Традиционно многие считают, что это выгодный бизнес — иметь квартиру, сдавать ее и жить на эти деньги. Но так ли это на самом деле, или все-таки фондовый рынок приносит больше дохода? Попробуем разобраться.
Какой доход может принести сдача в аренду квартиры
Гадать не будем, а просто посчитаем. Для примера возьмем самый простой и при этом наиболее ликвидный на рынке вариант. Предположим, пусть объектом наших инвестиций будет обычная однокомнатная квартира в Москве, где подобное помещение пользуется достаточно стабильным спросом. В других регионах порядок цифр будет ниже, но суть от этого вряд ли изменится.
Итак, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 6-7 млн рублей, в зависимости от района. Конечно, выставляются они дороже, но это рынок, и процентов десять реальный покупатель наверняка сможет выторговать. Предположим, нам удастся купить тот или иной объект за 6,5 млн.
Скорее всего, помещение будет как минимум требовать косметического ремонта, который обойдется нам в столице еще не менее 500 тыс. рублей. Итого расходная часть составит минимум 7 млн рублей.
Далее, нам надо эту квартиру как можно быстрее сдать, потому что каждый месяц, пока она пустует — наши убытки. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве начинается от 30 тысяч рублей. Конечно, выставляются они и за 100 и более тысяч. Но тогда мы будем год ждать, пока кто-нибудь, если повезет, найдется за эту цену. А нам надо быстро.
Хорошо, допустим, пусть будет 35 тысяч рублей в месяц. Итого в год 35 умножить на 12 равно 420 тысяч рублей. Это доходы. Но есть также и расходы. Допустим, арендаторы заплатят за электроэнергию, за воду по счетчику, как договоримся, за телефон. Остальные коммунальные платежи, как минимум тысяч пять в месяц, остаются на собственнике, итого 5 умножить на 12 равно 60 тысяч рублей примерных обязательных расходов.
Наша квартплата вряд ли будет принята в качестве затрат для налоговых целей. Если мы не хотим неприятностей в дальнейшем, то НДФЛ нам надо заплатить со всей суммы, то есть 13% от 420 тыс. рублей, или 54600 рублей. Итого наши обязательные расходы 60000 плюс 54600 равно 114600 рублей, а чистая прибыль 420000 минус 114600 равно 305400 рублей.
Самое время рассчитать доходность. Если вложить пришлось 7 млн, а доход за год составил, по нашим примерным расчетам, 305400 тыс. рублей, то доходность операции можно рассчитать по формуле:
305400 / 700000*100% = 4,3%
Итого всего 4,3%. И это при условии, что весь год квартира будет сдана. В ином случае доход сразу же уменьшится. Каждый месяц простоя обойдется инвестору как минимум в 1/12 этой суммы. И даже более того, потому что управляющей компании, собирающей ежемесячные платежи, в целом безразлично, сдаете ли вы свой объект или он пустует.
Конечно, если в квартире никого не будет, то удастся сэкономить на электричестве и водоснабжении, которые и так платит арендатор. А вот все остальные платежи так и придется вносить собственнику.
Затем надо еще учесть, что в лучшем случае через три года придется вновь делать косметический ремонт. А также, наверняка, докупать какую-то мебель. И в течение всего периода нести те или иные дополнительные эксплуатационные расходы. Например, менять краны и вообще все, что выйдет из строя не по вине арендатора, а в результате износа.
А теперь сравним этот вариант заработка с другими предложениями инвестиционного рынка.
Сдача в аренду против банковских вкладов
В течение прошлого года ставки по банковским вкладам снижались, и в конечном счете, достигли отметки в 4% годовых. В этом, 2021 году инфляция увеличилась, ЦБ повысил ставку, и крупнейшие банки оказались вынуждены платить больше, 5 и более процентов.
То есть по факту в прошлом и до настоящего момента ставка по вкладу примерно равнялась доходу от аренды. Но зато клиент банка не переживал весь год, что его квартиранты что-то сломают, зальют соседей, и так далее. Вкладчику не надо делать ремонт ни до, ни после. Нет необходимости искать клиентов — банки сами его приглашают.
Такая же доходность, но зато вообще без дополнительных проблем. Единственный минус — у собственника недвижимости всегда есть призрачная надежда, что его собственность подорожает в будущем. Только ради этого он и идет на все эти жертвы. Однако на самом деле, в последние годы рост стоимости недвижимости едва ли перекрывает уровень инфляции. А чтобы опередить ее, нужны другие инструменты.
Аренда против облигаций
Доходность по государственным облигациям на бирже превышала в среднем банковские ставки на половину процента, а по муниципальным — на целый процент. Конечно, это не верно с точки зрения финансов, но факт. Так происходило из-за слабой осведомленности инвесторов о рынке ценных бумаг. Большинство людей просто не знает, что можно открыть брокерский счет, купить в несколько кликов ценные бумаги и заработать на этом больше, чем по вкладу.
Облигации имеют также еще одну особенность. В отличие от срочного вклада, по ним обычно выплачиваются купоны, раз в полгода или в год. Конечно, не ежемесячно, как арендная плата, но все же и не в конце срока.
Российские и иностранные акции против аренды недвижимости
Приобретение квартиры для сдачи ее в аренду больше всего похожа на покупку именно акций, потому что по такой ценной бумаге обычно есть два вида дохода — в виде дивидендов один или несколько раз в год, и прибыль от роста котировок. Неправда ли, это похоже на арендные платежи и надежду продать потом квартиру подороже.
Но при этом для того, чтобы на самом деле реализовать недвижимость, надо будет потратить на риэлторов от 3 до 6 процентов, подождать несколько месяцев, пока найдется покупатель. И еще и рисковать, проводя сделку едва ли не с наличными, с их размещением в банковские ячейки, и так далее.
Совершенно не так происходит с акциями предприятий, причем уже без особой разницы, с российскими или американскими. Операцию можно провести за пять минут. И уже на третий день получить на счет свои деньги — оформление происходит для клиентов автоматически, но не мгновенно, а по биржевому правилу Τ+2. В то время, как сделка с недвижимостью оформляется как минимум одну-две недели.
А теперь самое главное: сколько можно было заработать, например, за прошлый год. Российский фондовый рынок вырос в среднем, если судить по индексу, на 16%. А американский рынок — еще больше. Настоящими локомотивами оказались акции высокотехнологических компаний. Некоторые лучшие фонды заработали для своих клиентов до 100% годовых.
Рынки и кризисы
Возможно, кто-то возразит, что рынок ценных бумаг подвержен кризисам. Сейчас все хорошо, и доходность выглядит привлекательной. Но что будет, если настанет тот самый биржевой черный день?
Но давайте вспомним, как это бывает. Последний самый серьезный фондовый кризис случился в нашей стране в 1998 году, вместе с девальвацией рубля, падением акций и даже с государственным дефолтом. Но спасла ли кого-то недвижимость от этой ситуации? В действительности, стоимость квартир обвалилась вместе с валютным и фондовым рынком. И желающих снять квартиру в Москве тоже как-то в один миг не стало, потому что там не было ни для кого работы.
В меньших масштабах ситуация повторилась в 2008 году, когда начался мировой финансовый кризис. Тогда глобального обвала не случилось, но экономика замерла на время. И опять же, люди лишились работы, упал спрос на аренду жилья, и цены на недвижимость пошли вниз. Между прочим, в валютном исчислении они до сих пор так и не достигли того докризисного уровня даже сегодня.
Из всего этого можно сделать неутешительный вывод, что инвестиции в арендную недвижимость сами по себе от кризиса не спасают. Инвесторы на таких инструментах в итоге точно также теряют деньги. Зато в лучшие времена они зарабатывают значительно меньше, чем те, кто научился, и грамотно вкладывает свои сбережения на фондовом рынке.
Арендная недвижимость или фондовый рынок
Так что же лучше в итоге? Конечно, однозначно фондовый рынок лучше. А операции на рынке арендной недвижимости — это определенный сегмент, который более понятен людям, потому что выглядит проще. Но это вчерашний день, такие вклады были актуальны тогда, когда не были развиты другие, современные инструменты. А сейчас, конечно, выгоднее акции.
Отзыв о сайте