Как досрочно погасить ипотеку?

Ипотека имеет репутацию бремени длиною в жизнь, и это не преувеличение: выплаты именно по этому типу кредитов растягиваются на годы и десятилетия. Чтобы облегчить финансовую нагрузку, люди пробуют различные схемы выплат, ищут варианты перекредитования или просто копят. В статье ниже — рекомендации о том, как досрочно погасить ипотеку с наименьшими потерями.

Рефинансирование ипотеки

Зачем досрочно гасить ипотеку?

Как и для любого кредита, для ипотеки действует правило: чем быстрее выплачен долг, тем лучше. Но какие именно преимущества для себя видят заёмщики, идущие на досрочное погашение:

• Освобоить весомую часть бюджета, которая уходит на выплаты банку;
• Начать полноценно распоряжаться жильем, которое находится в залоге;
• Сэкономить на процентах, начисление которых зависит от остатка долга и срока кредитования. Соответственно, чем меньше каждый из параметров, тем меньше и переплата.

Далее разобраться в тонкостях погашения предлагаем на примере.

Предположим, что 01.07.2019 ипотеку в СберБанке на стандартных условиях оформила молодая семья. Сумма кредита составляет 1 500 000 рублей под ставку 10,8% на три года. Ежемесячный платеж — 48 966 рублей. Какие варианты сэкономить на выплатах есть у семьи?

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно?

Что выгоднее — уменьшать ежемесячный платеж или сокращать срок кредита?

Для ипотеки в российских банках предусмотрено два варианта погашения. И в одном, и в другом случае деньги заемщика пойдут на погашение «тела» кредита, но условия после погашения изменяется по-разному:

• Способ №1 — сокращается срок ипотеки. Размер минимального платежа при этом остается прежним;
• Способ №2 — ежемесячный платеж пересчитывается в сторону уменьшения. Срок кредита не меняется.

В большинстве финучреждений заемщики могут свободно выбрать, уменьшить срок или платеж. Теперь обратимся к расчетам, чтобы понять, какая схема платежа в приведенном примере выгоднее.

Уменьшение срока

Чтобы минимизировать переплату, специалисты банка в первую очередь посоветуют сократить срок кредита. Предположим, что через год с лишним — 01.08.2020 — в распоряжении молодой семьи из примера оказалось 500 000 рублей, которые они решили направить на досрочное погашение. Расчет:

Как видно из нового графика, срок кредитования сократился почти на год — с 36 до 25 месяцев — при том, что сумма ежемесячного платежа осталось прежней. Итоговая переплата по кредиту составила 178 554 рубля.

Уменьшение платежа

Прибегнуть ко второму способу — пересчету платежа — выгодно прежде всего тем заемщикам, которые хотят уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. В ту же дату 01.08.2020 молодая семья вносит 500 000 рублей, чтобы минимизировать транши банку. Расчет:

Из графика видно, что срок ипотеки остался прежним — 3 года, зато платеж уменьшился до 20 126 рублей на дату досрочного внесения средств. Как ожидалось от данного способа погашения, переплата оказалась выше и составила 207 510 рублей. Это на 28 956 рублей, чем при сокращении срока кредита.

Погашение двумя способами одновременно

А что, если досрочное погашение ипотеки осуществить сразу по двум схемам? Для этого семье из примера нужно уменьшить размер платежа, но продолжать ежемесячно вносить сумму как при сокращенном графике — 48 966 рублей, т.е. с переплатой в 28 840 рублей (=48 966 - 20 126). Расчет:

Как можно увидеть, с использованием данной схемы график изменился сразу по двум параметрам. Итоговый срок кредитования составил 25 месяцев (год после досрочного погашения и 13 месяцев до него). А минимальный платеж к финалу выплат стал составлять 2 265 рублей — сущие копейки по сравнению с первоначальным платежом.

Переплата по кредиту из приведенного примера составила бы 176 547 рублей. Можно сделать вывод, что погашать кредит по двум схемам одновременно — наиболее выгодно.

Что пишут в договоре?

Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?

Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах. Его условия (верны для большинства ипотечных программ):

• Перед тем, как досрочно внести платеж (частичный или покрывающий весь остаток долга), заемщик обязан уведомить банк, написав заявление. В документе указывается планируемая сумма и дата погашения;
• В случае частичного погашения заемщик указывается в заявлении, как планирует изменить график платежей — в сторону изменения суммы или срока выплат;
• Если речь идет о полном закрытии кредита, в течение 30 дней заемщик обязан выплатить банку тело ипотеки, проценты и неустойки (если таковые имеются).

Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.

Как подавать заявление на досрочное погашение?

Итак, в отличие от типового платежа, который вносится строго по графику, досрочное погашение ипотеки нужно согласовывать с банком — в режиме онлайн или во время визита в отделение. Это касается и частичного погашения, и полного закрытия кредита.

Онлайн

Управиться с платежом в несколько кликов удобно через онлайн-банк, если в этом же финучреждении оформлена дебетовая/кредитная карта. Порядок действий разберем на примере Сбербанка:

1. Если у вас в распоряжении имеется несколько карт, выберите счет, с которого будет произведено списание;
2. В календаре укажите дату — погашение производится в ближайшие двое суток, включая день подачи заявления;
3. Введите сумму погашения, которая должна превышать размер минимального ежемесячного транша;
4. Кликните «Оформить заявку», проверьте корректность введенных параметров и подтвердите платеж посредством sms-кода.

У дистанционного погашения есть свои ограничения. Например, Сбербанк в режиме онлайн разрешает только уменьшать размер платежей, но не срок ипотеки. Придется учитывать и операционный день — даже онлайн-платежи принимаются до 21 ч.

В отделении банка

Заявку на погашение подают в любом отделении города. Платеж зачисляется в срок от одного до трех дней (вполне вероятно, что и на дату обращения). В заявлении клиент прописывает:

• Имя, адрес и данные паспорта (документ нужно иметь с собой);
• Номер кредитного договора, а также дату его заключения;
• Сумму, на которую досрочно гасится ипотечный кредит.

Тем заемщикам, которые оказались в другом городе/населенном пункте, нужно сначала перевести ипотеку в новый регион пребывания. Для этого подается заявление по старому адресу либо на текущем месте.

Где взять деньги на досрочное погашение

Ипотека — серьезное финансовое бремя. Во-первых, ее выплата растягивается на годы и десятилетия, а во-вторых — ежемесячные транши банку могут забирать до трети дохода. Где же заемщикам при таком раскладе взять деньги на досрочное погашение?

• Собственные накопления. Если откладывать часть заработка и приплюсовывать его к минимальному платежу, ипотеку удастся закрыть раньше. Главное не переборщить: слишком большие платежи могут ударить по уровню жизни;
• Материнский капитал. Господдержка реализуется на двух этапах — в момент оформления ипотеки или позже, когда семья в связи с пополнением стала подходить под условия программы. В последнем случае банк уменьшит размер ежемесячных платежей, а вот сократить срок ипотеки не получится;
• Рефинансирование. Смысл процедуры в том, что новый банк выкупает у прежнего банка-кредитора долг, закрывает его, а клиенту предлагает выплачивать ипотеку на новых условиях — например, по сниженной ставке, с иным платежом или меньшим сроком;
• Налоговый вычет. Претендовать на такое послабление могут все граждане РФ с «белым» доходом. Вычет составляет 13%, при этом стоимость жилья не должна превышать 2 млн. рублей. Если же, например, квартира стоила 3,5 млн., вычет все равно составит 260 тыс. — 13% от 2 млн. рублей.

Другие варианты упираются в условия кредитования — схему платежей, срок и сумму. Например, выгоднее бывает не гасить ипотеку сразу, а положить деньги на депозит. По его окончании заемщик может заработать больше, чем за тот же срок сэкономить на досрочных платежах. Эти средства и стоит направить на закрытие кредита.

Когда лучше погашать ипотеку досрочно?

Порядок досрочного погашения подробно прописывается в каждом договоре, но для большинства кредитных программ можно выделить общие рекомендации — они позволят брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно с выгодой:

• Возвращать долг банку разрешается на следующий день после оформления — т.е. со второго дня ипотеки;
• Если гасить кредит, начиная с первых месяцев, будет сэкономлено больше средств. Здесь действует правило: чем скорее уменьшается размер основного долга, тем меньше процентов будет начисляться за весь период ипотеки;
• Гасить кредит к концу срока тоже выгодно. Просто к финалу выплат основной долг меньше, как и начисляемая на него ставка, а значит — и экономия не такая высокая, как вначале кредитования;
• Бытует миф, что единоразово погасить ипотеку нельзя: из-за потери процентов банки внесут заемщика в черный список. Но бояться нечего — на кредитную историю досрочное закрытие кредита не повлияет.

И последний нюанс, который стоит учитывать жителям нашей страны, — это инфляция, в отдельные годы превышающая ставку по ипотеке. Если такая ситуация складывается в экономике, досрочно погашать невыгодно: взятый кредит будет постепенно дешеветь сам, без преждевременных выплат со стороны заемщика.