Покупка квартиры – одна из самых крупных сделок в жизни, и ошибка здесь может стоить не только денег, но и крыши над головой.
Как проверить юридическую чистоту объекта, какие документы запросить у продавца в первую очередь и чем опасны квартиры, полученные по наследству или дарению, Bankiros.ru рассказала кандидат юридических наук, адвокат, партнер адвокатского бюро «Яблоков и партнеры» Лилия Дмитриева.
С чего начать и какие пять документов запросить
Первый шаг – осмотр квартиры и сверка ее параметров с техническим планом. Несогласованная перепланировка или переустройство могут создать серьезные проблемы при регистрации права собственности. Если с планировкой все в порядке, пора переходить к документам.
Юрист советует запросить у продавца пять ключевых документов:
- копию паспорта с разворотом о регистрации, семейном положении и детьми, копии паспортов прежних владельцев,
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в том числе о переходе прав,
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, долевого участия, дарения или уступки по договору участия в долевом строительстве,
- свидетельство о браке или разводе, брачный договор – если квартира в совместной собственности, потребуется согласие супруга на отчуждение,
- справку о зарегистрированных лицах: некоторые из них могут сохранить право на проживание даже после смены собственника.
Как проверить квартиру на обременения, аресты и залоги
Выписка из ЕГРН – это минимальная, но недостаточная мера. Она подтверждает право собственности продавца и отражает аресты, наложенные судом, а также наличие залога, прежде всего ипотеки. Однако профессиональная проверка на этом не заканчивается.
«К сожалению, точного понимания стандарта проверки на практике так и не сложилось – "дело Долиной" прекрасная тому иллюстрация, поэтому основная цель более глубокой проверки – получение максимально полной картины для взвешенной оценки рисков», – пояснила Дмитриева.
Помимо выписки о принадлежности квартиры, она рекомендует запрашивать выписку о переходе прав, которая устанавливает всех предшествующих владельцев и основания приобретения.
Каждое основание стоит проверить минимум в пределах трех лет – это срок исковой давности по большинству требований, а лучше за десять лет. Отдельного внимания требует проверка самого продавца по базам Федеральной службы судебных приставов, Единому федеральному реестру сведений о банкротстве и картотекам судов.
«Нередко физические лица избавляются от ценного имущества, чтобы не дать забрать его кредиторам. В случае банкротства продавца продажу квартиры могут оспорить, а деньги – не вернуть», – предупредила адвокат.
Риски наследства, дарения и реновации
Квартиры, полученные по наследству, несут в себе угрозу появления неучтенных наследников:
- детей от предыдущих браков
- внебрачных детей,
- супругов, с которыми наследодатель не жил, но не расторг брак официально.
Такие лица могут претендовать на долю, и срок исковой давности начинает отсчитываться с момента, когда они узнали о нарушении своих прав – это может произойти спустя годы.
При дарении юрист выделяет два основных риска:
- Первый – дарение единственного жилья, особенно пожилым человеком. Суды исходят из нерациональности такого поведения и могут отменить сделку.
- Второй – оспаривание дарения при банкротстве дарителя: безвозмездные сделки оспариваются проще, чем возмездные.
Что касается реновационного жилья, на него переходят риски старой квартиры: если в прежнем помещении были лица, отказавшиеся от приватизации, или были ущемлены права несовершеннолетних, право пользования этих лиц сохраняется.
Как не нарваться на «схему Долиной»
Чтобы обезопасить себя, Дмитриева рекомендует проводить расчеты по сделке в безналичном порядке, особенно с использованием аккредитива – продавец получит деньги только после перехода права собственности.
Если продавец преклонного возраста, стоит запросить справку из психоневрологического диспансера и заключение психиатра о дееспособности, желательно в день сделки. Не стоит занижать цену договора: помимо незаконности такой экономии на налогах, это повышает риск оспаривания.
Что касается доверенности на продажу, она должна быть нотариальной. Проверить ее подлинность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, вбив реквизиты.
Но даже с подтвержденной доверенностью адвокат советует лично пообщаться с собственником и убедиться, что он действительно хочет продать квартиру и понимает смысл сделки – особенно если это пожилой человек.
Сколько длится регистрация
Завершающий этап – регистрация права собственности – занимает, как правило, несколько дней.
Главный секрет быстрой регистрации, по словам Дмитриевой, заключается в грамотной подготовке договора и полного пакета документов в соответствии с требованиями законодательства – тогда у Росреестра не будет оснований для приостановки.
- Перед покупкой квартиры обязательно запросите у продавца пять документов;
- Не занижайте цену договора ради экономии на налогах;
- Расчеты по сделке проводите через аккредитив;
- Если продавец в предбанкротном состоянии, продажу квартиры могут оспорить, а деньги вам не вернут;
- Дарение от пожилого человека, особенно если это единственное жилье, суды могут признать нерациональным и отменить сделку;
- Квартиры, полученные по наследству, опасны появлением неучтенных наследников;
- На нашем сайте вы можете найти информацию об ипотеке;
- Больше полезных новостей читайте в нашем канале в MAX.
Отзыв о сайте