Эскроу счет: что это, зачем нужен и где открыть

Это надежный инструмент, защищающий ваши деньги и интересы при покупке жилья. Он стал обязательным при приобретении строящейся недвижимости, но может использоваться и в других случаях.

Что такое эскроу счет простыми словами

Рассмотрим, что такое эскроу счет для покупки жилья. Это специальный счет, на котором временно хранятся деньги покупателя до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки.

Это значит, что при приобретении жилья в строящемся доме деньги сначала попадают не к застройщику, а на эскроу счет. Когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, деньги перечисляются компании-застройщику. Таким образом, если стройка сорвется, деньги останутся у вас, точнее – на счете в банке.

Это правило регулируется ФЗ-214 от 30 декабря 2004 года. С 1 июля 2019 года при участии в долевом строительстве жилья использование спецсчета обязательно.

Как работает эскроу счет

Схема работы простая, состоит из 4 или 5 последовательных этапов:

1. Оформление договора долевого участия. Застройщик и покупатель подписывают ДДУ. Этот документ подтверждает, что покупатель вкладывает деньги в строительство конкретной квартиры в будущем доме. В договоре прописываются все условия и параметры жилья: площадь, точный адрес, материал стен и так далее.
2. Открытие эскроу счета в СберБанке, ДОМ.РФ, ВТБ или в другом банке, который является уполномоченным партнером компании-застройщика. После заключения ДДУ застройщик подает заявление на оформление счета в банк. Покупателю нужно подписать документы на оформление – сделать это можно в интернет-банке или в офисе организации.
3. Перевод денег. После открытия счета покупатель его пополняет – либо своими, либо ипотечными деньгами. Эти средства блокируются банком и хранятся до тех пор, пока застройщик не исполнит обязательства. По закону срок действия не должен превышать 5 лет.
4. Окончание строительства и проверка условий банком. Когда строительство завершается, застройщик подает документы в банк, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию права собственности покупателя на квартиру и исполнение всех условий договора. Банк проверяет документы и если все соответствует условиям – разблокирует средства. Деньги перечисляются застройщику.
5. Возвращение денег, если стройка сорвана. Если застройщик обанкротится, заморозит стройку, то есть не выполнит обязательства, покупателю возвращаются деньги. Обычно это происходит по инициативе органов, контролирующих долевое строительство, или по решению суда. Банк возвращает средства покупателю. Если покупка осуществлялась с использованием ипотеки, банк и покупатель совместно решают, как закрыть кредитное обязательство.

Пример из жизни: Елена решила купить квартиру за 5 млн рублей в строящемся жилом комплексе. Она заключила ДДУ и перевела всю сумму на эскроу счет. Пока строится дом, деньги заморожены. Через два года застройщик сдал дом. Елена получила ключи – и банк перевел деньги продавцу.

Зачем нужен счет эскроу

Инструмент служит гарантией безопасности для покупателя, защищая его от разных рисков:

• если застройщик не выполнит обязательства – деньги останутся неприкосновенными, их получится вернуть;
• если дом будет построен с нарушениями – деньги можно не переводить, пока не будут устранены нарушения;
• если застройщик обанкротится – средства останутся на защищенном счете, банк переведет их обратно покупателю;
• если обанкротится банк, покупатель тоже защищен, так как размещенные средства страхуются АСВ (возмещение максимум 10 млн, если речь идет о недвижимости). При этом спецсчет должен быть открыт в другом банке, деньги переведут на новый счет;
• размещенные деньги не подлежат аресту и списанию в счет долгов.

Для банков это тоже плюс, потому что так они участвуют в строительстве, контролируя поступление и расходование средств.

Эскроу счет при покупке вторички

При покупке квартиры на вторичном рынке эскроу счет не обязателен, но его можно использовать по желанию сторон. Это немного увеличит стоимость сделки, но гарантирует сохранность средств. Обычно оплата комиссии ложится на того, что инициирует оформление.

Такая схема подходит, если продавец и покупатель не доверяют друг другу. Например, деньги переводятся и замораживаются до момента регистрации сделки. Когда квартира официально переоформлена – продавец получает всю сумму, а покупатель – ключи от квартиры.

В каком банке можно открыть эскроу счет

При долевом строительстве список банков, где доступно оформление эскроу счетов, утвержден Центробанком. Это уполномоченные банки, имеющие соответствующую лицензию. Среди них СберБанк, ВТБ, Альфа-Банк, Дом.РФ, МКБ, Т-Банк, Россельхозбанк и другие.

Важно: покупатель не может выбрать любой банк, открытие осуществляется только в том банке, который застройщик выбрал в качестве своего эскроу-агента.

Если вы строите частный дом (ИЖС), использование счета эскроу допускается, но не является обязательным. Для открытия следует добровольно заключить договор с любым банком, предоставляющим такую услугу, заранее обсудив это с компанией, занимающейся строительством объекта.

Что нужно, чтобы открыть эскроу счет

Список документов включает:

• паспорт покупателя;
• оригинал договора долевого участия, зарегистрированный в Росреестре.

Если используются заемные средства, могут потребоваться дополнительные документы.

Как открыть эскроу счет

Рассмотрим на примере, как открыть эскроу счет в СберБанке:

1. После заключения договора на покупку жилья документ предоставляется в банк;
2. Стороны подписывают трехсторонний договор об открытии счета эскроу;
3. СберБанк открывает счет;
4. ДДУ регистрируется в Росреестре;
5. Покупатель переводит деньги на реквизиты, полученные после открытия эскроу счета.

Как только вся сумма поступит, СберБанк заблокирует средства до окончания строительства.

В СберБанке открыть эскроу счет можно онлайн, используя функционал мобильного приложения. Если подрядчик не отправит договор, приложение подскажет, что пока нет счетов для подписания – нужно немного подождать.

Открытие в других банках происходит примерно таким же способом. Возможно подписание документов в офисе, а не в мобильном приложении.

Пополнение эскроу счета

Пополнение возможно переводом со своего счета, заемными деньгами при оформлении ипотеки или путем внесения наличных через кассу банка. При пополнении через кассу может быть комиссия – около 1% от суммы.

Важно, чтобы договор был подписан до перевода средств. В случае использования ипотечных средств банк сам перечисляет деньги.

Как закрыть эскроу счет

Закрытие происходит:

• после выполнения обязательств – сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности покупателем;
• при возврате денег покупателю, если срок депонирования закончился или договор ДДУ расторгнут. Также банк вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если покупатель более 3 месяцев не вносит деньги.

Обычно для закрытия счета необходимо посещение офиса банка.