальность, решаемая прямо в день сделки», – сообщил Трофимов.

Другая часть покупателей или их риелторов начинают торговаться и просить скидку, аргументируя тем, что никто кроме них не станет покупать ипотечную квартиру и продажа затянется. По словам риелтора, отчасти, они могут оказаться правы, но не далеко не всегда.

«Ликвидность квартиры определяется не только отсутствием обременения, но и множеством других факторов. Поэтому если в остальном с квартирой все хорошо, то не стоит идти на поводу у таких покупателей и делать скидку», – посоветовал Трофимов.

Если вам нужен ипотечный кредит, с предложениями банков можно ознакомиться здесь.

Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.

Источник: эксперты Bankiros.ru.