Рефинансирование может уменьшить ежемесячный платеж, но не всегда сокращает общую переплату по ипотеке. Все зависит от новой ставки, оставшегося срока, расходов на переоформление и условий нового кредита.
Bankiros.ru узнал у экспертов, при какой разнице ставок есть смысл, как посчитать экономию и почему ближе к концу срока рефинансирование теряет смысл.
При какой разнице ставок есть смысл
Гендиректор девелоперской компании «Власта Инвест», член Генсовета «Деловой России» Людмила Любимова поясняет, что рефинансирование – это замена одного кредита другим, обычно с более низкой ставкой.
«Рефинансирование имеет смысл, когда новая ставка ниже хотя бы на 1,5-2%. Если разница составляет всего 0,5-1%, то после переоформления экономия может оказаться минимальной», – отметила эксперт.
Коммерческий директор компании-девелопера «Земельный экспресс» Игорь Пеньков добавляет, что заметную выгоду приносит снижение ставки на 2-3 процентных пункта.
Руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка Дмитрий Долженко уточняет, что каждый 0,1% снижения ставки дает экономию порядка 800 рублей в месяц на средней сумме при максимальном сроке.
Как считать экономию
Сравнивать кредиты нужно при одинаковом остатке срока. Ориентиром должна служить полная стоимость кредита, а не ежемесячный взнос.
«Если ежемесячный взнос составлял 120 тысяч рублей, а после рефинансирования снизился до 90 тысяч, заемщик уверен, что экономит 30 тысяч каждый месяц. Но это может оказаться иллюзией, если банк увеличил срок новой ипотеки или включил дополнительные услуги», – пояснила Любимова.
Основатель строительной компании RUDOM Константин Пулькин приводит пример: ипотека 5 млн на 25 лет под 20% – платеж 83,9 тысячи рублей. При рефинансировании под 19% платеж снизится до 80 тысяч, экономия менее четырех тысяч в месяц. При ставке 17% платеж составит 72,1 тысячи, экономия уже 11,8 тысячи в месяц.
Что съедает выгоду
Даже при привлекательной ставке говорить о выгоде рано. Заплатить придется за:
- оценку недвижимости;
- переоформление залога;
- новую страховку;
- госпошлину.
«За вычетом всех расходов условные 300 тысяч рублей экономии по процентам могут превратиться в 230-250 тысяч реальной выгоды», – отметила Любимова.
Пеньков советует не смотреть только на новый платеж.
«Нужно обязательно посчитать страховку, возможную оценку недвижимости и другие расходы. Только после этого становится понятно, действительно ли рефинансирование выгодно», – отметил эксперт.
Когда рефинансирование выгоднее
При аннуитетной схеме первая часть графика приходится на проценты – это наиболее выгодное окно для рефинансирования.
«Наиболее выгодно рефинансировать ипотеку в первой половине срока, примерно первые 3-4 года. Ближе к концу основная часть процентов уже выплачена, и выгода может не покрыть расходов на переоформление», – пояснила руководитель отдела по работе с клиентами АН «КоридорЪ» Циала Биниашвили.
Любимова добавляет, что ближе к концу ипотеки выгода от снижения ставки может оказаться минимальной. Пеньков предупреждает: при увеличении срока кредита платеж снижается, но итоговая переплата растет.
Когда рефинансирование уже невыгодно
Чем меньше остаток основного долга и срок кредита, тем меньше экономия от снижения ставки. При этом расходы на новую сделку остаются.
Поэтому рефинансирование кредита, до окончания которого осталось несколько лет, может не окупиться даже при заметном снижении ставки.
Стоит ли ждать снижения ставок
Попытки поймать более выгодную ставку редко бывают успешными.
«Если текущие предложения банков уже позволяют существенно снизить переплату и расчеты это подтверждают, не стоит медлить. Каждый месяц ожидания несет повышенные расходы по прежней, высокой ставке», – отметила Любимова.
Биниашвили добавляет: если клиент брал ипотеку под 18-19%, а банки предлагают 16-17%, разница может быть существенной. Траектория ставки не гарантирована – регулятор может взять паузу.
Долженко напоминает, что ставки по рыночной ипотеке все еще на высоком уровне, а динамика полной стоимости кредита показывает небольшой рост при снижении ключевой ставки. Решение нужно принимать индивидуально.
Как посчитать окупаемость
Пеньков предлагает простой расчет: разделите расходы на переоформление на разницу между старым и новым ежемесячным платежом – получите срок окупаемости в месяцах.
«Например, расходы 40 тысяч рублей, разница платежей 20 тысяч рублей. 40000 / 20000 = 2. Расходы окупятся за два месяца», – пояснил эксперт.
Биниашвили советует не принимать решение на эмоциях и воспользоваться ипотечным калькулятором, а затем обратиться к специалисту.
- Сравнивать следует не только ежемесячный платеж и ставку, но и общую сумму будущих выплат;
- Чем больше остаток долга и оставшийся срок, тем больше потенциальная экономия от снижения ставки;
- Расходы на оценку, страхование и переоформление могут уменьшить экономию;
- Увеличение срока новой ипотеки способно снизить ежемесячный платеж, но увеличить общую переплату;
- Перед решением стоит сравнить старый и новый графики платежей с учетом всех расходов;
- Найти подходящую ипотеку вы можете здесь;
- Следите за новостями в нашем канале в MAX.
Отзыв о сайте