Что значит запрет на микродоли для собственников. Разобрали все нюансы

С первого сентября 2022 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, которые запрещают микродоли в недвижимости. Теперь нельзя выделять долю меньше шести квадратных метров. Однако для некоторых россиян еще есть исключения.

Эта статья будет полезна собственникам долей жилья, которые планируют с ними сделки в ближайшем будущем, а также покупателям, которые планируют купить долю размером до шести квадратных метров. В новом материале Bankiros.ru расскажем:

• в каком случае сделки будут недействительны;
• чем рискует покупатель, приобретая микродолю;
• и что делать владельцам микродолей из-за запрета сделок с такими.

Какие правила действовали раньше

Недвижимость можно было делить на доли любого размера. К примеру, можно было купить одну сотую столичной квартиры, чтобы получить регистрацию, льготы и пособия. Или можно было получить одну десятую жилья, разделить его еще на несколько частей и продать посторонним людям, которые вселялись в жилье, а остальные жильцы терпели посторонних и вынуждены были продать недвижимость на совсем невыгодных условиях.

Некоторые квартиры и вовсе называли резиновыми. В них были десятки зарегистрированных. Государство неоднократно пыталось решить проблему. Что из этого получилось, расскажем ниже.

Что изменилось с первого сентября

Теперь под запретом сделки с долями в жилье меньше шести квадратных метров от общей площади. Купить одну двухсотую в московской квартире больше не получится, как и продать одну десятую в унаследованной комнате в коммуналке тоже.

Такие сделки будут считаться ничтожными. При этом такая проблема становится головной болью покупателей. Они лишатся права собственности и в большинстве случаев не смогут вернуть деньги.

Какие сделки затронут изменения

Запрет на микродоли касается только сделок с первого сентября включительно. Если собственник получил одну сотую доли еще до первого сентября, поправки его не затронут. Однако распорядиться такой долей будет проблематично: придется объединяться с другими владельцами или продавать микродолю владельцу большей доли в жилье на его условиях.

Когда запрет на микродоли бессилен

Запрет на микродоли не действует в нескольких случаях:

1. Наследство. Если недвижимость достается по наследству, ее можно разделить на доли менее шести квадратных метров. Ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ говорит о наследовании по любому основанию, в том числе и по завещанию.
2. Приватизация. Здесь похожая ситуация. Если квартиру приватизируют несколько человек, они могут получить доли меньше шести квадратных метров на каждого.
3. Маткапитал. Если для покупки недвижимости использовали материнский сертификат, доли выделяют всем членам семьи. Закон не устанавливает размер долей – их определяют по соглашению. Родители могут выделить ребенку и одну десятую доли. Важно, чтобы доля была соразмерна сумме маткапитала, которая приходится на каждого члена семьи. Ребенку может достаться и два метра и это будет законно.

Что может сделать с микродолей ее владелец

Если вы уже являетесь владельцем доли в квартире, проверьте, сколько квадратных метров составляет эта доля. Для этого проверьте документы на недвижимость или закажите сведения об основных характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН.

Посчитайте размер своей доли. Если она составляет больше шести метров, вы можете распоряжаться ей как хотите, можете даже поделить на доли в минимальные шесть квадратных метров.

Если доля меньше шести метров, вариантов с ней не так много. Вы можете:

1. Продать или подарить ее другому собственнику. Такие сделки не запрещаются. Важно, чтобы у нового владельца размер доли был не меньше шести метров.
2. Продать все несколько долей сразу. Например, если у четырех наследников будет по пять квадратных метров, они могут продать свои доли одному покупателю. Тогда у него будет сразу 20 квадратных метров, и под сомнение такую сделку поставить нельзя.

Что в итоге:

1. С первого сентября в качестве доли в квартире можно выделить долю размером не меньше шести квадратных метров.
2. Больше поводов волноваться теперь есть у покупателей, сделки по покупке долей меньше шести квадратных метров посчитают ничтожными. Покупатель останется без денег и имущества.
3. Если вы планировали что-то делать со своей долей, проверьте документы по недвижимости или закажите выписку об основных характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН. Рассчитайте размер своей доли. Если она больше шести квадратных метров, вы можете поступать с ней, как хотите.
4. Если доля меньше, вы можете продать ее владельцу большей доли. Объединиться с другими собственниками и продать доли одному владельцу.


5. Под исключение из новых правил попадают сделки, совершенные до первого сентября 2022 года. Также под исключение попадают сделки с маткапиталом, наследством и приватизацией.
6. Если вы оформили брачный договор до первого сентября и размер долей в недвижимости там меньше шести квадратных метров, стоит пересмотреть договор, поскольку законодательство не дает четкого ответа, что будет с такими долями в случае развода.
7. Если вы с супругом хотите купить в совместную собственность долю в шесть и менее квадратных метров, повремените с такой сделкой. Пока законодатели не дали четких ответов, проведут ли такую сделку, и не оспорят ли ее в дальнейшем.

Недавно Bankiros.ru рассказывал о том, почему стоимость жилья может упасть?

Чтобы быть в курсе последних новостей, подписывайтесь на телеграм-канал Bankiros.ru.