В России нет закона, который ограничивал бы количество ипотечных кредитов на одного человека. Поэтому некоторые инвесторы оформляли десятки займов на покупку недвижимости, в том числе с использованием льготных программ. Об этом рассказал Life.ru юрист, руководитель Центра правопорядка в Москве и Московской области Александр Хаминский.
Рекордное количество ипотек
По словам заместителя руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, один из российских инвесторов оформил более 100 ипотек для покупки апартаментов. Банк разрешил учитывать будущие доходы от сдачи недвижимости в аренду, поэтому заемщику не пришлось подтверждать заработок привычным способом. При этом он вносил крупные первоначальные взносы.
До введения ограничений на льготные кредиты на жилье некоторые заемщики брали сразу несколько таких займов. В некоторых случаях их количество доходило до 8-10, сообщила Решетникова.
Еще один пример привел директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. По его словам, в 2024 году Счетная палата выявила случай, когда на одного человека приходилось 26 ипотечных кредитов, оформленных по различным государственным программам.
Что ограничивает количество ипотек
Закон не ограничивает количество ипотек, но получить несколько кредитов подряд сложно. Банки тщательно изучают финансовое состояние заемщика и оценивают его способность обслуживать новые долги.
Как пояснил Хаминский, при рассмотрении заявки кредитор рассчитывает показатель долговой нагрузки. Он показывает, какую часть официального дохода заемщик тратит на ежемесячные платежи по кредитам. Чем больше у человека действующих обязательств, тем сложнее ему получить очередную ипотеку.
Дополнительные ограничения вводит Банк России для наиболее рисковых ипотечных кредитов. Для программ господдержки также действуют особые правила. Так, с 1 февраля 2026 года по семейной ипотеке можно получить только один льготный кредит на одного заемщика.
Это ограничение ввели из-за случаев, когда люди использовали государственную поддержку для покупки инвестиционной недвижимости. Некоторые заемщики оформляли несколько льготных кредитов и покупали разные объекты по договорам участия в долевом строительстве.
«В результате мера государственной поддержки, предназначенная для улучшения жилищных условий семей с детьми, фактически использовалась для инвестиционных операций», – заключил юрист.
Какой уровень ПДН считается приемлемым для ипотеки
Формула расчета долговой нагрузки следующая: ПДН = (Сумма всех ежемесячных платежей по кредитам / Среднемесячный доход) × 100%
| Уровень ПДН | Характеристика | Вероятность одобрения |
| До 30-35% | Комфортный уровень | Высокая. Банк предложит лучшие условия |
| 30-50% | Умеренный риск | Средняя. Банк может одобрить заявку, но предложить меньшую сумму или повысить ставку |
| 50-80% | Повышенный риск | Низкая. Высокая вероятность отказа или одобрения под высокий процент |
| Выше 80% | Высокорисковый уровень | Практически нулевая. Банки могут выдавать такие кредиты только в рамках жестких квот |
- Закон не ограничивает количество обычных ипотек на одного человека, но каждый новый кредит получить сложнее;
- Чем больше у заемщика действующих кредитов и ежемесячных платежей, тем выше риск отказа в новой ипотеке;
- При долговой нагрузке свыше 50% дохода получить ипотеку сложнее, а при нагрузке выше 80% одобрение маловероятно;
- Перед подачей заявки стоит оценить все действующие долги и будущие расходы, чтобы не столкнуться с отказом банка или чрезмерной кредитной нагрузкой;
- На нашем сайте вы найдете лучшие условия по ипотеке среди всех предложений российских банков;
- Следите за новостями в нашем канале в MAX.
Отзыв о сайте