В марте ставки по ипотечным кредитам резко выросли, а банки отзывали предварительно одобренные заявки, предлагая клиентам подать заявки на новых условиях. Ужесточаются требования к заемщикам, но еще действуют кредитные программы. Что ждет рынок жилья, и чего стоит опасаться заемщикам, расскажем в собственном исследовании Bankiros.ru.
Недвижимость – все такая же привлекательная инвестиция, но уже доступная
В первом квартале 2022 года объем инвестиционных сделок с недвижимостью составил 105 млрд рублей. Это максимальная сумма за последние 20 лет, сказано в исследовании консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль». Для сравнения в аналогичном периоде прошлого года сумма составила 44 млрд рублей.
Почти 60% общего объема инвестиций составили сделки с площадками под жилые проекты. В первом квартале общий объем транзакций составил 62,6 млрд рублей, что в три раза больше значения за аналогичный период в прошлом году.
Однако исследователи отмечают, что в конце февраля ситуация кардинально поменялась. После резкого повышения ключевой ставки до 20% желающие приобрести недвижимость взяли паузу.
«Дальнейшая инвестпривлекательность сектора будет зависеть от динамики стоимости заемного финансирования и доходности от вложений в безрисковые инструменты», – говорит руководитель группы по инвестициям компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Микаэль Казарян.
О рекордных суммах в первой половине квартала свидетельствуют и данные БКИ. Согласно исследованию Национального бюро кредитных историй, которое есть в распоряжении редакции Bankiros.ru, в январе 2022 года средний размер выданных ипотечных кредитов побил рекордное значение и составил 4,03 млн рублей. Средняя сумма в январе составила 3,87 млн рублей, а в феврале на 4,2% больше.
По сравнению с февралем 2021 года средний размер ипотечного кредита вырос на 39,4%, тогда он составлял 2,89 млн рублей.
В НБКИ отмечают, что в феврале 2022 года среднее значение Персонального кредитного рейтинга заемщика по ипотеке составило 603 балла. Отметим, что минимальное значение в рейтинге составляет один балл, а максимальное – 999 баллов.
В феврале этого года самый большой средний размер выданных ипотечных кредитов отмечен в Москве – 8,04 млн рублей, в Московской области – 6,27 млн рублей, в Санкт-Петербурге – 5,26 млн рублей, в Ленинградской области – 4,74 млн рублей, в Приморской крае – 4,48 млн рублей.
Ощутимее всего средний чек ипотечного кредита в этом феврале вырос в Татарстане – на 62,4%, в Краснодарском крае – на 60,7%, в Ленинградской области – на 47,3%, в Алтайском крае – 46,4%, в Саратовской области – на 46,6%. В Москве средний чек вырос на 26%, а в Санкт-Петербурге на 35%.
Динамика среднего размера выданных ипотечных кредитов в феврале 2022 года в сравнении с февралем 2021 года (топ-30 регионов РФ по объемам ипотечного кредитования), в рублях. Данные НБКИ.
По регионам | Февраль 2021, единиц | Февраль 2022, единиц | Изменение, в % | |
1 | г. Москва | 6 377 260 | 8 036 142 | 26,0% |
2 | Московская область | 4 632 523 | 6 273 519 | 35,4% |
3 | г. Санкт-Петербург | 3 895 537 | 5 260 448 | 35,0% |
4 | Ленинградская область | 3 218 331 | 4 739 385 | 47,3% |
5 | Приморский край | 3 339 283 | 4 479 746 | 34,2% |
6 | Тульская область | 2 957 725 | 4 256 313 | 43,9% |
7 | Хабаровский край | 3 154 168 | 4 087 308 | 29,6% |
8 | Ханты-Мансийский АО - Югра | 3 138 545 | 3 880 291 | 23,6% |
9 | Краснодарский край | 2 322 804 | 3 733 040 | 60,7% |
10 | Республика Татарстан | 2 291 388 | 3 720 097 | 62,4% |
11 | Ставропольский край | 2 550 307 | 3 529 046 | 38,4% |
12 | Саратовская область | 2 373 378 | 3 478 351 | 46,6% |
13 | Нижегородская область | 2 487 738 | 3 457 730 | 39,0% |
14 | Ростовская область | 2 361 312 | 3 432 304 | 45,4% |
15 | Красноярский край | 2 403 101 | 3 384 108 | 40,8% |
16 | Новосибирская область | 2 524 024 | 3 383 866 | 34,1% |
17 | Волгоградская область | 2 311 831 | 3 342 452 | 44,6% |
18 | Республика Башкортостан | 2 294 991 | 3 286 103 | 43,2% |
19 | Воронежская область | 2 409 214 | 3 278 927 | 36,1% |
20 | Иркутская область | 2 400 976 | 3 277 789 | 36,5% |
21 | Самарская область | 2 332 685 | 3 220 833 | 38,1% |
22 | Тюменская область (без ХМАО и ЯНАО) | 2 529 023 | 3 179 789 | 25,7% |
23 | Омская область | 2 216 883 | 3 067 071 | 38,4% |
24 | Свердловская область | 2 420 518 | 2 973 771 | 22,9% |
25 | Удмуртская Республика | 2 140 310 | 2 922 774 | 36,6% |
26 | Кемеровская область | 2 098 628 | 2 902 231 | 38,3% |
27 | Оренбургская область | 2 142 584 | 2 828 335 | 32,0% |
28 | Пермский край | 2 116 667 | 2 806 408 | 32,6% |
29 | Алтайский край | 1 796 244 | 2 633 966 | 46,6% |
30 | Челябинская область | 1 781 215 | 2 421 078 | 35,9% |
Уже полтора года средний чек ипотечного кредита стабильно растет, говорит директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. В ближайшее время многое будет зависеть от роста ставок в банках и расширения госпрограмм льготной ипотеки за счет увеличения возможных лимитов. В то же время средний чек по ипотеке будет во многом зависеть от динамики стоимости жилья, прогнозирует эксперт.
Почему новостройки стали самыми привлекательными объектами, и почему они же вызывают опасения покупателей?
Правительство подготовило меры поддержки строительной отрасли. Например, теперь введен запрет на штрафы и пени для застройщиков, которые не могут вовремя сдать дома в эксплуатацию. Такие просрочки неминуемо будут, поскольку сейчас застройщики испытывают проблемы с поставками стройматериалов. Дольщики не смогут получить неустойку за опоздание ввода в эксплуатацию домов в период с 29 марта по 31 декабря этого года. Нарушение сроков до этого срока все также облагается штрафными санкциями.
При этом дольщики при возникновении проблем с платежами также могут не платить застройщикам штрафы и санкции за опоздание при внесении платежей.
Кроме того, правительство ввело мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов. По мнению Минстроя, это поможет застройщикам ввести дома в эксплуатацию в положенный срок, не отвлекаясь на судебные разбирательства и штрафы.
Однако ожидать, что застройщики станут затягивать сдачу объектов не стоит. Чем длительнее строительство, тем дороже оно обходится бизнесу. Из-за затягивания сроков застройщики несут убытки на оплату кредитов, аренду техники и зарплату работникам.
По заявлению дольщиков эскроу-счета могут продлить на два года по истечении полугода с планируемой даты ввода здания в эксплуатацию.
С одной стороны, это должно помочь дольщикам ввести дома в эксплуатацию в положенные сроки. С другой стороны, у дольщиков становится меньше способов влияния на застройщиков.
Недавно в Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку на массовые новостройки под пять процентов. Стоит ли россиянам ждать реализации такой инициативы, чтобы сохранить сбережения с помощью недвижимости, стоит считать в каждом отдельном случае. Однако шансы на то, что такую программу введут очень малы. Из-за повышения ключевой ставки расходы государства на субсидирование льготных кредитов и так увеличились.
Что стало с рынком ипотечного кредитования в марте 2022 года?
Программы льготного кредитования сохраняются. Плохая новость – ставка по льготной ипотеке выросла до 12%, хорошая – увеличился лимит по льготному кредиту. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей сумма выросла до 12 млн, для остальных регионов – до шести млн рублей.
Для семейной ипотеки, по поручению президента России, ставки сохранили на уровне шести процентов, для дальневосточной – на уровне трех процентов, а для сельской ипотеки – на уровне двух процентов.
Сейчас некоторые россияне ждут введения особой ипотеки для IT-специалистов. Предполагается, что ставка по ней составит около пяти процентов. Однако точной информации по проценту и условиям программы пока нет, как и нет четкого решения по такой программе.
При этом ставки по обычным ипотечным кредитам выросли минимум до 20%. Такие кредиты, по признанию банков, клиенты берут только в самых безвыходных ситуациях. Так, можно ожидать, что большинство заемщиков постараются взять именно ипотечный кредит по льготной ставке. Это значит, что возможно увеличится доля участия государства в ипотечном кредитовании, поскольку именно оно покрывает банку разницу между реальной и льготной ставкой.
Кроме того, вполне вероятно, что у россиян вырастет спрос именно на жилье в новостройках и кредиты под долевое строительство, поскольку для такой недвижимости застройщики часто предлагают субсидирование кредитов и хорошие скидки.
Эксперты единогласно советуют обычным россиянам следующую стратегию: нет острой необходимости, не бери.
Bankiros.ru решил провести опрос среди читателей и узнать, как они оценивают рынок ипотечного кредитования, и какие планы строят в отношении нового жилья. В исследовании приняло участие более четырех тысяч человек. На вопрос, планировали ли вы брать ипотеку, 48% респондентов отметили, что не имели таких планов. Еще 26% опрошенных признались, что хотели брать ипотечный кредит, но сейчас их планы изменились. Повезло оформить кредит до введения санкций и повышения ключевой ставки 19% читателей. Еще семь процентов отметили, что в новых условиях ищут способ получить кредит по одной из госпрограмм.
Некоторые из читателей Bankiros.ru признались, что ждут введения IT-ипотеки. Кто-то из читателей отметил, что взять ипотеку на вторичное жилье сейчас нереально.
«Сейчас взять ипотеку на вторичное жилье нереально. Почему семейная ипотека на вторичку только для семей с детьми с 2018 года рождения, а что дети рожденные до 2018 года не нуждаются в жилье? У нас в городе почти не строят жилье, а если строят – то только дорогое очень», – делится Елена Л.
Редакция также уточнила у читателей, какую сумму ипотечного кредита они планировали оформить. Абсолютное большинство – 58% опрошенных ответили, что планировали занять у банков от трех до пяти млн рублей. Это говорит о том, что в скором времени средний чек по ипотечному кредиту снова вырастет. Еще 16% отметили, что планировали взять сумму от пяти до семи млн рублей. Такое же число читателей планировало взять в банке более десяти млн рублей. Около десяти процентов опрошенных планировали взять кредит на сумму от семи до десяти млн рублей.
Некоторые из читателей отметили, что при высокой стоимости недвижимости и повышенных ставках позволить себе большое жилье никто не сможет.
«При таких ценах и процентах ипотеке-больше жилье никто не купит», – написал Дмитрий Л.
Некоторые из читателей надеются, что из-за повышенных ставок на ипотечное жилье и уменьшения спроса на него упадет стоимость недвижимости.
«В связи с повышением ставки на ипотеку (даже льготную, не говоря даже о вторичке, которую теперь в ипотеку может взять только финансовый камикадзе, упадет в первую очередь спрос. А падение спроса все равно приведет к уменьшению цены, иначе квартиры так и будут стоять», – отмечает один из читателей.
Некоторые респонденты отмечают, что пока только растут цены, но не растут доходы, поэтому им сложно определить, как выплачивать ипотечные кредиты.
«А у нас же в стране как-то волшебно выдают ипотеки, они от реальных доходов не зависят. Это люди потом уже расплачиваются, кто чем может: кто единственным жильем под залог, кто купленную квартиру дарит банку за бесценок!», – пишет Нина Н.
Однако читатели единогласно сошлись во мнении, что брать ипотеку сейчас не самое лучшее время. И стоит дождаться снижения цен на недвижимость, а также ключевой ставки.
Что с большей долей вероятности произойдет на рынке ипотечного кредитования
Многие из россиян могут лишиться работы. Часть работодателей перейдет на зарплату в конвертах. Все это в итоге изменит банковскую систему оценки платежеспособности клиентов.
Банки пока сами не понимают, какие клиенты справятся с кризисом. Международные компании уходят из России, граждане остаются без работы, сложно спрогнозировать, у кого из заемщиков будет стабильный доход.
В пандемию, по мнению банков, было рискованно выдавать кредиты медикам, турагентам и работникам сферы услуг. Возможно сейчас такой подход применят и к работникам иностранных компаний.
Скоринговые системы пока уйдут на второй план. Каждого клиента будут оценивать вручную. Заявки на ипотеку будут рассматривать дольше и вполне возможно вырастет количество отказов.
Если вы остались без работы, ищите новую и думаете об ипотеке, стоит учесть, что банки всегда отдают приоритет работникам бюджетных учреждений. Доход у них хоть и небольшой, но стабильный и официальный.
Центробанк установил ставку на уровне 20%. Возможности некоторых кредиторов стали меньше и они вынуждены ввести запретительные ставки по ипотеке.
Сейчас банки выдают кредиты по ставке ЦБ + минимум три процента. Верить, что ставки по ипотеке упадут без снижения ключевой не стоит, поэтому в ближайшее время можно ожидать снижения выданных ипотечных кредитов в несколько раз.
Недавно, Bankiros.ru рассказывал о том, что изменится в жизни россиян в апреле.
Чтобы быть в курсе последних новостей, подписывайтесь на телеграм-канал Bankiros.ru.
Отзыв о сайте