Раздел ипотечной квартиры: как происходит раздел имущества при разводе?

Раздел совместного имущества супругов при разводе, а именно квартиры в ипотеке, возможен только с согласия банка. Эксперты Bankiros.ru рассказали, как поделить ипотечную квартиру.

Как происходит раздел совместного имущества

Заместитель руководителя юридического департамента «Этажи» Элен Лукьянова рассказала, что у созаемщиков есть три варианта, как поделить ипотечную квартиру:

1. Заключить мирное соглашение о разделе имущества.
2. Отказаться от своей доли в квартире и передать права на выплату и собственность второму заемщику
3. Отказаться от своей доли, но потребовать компенсацию от другого заемщика за внесенные платежи.

Раздел ипотечной квартиры сожителей

«Если заемщики не состоят в браке, в договоре будет указано два собственника, и каждый из них выплачивает ежемесячный кредит в заранее согласованных с банком размерах. У каждого заемщика будет право на свою долю и налоговый вычет», – уточнила Лукьянова.

Права каждого из участников определяются условиями сделки, для заключения которой и оформляется кредит. То есть будет ли у созаемщика доля в собственности при разделе квартиры – это вопрос договоренности и оформления этой договоренности между сторонами.

«В случае раздела имущества среди созаемщиков, не состоящих в официальном браке, важно учитывать, что процесс может быть сложным и потребовать судебного разбирательства, если один из созаемщиков не согласен с условиями раздела или не выполняет своих обязательств по кредиту», – заявила кандидат юридических наук, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ, генеральный директор «Мариокс Центр» Оксана Васильева.

Поэтому она посоветовала предусмотреть все возможные сценарии развития событий еще на этапе оформления ипотеки и, по возможности, заключить письменное соглашение между созаемщиками.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

В большинстве случаев по ипотечному договору супруги являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком за возврат денежных средств и начисленных процентов. Ипотечная квартира – это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим, объяснила Лукьянова.

«Таким образом, раздел ипотечной квартиры при разводе происходит по общепринятым правилам – каждому достается по половине недвижимости, если брачным договором не обговорен иной порядок деления», – уточнила Лукьянова.

Бывшие муж и жена могут принять решение о переходе права собственности на приобретенную в браке квартиру к одному из них в полном объеме.

«Самым удобным решением для обоих супругов при расторжении брака будет продажа имеющейся квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств. Однако получить разрешение банка очень сложно», – рассказала Лукьянова.

По ее словам, будущему владельцу придется сначала погасить долг и дождаться снятия обременения. Для продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, потребуется также и согласие органов опеки и попечительства.

При наличии брачного договора существенно легче будет поделить ипотечную квартиру при разводе. Если брачный договор супруги заключили уже после того, как взяли ипотеку, они обязаны известить об этом банк. Если не известить банк, то требовать возврата денег или выставления квартиры на торги банк сможет как обычно, а не на тех условиях, которые записаны в брачном договоре.

Раздел имущества супругов через суд

Раздел квартиры при разводе может происходить через суд и без суда. Васильева рассказала о разделе квартиры в ипотеке через суд. В случае невозможности самостоятельного решения вопроса, стороны могут обратиться в суд, предварительно уведомив об этом банк. Кредитор может принять участие в процессе как заинтересованная сторона. Подача иска потребует уплаты госпошлины, максимальная сумма которой составляет 60 тысяч рублей, в зависимости от стоимости имущества.

Документы, необходимые для раздела квартиры в суде:

• Свидетельство о заключении или расторжении брака;
• Документы на приобретенное в браке имущество;
• Оценка стоимости совместного имущества;
• Сведения о кредитной задолженности;
• Подтверждение использования средств материнского капитала или личных средств для покупки имущества;
• Чек об уплате государственной пошлины.

По словам Лукьяновой, теоретически суд может поделить ипотечную квартиру не поровну. Например, в интересах несовершеннолетних детей. Или, если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма. Но на практике эта норма не совсем работает, сообщила эксперт.

Раздел имущества супругов без суда

Путем взаимного согласия супруги могут прийти к общему решению о разделе недвижимости и долговых обязательств без обращения в суд, рассказала Васильева. Для этого они должны:

• Оформить письменное соглашение с деталями раздела, включая доли каждого и ответственность за долги;
• Получить одобрение банка на условия соглашения;
• Нотариально заверить соглашение;
• Подать документы для переоформления права собственности через МФЦ или Росреестр при необходимости;
• Перезаключить соответствующие договоры с банком, включая ипотеку.

Какую квартиру нельзя разделить после развода

При разделе совместного имущества при разводе стоит помнить, что не любая недвижимость подлежит разделу. Нельзя разделить квартиру пополам, в которую вложены средства материнского капитала, объяснила Лукьянова. Ипотеку после развода можно поделить только, если квартира состоит из нескольких комнат. То есть однокомнатная квартира не подлежит разделу недвижимости.

«В данном случае разведенные супруги при разделе совместного имущества несут определенные риски, поскольку квартира будет поделена на доли. А значит, при невозможности одного из собственников платить за свою долю, банк имеет право выставить на продажу все жилое помещение, второй собственник также лишится жилья», – предупредила Лукьянова.

Куда обращаться для раздела квартиры в ипотеке

Раздел имущества супругов в случае с ипотекой возможен с согласия банка.

«Любые изменения в составе ипотечных участников придется согласовывать с залогодержателем – банком. Он может не дать своего согласия, если, например, финансовая нагрузка на одного заемщика существенно возрастает», – объяснила Лукьянова.

Чтобы вывести одного из супругов из ипотечного договора и переоформить его долю на второго супруга, придется предоставить банку документы, уточнила Лукьянова. Например, судебное решение, соглашение о разделе имущества или брачный договор. Но даже с такими документами кредитор может отказаться выводить бывшего супруга из ипотеки.

Какие документы нужны для раздела недвижимости

По словам Лукьяновой, если банк разрешит раздел недвижимости, стороны готовят документы:

• Паспорта всех участников сделки.
• Кредитный договор;
• Документы на ипотечную квартиру, например выписку из ЕГРН;
• Документы о трудоустройстве и доходе. Зарплаты созаемщика должно хватать на погашение кредита без заемщика;
• Заявление на внесение изменений в кредитный договор. Бланк заявления можно скачать с сайта банка или запросить у ипотечного менеджера.