Нужно ли платить налог на материальную выгоду по ипотеке

Вопрос уплаты налога на материальную выгоду по ипотеке вызывает у многих заемщиков серьезные сомнения и тревоги. Нередко люди, оформившие льготные ипотечные кредиты, задаются вопросом, нужно ли платить налог на материальную выгоду, возникающую из-за экономии на процентах. Об этом Bankiros.ru рассказал руководитель бухгалтерской и юридической компании «Самитов Консалтинг» Марат Самитов.

Что такое материальная выгода

Материальная выгода – это доход, возникающий у гражданина при экономии на процентах по займам, покупке товаров или ценных бумаг по ценам ниже рыночных. Этот вопрос по-прежнему регулируется статьей 212 НК РФ.

Наиболее часто матвыгода возникает при использовании кредитов по ставкам ниже рыночных. Как отмечает эксперт Марат Самитов, доход признается, если процентная ставка по кредиту меньше 2/3 ключевой ставки Банка России.

Когда НДФЛ платить НЕ нужно:

• По всем кредитам, оформленным до 31 декабря 2024 года. Согласно принятым поправкам, если договор ипотеки (или рефинансирования) заключен до конца 2024 года, материальная выгода по нему полностью освобождена от налога, даже если заемщик работает в этом банке.
• При наличии права на имущественный вычет. Если кредит целевой (на жилье или землю) и у заемщика есть подтвержденное налоговой право на имущественный вычет, налог не платится независимо от даты договора и места работы.
• Ипотека в «чужом» банке. Если вы не являетесь сотрудником банка-кредитора и не связаны с ним иными отношениями взаимозависимости, материальная выгода не возникает в принципе, какой бы низкой ни была ставка по договору.

Когда НДФЛ платить НУЖНО:

Налог на материальную выгоду по ипотеке может возникнуть только при одновременном соблюдении трех условий:

• Договор заключен после 1 января 2025 года.
• Кредитор является вашим работодателем или взаимозависимым лицом.
• У вас нет права на имущественный вычет (например, вы уже использовали его ранее при покупке другой квартиры).

Важно: Если условия для налога соблюдены, ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Однако для подавляющего большинства ипотечных заемщиков в 2026году этот налог не актуален благодаря «амнистии» для старых договоров и льготе по имущественному вычету.

Сколько составляет налог на материальную выгоду

Размер ставки НДФЛ по материальной выгоде зависит от налогового статуса физлица, являющегося получателем подобного дохода:

• 35% для налоговых резидентов РФ
• 30% для налоговых нерезидентов РФ

Как рассчитать материальную по ипотеке

Чтобы узнать материальную выгоду по рублевым займам, нужно найти разницу между суммой процентов, исчисленной исходя из 2/3 минимальной ключевой ставки, и суммой процентов по договору.

Важное правило: Для расчета 2/3 берется минимальное значение ключевой ставки ЦБ из двух дат:

• Ставка на дату заключения договора (или последнего изменения ставки в нем).
• Ставка на дату получения дохода (последний день каждого месяца).

Это изменение позволяет избежать огромных налогов, если ключевая ставка резко выросла уже после того, как вы взяли кредит.

Формула расчета:

Матвыгода = (Остаток долга × (2/3 min Ключевой ставки — Ставка по договору) / 100) × (Дней в месяце / Дней в году)

Пример расчета:

Заемщик взял в 2025 году кредит на 3 млн рублей у работодателя под 6% годовых.

• Предположим, на дату заключения договора ставка ЦБ была 15%.
• На 31 января 2026 года ставка ЦБ выросла до 18%.
• Для расчета выбираем минимум, то есть 15%.
• 2/3 от 15% = 10%.
• Разница: 10% - 6% = 4%.

Расчет за январь 2026 года (31 день): 3 000 000 × 4% / 365 × 31 = 10 191,78 рубля.

Налог к уплате (35%): 10 191,78 × 35% = 3 567,12 рубля.

По валютным займам материальная выгода считается как разница между 9% годовых и фактической ставкой, но такие продукты сейчас банками практически не предлагаются.

Данный расчет актуален только для тех, кто взял новый кредит у работодателя (или иного взаимозависимого лица) после 1 января 2025 года и не имеет права на имущественный вычет. Для всех остальных материальная выгода налогом не облагается.

Как рассчитать НДФЛ с материальной выгоды

В рассмотренном ранее примере при сумме материальной выгоды за месяц в 10 191,78 рубля (согласно правилу минимальной ставки), сумма налога для резидента РФ (35%) составит 3 567 рублей.

Кто должен платить налог?

Порядок уплаты зависит от того, кем вам приходится кредитор:

1. Если кредитор — ваш работодатель: Он выступает налоговым агентом. Организация обязана самостоятельно рассчитать, удержать налог из вашей зарплаты и перечислить его в бюджет. Вам ничего делать не нужно.
2. Если кредитор — банк (а вы не его сотрудник): С 2023–2024 годов правила изменились. Теперь банки обязаны самостоятельно сообщать в ФНС о суммах выплаченного дохода и материальной выгоды.

• Вам НЕ нужно подавать декларацию 3-НДФЛ самостоятельно.
• Налоговая служба сама произведет расчет на основе данных от банка и пришлет вам уведомление (налоговое уведомление-решение).
• Оплатить этот налог нужно будет до 1 декабря года, следующего за отчетным (например, налог за 2025 год оплачивается до 1 декабря 2026 года).

Хотя обязанность по расчету лежит на банке или работодателе, ответственность за своевременную оплату по полученному уведомлению несет гражданин. Если вы видите начисление в личном кабинете налогоплательщика, его необходимо оплатить в срок, иначе будут начислены пени.

Самостоятельное декларирование (подача 3-НДФЛ) требуется только в исключительных случаях (например, если заем получен от частного лица — другого гражданина). В отношениях с банками и работодателями всё происходит автоматически через систему уведомлений ФНС.

Кто должен платить налог с материальной выгоды по ипотеке в 2026 году

Материальная выгода возникает только в том случае, если кредит под низкий процент был получен у взаимозависимой организации или у работодателя. Например, это касается сотрудников банков, взявших ипотеку в своей организации, или сотрудников компаний, получивших беспроцентный займ на жилье.

Однако в 2026 году действуют два мощных фильтра, которые освобождают почти всех заемщиков от этого налога:

• Дата заключения договора (Главное новшество): Согласно закону № 259-ФЗ, материальная выгода полностью освобождена от НДФЛ, если кредитный договор (включая договоры рефинансирования) был заключен до 31 декабря 2024 года. Таким образом, если вы взяли льготную ипотеку у работодателя в 2024 году или ранее, налог вам не грозит, даже если ваша ставка 0%.
• Право на имущественный вычет: Даже для новых кредитов (взятых в 2025–2026 годах у работодателя) действует исключение — если заемщик имеет подтвержденное налоговой право на имущественный вычет по этому жилью, налог платить не нужно. Это правило работает независимо от того, у кого и под какой процент получен кредит.

«Поскольку нормы о материальной выгоде распространяются на крайне ограниченный круг лиц, при ипотечном кредитовании с ней сталкивается лишь незначительное количество людей. Рядовому заемщику, который взял ипотеку в обычном банке (где он не работает), налог на материальную выгоду не грозит в принципе, так как банк не является для него взаимозависимым лицом. В этом случае размер ключевой ставки ЦБ вообще не влияет на налоги клиента», – поясняет Марат Самитов..