Бегите и не оглядывайтесь: какую квартиру точно не стоит брать, даже если цена привлекает

При покупке жилья всегда есть риск кроме жилплощади получить дополнительные проблемы с бывшими собственниками или вообще остаться без квартиры и денег. В этой статье Bankiros.ru расскажет о том, как пресечь возможные риски при покупке жилья.

Проверьте паспорт продавца

Перед покупкой попросите у продавца оригинал паспорта. Без оригинала невозможно оформить документы на квартиру и тем более зарегистрировать ее.

Если недвижимость продают по доверенности, возьмите у посредника контакты собственника. Свяжитесь с ним попросите документы, удостоверяющие личность. Подлинность документа можно проверить на сайте ГУВМ МВД РФ. Изучите, какие документы указаны в свидетельстве в качестве оснований для выдачи паспорта.

Паспортные данные в документе на жилье и в договоре купли-продажи должны быть одинаковыми. Важно также, чтобы рассказ продавца совпадал со сведениями документов на жилье.

Проверьте свидетельство о собственности на квартиру

1. Возьмите у продавца оригинал свидетельства о праве собственности на жилое имущество. Титул до 2015 года печатали на гербовом листе, после – на обычном бланке с отметками и указанием индивидуального номера. Проверьте сохранность документа. На нем не должно быть серьезных повреждений, исправлений или потертостей.
2. Свидетельство содержит сведения о собственнике, паспортные данные, сведения о регистрации, местоположении, квадратуре, информацию об ограничениях и обременениях до выдачи свидетельства. С 2016 года вместо Титула выдается выписка из Росреестра с такой же информацией.
3. Если у продавца нет такой выписки, вероятно он не зарегистрировал свое право на имущество в Росреестре. Поэтому перед покупкой жилья попросите продавца сначала зарегистрировать свое имущественное право в реестре.
4. Внимательно изучите содержание Титула или выписки. В них должна быть указана именно эта квартира на продажу и именно такая квадратная площадь. Убедитесь, что собственник в выписке совпадает с продавцом. Обратите внимание на вид права. Для покупки квартиры подходит только форма «Собственник».
5. Если собственников несколько, в выписке должна быть указана общая совместная собственность. Если имущество общедолевое, в документе должно значиться количество долей.
6. Уточните назначение объекта – для покупки подходит только статус жилого. Проверьте ограничения права собственности: арест, ипотечный кредит, залог или рента. Сервитут покупке квартиры не препятствует, а вот другие ограничения сначала необходимо снять.
7. Сверьте дату выдачи свидетельства и регистрации в выписке. Чем дольше срок владения продавцом, тем ниже вероятность рисков при покупке.
8. Самостоятельно закажите новую расширенную выписку из реестра недвижимости (ЕГРН). Ее можно получить без собственника. Сверьте информацию оттуда с документами продавца.

Какие сведения из выписки могут насторожить

В первую очередь должно насторожить несоответствие информации от собственника и сведений из выписки: площадь жилья, право собственника, назначение объекта и другое. Если ошибки технические, например, описки в документе, попросите продавца исправить документы.

Может насторожить совсем свежее право собственности, в котором основанием для него является договор купли-продажи. Не стоит торопиться также и с покупкой квартиры, полученной в наследство совсем недавно. Может случиться так, что вам предстоит познакомиться с другими претендентами на наследство в суде. Возможно они просто не успели заявить свои права на наследство.

Лучше, если квартира была в собственности у одного владельца хотя бы три года. Это срок исковой давности на оспаривание имущественного права. Еще лучше, если квартира была в собственности хотя бы пять лет. Такой срок точно сведет на нет все риски. Закажите у нотариуса справку об отсутствии других претендентов на наследство.

Проверьте квартиру на арест

Арест – ограничение на жилье в пользу кредитора, налоговой и других организаций. Узнать информацию о нем можно из выписки ЕГРН или на сайте Росреестра. Лучше заказать выписку из ЕГРН. Там всегда указывает в пользу кого наложен арест. Информация в ней всегда свежая и полная. Росреестр не всегда успевает оперативно и полно публиковать данные.

Проверьте продавца на сайте судебных приставов

Если у продавца есть проблемы с долгами, велика вероятность, что он инициирует процедуру банкротства. Финансовый управляющий и кредиторы запросят всю информацию о сделках должника. При этом они имеют полное право аннулировать в суде все сделки с собственностью банкрота за последние три года. А значит вашу сделку купли-продажи также могут аннулировать в суде.

Проверьте кадастровый паспорт

Квартира должна быть на кадастровом учете – без этого невозможно оформить сделку купли-продажи. При переходе права собственности Росреестр сам запрашивает сведения из кадастровой палаты. Если квартира есть в кадастровом перечне, продавец может не заказывать паспорт.

Кадастровый паспорт необходимо включить в перечень документов, если:

• вы берете квартиру в ипотеку;
• продавец не достиг 18 лет. Тогда такой документ потребуют органы опеки и попечительства.

Проверьте согласие супруга продавца на продажу квартиры

По семейному законодательству согласие супруга необходимо при распоряжении недвижимостью. Оно также необходимо при отчуждении права собственности. После продажи квартиры супруг продавца в течение года может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если вы хотите нотариально заверить сделку, вам необходимо письменное согласие супруга продавца.

Аналогичная ситуация может быть и с вашим супругом. Он тоже может признать покупку недействительной. Его согласие также потребуется при нотариальном заверении сделки.

Узнайте не осталось ли в квартире прописанных лиц

Перед покупкой квартиры убедитесь, что из нее выписаны все жильцы. Некоторые лица могут со временем заявить о своем праве проживать в квартире:

• осужденные;
• лица, находящиеся на долгом лечении;
• граждане, проходившие срочную службу;
• несовершеннолетние, находящиеся в интернате или детском доме;
• пенсионеры, которые проживают в домах престарелых.

Попросите у собственника расширенные сведения из паспортной службы. Убедитесь, что в договоре купли-продажи есть отметка об отсутствии прописанных в квартире граждан.

Проверьте долги по квартире

Попросите у продавца справку из ЖЭК об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Иначе долги придется оплачивать вам. Проверьте долги за домофон, консьержей, охрану. Если продавец не может оплатить коммунальные платежи, предложите сделать это сами в счет покупки жилья. В договоре на покупку квартиры также должна быть отметка об отсутствии задолженностей по счетам за ЖКХ.

Что делать, если продавец несовершеннолетний

Дождитесь разрешения на сделку купли-продажи от органов опеки и попечительства. Его выдадут только тогда, когда удостоверятся, что на несовершеннолетнего приобретено другое жилье.

Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, какие декретные положены неработающим женщинам.