Минфин планирует изменить налог на продажу квартиры: кому придется платить больше

Минфин предлагает изменить порядок расчета НДФЛ с доходов от продажи недвижимости. Если инициативу включат в налоговое законодательство, доход от продажи квартиры будут учитывать вместе с другими доходами гражданина, а не рассчитывать отдельно. В результате для некоторых продавцов недвижимости ставка может вырасти с нынешних 13-15% до 18-22%.

Как именно может измениться расчет НДФЛ и кому придется платить больше, объяснила «Эксперту» глава Союза бухгалтеров и налоговых консультантов, основатель компании Biznesinalogi Евгения Мемрук.

Что хочет изменить Минфин

Сейчас доходы физических лиц облагаются по разным правилам. Зарплата и некоторые другие основные доходы учитываются в прогрессивной налоговой базе, а пассивные доходы рассчитываются отдельно.

К ним относятся, в частности:

• дивиденды и доходы от участия в капитале;
• проценты по банковским вкладам;
• доходы от операций с ценными бумагами и цифровыми правами;
• деньги, полученные от продажи имущества и долей участия;
• отдельные выплаты по договорам страхования;
• подарки.

Минфин предлагает включить эти поступления в общую налоговую базу. Проект входит в бюджетный пакет на 2027-2029 годы и пока не является окончательно утвержденным законом. Документ еще должен пройти рассмотрение в правительстве и Госдуме, поэтому его отдельные параметры могут измениться.

По словам Мемрук, если предложение будет принято в текущем виде, при расчете НДФЛ будут складываться разные виды доходов человека за год. В результате ставка будет зависеть не только от суммы, полученной от продажи квартиры, но и, например, от размера зарплаты.

Когда при продаже квартиры налог не уплачивается

Изменение правил не означает, что НДФЛ придется платить с каждой продажи недвижимости. В первую очередь сохраняются условия освобождения от налога по сроку владения. Обычно минимальный срок составляет пять лет. Но в некоторых случаях достаточно трех лет. Например, это может касаться недвижимости, которая:

• досталась по наследству;
• была подарена членом семьи или близким родственником;
• была приватизирована;
• является единственным жильем при соблюдении установленных условий.

Кроме того, семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья. Есть и другие причины для освобождения от налога, подчеркнула эксперт. При этом регионы могут снижать минимальный срок владения до нуля.

Как рассчитывается налог

Если право на освобождение от уплаты налога отсутствует, он рассчитывается не просто от всей суммы, которую продавец получил от покупателя.

Доход можно уменьшить за счет подтвержденных расходов на покупку недвижимости или воспользоваться имущественным вычетом. Если недвижимость получена безвозмездно, например, по наследству или в подарок, расходы на покупку отсутствуют, но можно применить фиксированный вычет до одного млн рублей.

Например, если человек купил квартиру за восемь млн рублей, а затем продал ее за 12 млн рублей, облагаемый доход составит четыре млн рублей. При действующих правилах НДФЛ с такой суммы составит 552 тысячи рублей.

Другой вариант – квартира была продана за шесть млн рублей, продавец воспользовался вычетом в один млн рублей. В этом случае расчетная база уменьшается на размер вычета, после чего к ней применяются действующие ставки.

Как может измениться налог

Изменения, предложенные Минфином, будут зависеть от размера облагаемого дохода. На небольших суммах налог может остаться прежним.

Например:

• при продаже квартиры за три млн рублей с применением вычета один млн рублей облагаемый доход составит два млн рублей. Налог – 260 тысяч рублей и сейчас, и по предлагаемой системе;
• если квартира куплена за пять млн и продана за восемь млн рублей, облагаемый доход составит три млн рублей. НДФЛ в обоих вариантах – 402 тысячи рублей;
• при покупке квартиры за восемь млн и продаже за 14 млн рублей доход составит шесть млн рублей. Налог может увеличиться с 852 тысяч до 882 тысяч рублей;
• при продаже недвижимости за 15 млн рублей с вычетом один млн рублей налоговая база составит 14 млн рублей. НДФЛ может вырасти с 2,052 млн до 2,322 млн рублей;
• если квартира куплена за 10 млн и продана за 35 млн рублей, облагаемый доход составит 25 млн рублей. Налог может увеличиться с 3,702 млн до 4,402 млн рублей.

Влияние размера зарплаты на налог с квартиры

Одно из ключевых изменений, предложенных Минфином, – объединение разных видов доходов. Сейчас зарплата и доход от продажи недвижимости считаются отдельно. Поэтому размер заработка сам по себе не увеличивает ставку, применяемую к доходу от продажи квартиры. После объединения налоговых баз расчет изменится.

Например, человек получает 150 тысяч рублей в месяц, то есть 1,8 млн рублей в год. Одновременно он продает квартиру, которую ранее купил за 10 млн рублей, за 20 млн рублей. После учета расходов доход от сделки составляет 10 млн рублей.

По действующим правилам эти суммы считаются отдельно. НДФЛ с зарплаты составит 234 тысячи рублей. Налог с дохода от продажи квартиры – 1,452 млн рублей. В сумме гражданин заплатит 1,686 млн рублей.

По предложению Минфина доходы будут складываться. Общая налоговая база составит 11,8 млн рублей. В таком случае доход 2,4 млн рублей будет облагаться по ставке 13%, 2,6 млн – 15%, а оставшаяся часть уже по ставке 18%. В результате общий НДФЛ составит около 1,926 млн рублей. То есть в данном примере налоговая нагрузка увеличится примерно на 240 тысяч рублей, рассчитала Мемрук.

Заместитель главы ФНС России Константин Чекмышев ранее заявлял, что главное в налоговой дисциплине – это добровольная уплата налогов. Люди должны понимать их важность и значение.

«Налогоплательщикам легче исполнять свои обязанности, понимая, что такое налоги и на что они направляются. Когда человек вкладывает свои средства в государство, он ощущает свою причастность к нему, стремится его беречь и защищать. В этом заключается переход от восприятия налога исключительно как обязанности к пониманию своей принадлежности к общему делу», – сказал Чекмышев на сессии МФФ-2026.