Ипотека дорогая, квартиры стоят миллионы, а застройщики не спешат менять ценники. Казалось бы, если покупателей становится меньше, жилье должно дешеветь. Но рынок устроен иначе: девелоперы предлагают рассрочки и подарки, сокращают запуск новых проектов, а квартиры по-прежнему находят покупателей.
Bankiros.ru выяснил, кто сегодня способен покупать жилье, почему цены не падают и что выгоднее – брать ипотеку сейчас или ждать снижения стоимости квартир.
Квартиры стоят миллионы: у кого вообще есть деньги на покупку
Основатель агентства недвижимости «РЕ-Эксперт» Евгений Репинский объясняет, что цену задает не большинство, а те, кто действительно выходит на сделку.
По данным ДОМ.РФ, в сентябре 2026 года банки выдали ипотеки на 614 млрд рублей. Из этой суммы 71% пришелся на льготные программы, в основном на семейную ипотеку.
Директор по работе с инвесторами ПАО «АПРИ» Игорь Файнман добавляет, что средняя зарплата давно не определяет цену квартиры.
Покупают те, у кого есть первоначальный взнос или деньги от продажи прежнего жилья, семьи, которым помогают родители, и участники льготных программ.
«Таких людей немного, но застройщику нужно продать конкретный объем по конкретной цене. Если платежеспособных покупателей на этот объем хватает, цену никто не трогает. Просто продажи идут медленнее», – отметил Файнман.
Генеральный директор УК «Гамма Групп» Салават Алпаров утверждает, что рынок разделился на два слоя:
- покупатели с живыми деньгами: те, кто продает старую квартиру и доплачивает разницу, или семьи с накоплениями;
- инвесторы.
По данным «Унистрой», с января по август 2026 года доля покупателей с инвестиционной целью выросла втрое: с 7,3% до 22,9%.
«При ключевой ставке 14% банковский депозит дает гарантированную доходность, но часть инвесторов предпочитает недвижимость как защиту от инфляции и инструмент сохранения капитала на длинном горизонте», – пояснил Алпаров.
Почему застройщики не снижают цены
Репинский объясняет, что снижение официального ценника бьет по всем будущим продажам и по расчетам с банком, который финансирует стройку. Скидку же можно дать точечно:
- рассрочкой;
- субсидированной ставкой;
- уступкой конкретному покупателю.
Файнман добавляет: снижать цену девелопер не может по двум причинам. Растет себестоимость, а у проекта есть финансовая модель, которую согласовал банк.
«Снизил цену в прайсе, банк пересчитал модель, и для застройщика это может привести к росту стоимости обслуживания долга. Поэтому он дарит кладовку или парковку, дает рассрочку, компенсирует банкам часть ставки», – пояснил Файнман.
Алпаров уточняет, что главный ограничитель – проектное финансирование через эскроу. Портфель проектных кредитов достиг почти 11 трлн рублей.
Банк контролирует цену продажи: если застройщик снижает цену ниже уровня, заложенного в финансовой модели, банк имеет право приостановить финансирование.
«Себестоимость строительства за 2022-2025 годы выросла на 40-60%, зарплаты строителей в 2026 году прибавили еще 23%, логистика – 20-40%. Маржинальность массового сегмента колеблется от минус 2% до плюс 3%, то есть застройщик работает на грани рентабельности. Снижать цену физически некуда», – подчеркнул Алпаров.
Генеральный директор ООО «СЗ «КомфортИнвест» Сергей Ильясаев добавляет, что прямое снижение прайса опасно, поэтому застройщикам проще удерживать номинальную цену и давать «скрытые» уступки – субсидированную ставку, рассрочку, скидку при 100-процентной оплате, бесплатную отделку или машиноместо.
Директор по маркетингу компании PLUS Development Екатерина Наливайко отмечает, что снижение цен не зависит от воли застройщиков.
Нужно оставаться в рамках финансовой модели и в рынке – есть даже минимальные цены продаж, прописанные в договоре застройщика с банком.
Что должно произойти, чтобы цены на квартиры пошли вниз
Репинский такого не ждет. Для резкого падения нужны массовые продажи от тех, кто не может платить по кредитам, или проблемы у крупных застройщиков.
«Снижение спроса не всегда снижает цены. Эльвира Набиуллина 23 октября сказала, что застройщики могут придерживать предложение и пересматривать запуск новых проектов. То есть при слабом спросе на рынке становится меньше новых квартир, а не дешевле старые», – отметил Репинский.
Алпаров называет единственный сценарий обвала: массовый дефолт застройщиков с вынужденной распродажей залогов банками.
За год число дел о банкротстве застройщиков выросло на 41%, до 1454. К началу 2027 года объем нераспроданных новостроек может удвоиться – с 474 до 832 тысяч квартир.
«Но даже при таком затоваривании обвала цен не происходит, потому что предложение сокращается вслед за спросом. Застройщики сознательно выводят на рынок меньше новых проектов, создавая искусственный дефицит», – пояснил Алпаров.
Ильясаев добавляет: даже при падении спроса на 30-50% цены скорее стагнируют или растут медленнее инфляции. Девелоперы резко снизили вывод новых проектов, особенно внутри МКАД.
Наливайко считает, что обвал цен в Москве способен спровоцировать только «черный лебедь», форс-мажор. Ни затоваривание, ни прекращение льготных программ, ни рост ставки сами по себе не приведут к резкому удешевлению.
Купить сейчас или ждать дешевых квартир: где можно потерять больше денег
Репинский считает: единого ответа нет. Банк России 23 октября сохранил ключевую ставку на уровне 14%, так что быстрого удешевления кредитов ждать не стоит.
«Ждать разумно, если деньги лежат на вкладе и аренда вас не тяготит. Если же вы снимаете жилье, эти деньги уходят безвозвратно каждый месяц», – подчеркнул Репинский.
Файнман добавляет, что смотреть надо на ежемесячный платеж, а не на цену в объявлении. Один процентный пункт ставки примерно равен 4-5% стоимости квартиры.
«Если дождаться снижения ставки, вместе с ним вернутся покупатели, и торговаться станет сложнее. Все это время вы еще и платите за аренду», – отметил Файнман.
Алпаров советует: если квартира нужна для проживания и есть доступ к льготной программе, покупать сейчас имеет смысл. Если речь о рыночной ипотеке, покупать стоит только при большом первоначальном взносе – от 40-50%.
«Ждать снижения цен рискованно: пока ставка ЦБ остается на уровне 14%, девелоперы не могут снизить цены из-за эскроу, а вторичка дорожает. Инфляция съедает сбережения, отложенные на покупку», – подчеркнул Алпаров.
Если есть возможность взять семейную ипотеку на приемлемых условиях, объект нравится и локация перспективная – покупка сейчас часто выгоднее ожидания.
Наливайко резюмирует, что выжидательная стратегия обычно проваливается. Тот, кто приобрел квартиру в Москве в 2021 году, потратил на нее в три раза меньше денег. Его ежемесячный платеж из заметной нагрузки превратился в небольшую трату.
«Одинаково неправы те, кто говорит "всем надо ждать снижения ставок и цен", и те, кто говорит "берите сейчас, разберетесь потом"», – подчеркнула Наливайко.
- Цену на жилье задают не большинство, а те, кто выходит на сделку;
- Застройщики не снижают цены из-за проектного финансирования и себестоимости;
- Скидки дают точечно: рассрочкой, субсидированной ставкой, бонусами;
- Резкого обвала цен эксперты не ждут – застройщики сокращают новые проекты;
- Покупать стоит, если есть первоначальный взнос и комфортный платеж;
- Узнать больше об ипотеке вы можете здесь;
- Следите за новостями в нашем канале в MAX.
Отзыв о сайте