Прогнозы рынка недвижимости в России на начало 2026 года разделились: одни эксперты, опираясь на потенциал дешевой ипотеки и господдержку, предрекают умеренный рост цен, другие же, указывая на исчерпание платежеспособного спроса и экономическую неопределенность, прогнозируют стагнацию или даже локальную коррекцию.
Подробнее разобрались, какие факторы окажут решающее влияние и какой сценарий выглядит наиболее вероятным в первую половину 2026 года эксперты сферы недвижимости специально для Bankiros.ru.
Стоит ли ожидать падение цен на недвижимость?
По словам генерального директора Ortiga Development Станислава Куликова, сегодня нет предпосылок ни к снижению стоимости жилья, ни к тому, что цены останутся на прежнем уровне, и на это есть ряд существенных причин:
- во-первых, это непосредственно растущая себестоимость строительства – у девелоперов растут расходы на строительные материалы и логистику, на строительное оборудование, технику, оплату рабочей силы и так далее;
- во-вторых, с 1 января в стране увеличился НДС до 22%, и, хотя на первый взгляд увеличение на 2% кажется не таким высоким, нужно понимать, что 2% будет прибавляться к каждому элементу в общей цепочке поставок.
«Помимо этого, девелоперы стали более сдержанно подходить к выводу новых проектов на рынок, что в совокупности с вымыванием наиболее доступных вариантов приводит к росту средней стоимости квартир», – отметил Куликов.
Так, по разным данным, по всей России за прошлый год стоимость квадратного метра выросла на 10%, а в некоторых регионах удорожание было более существенным, сообщил Куликов:
«Например, в Москве стоимость выросла более чем на 25%. В новом 2026 году все эти тенденции, к сожалению, будут продолжать развиваться».
Будет ли обвал цен на недвижимость?
Генеральный директор Colife Invest Ольга Полетцкая заявила, что к середине 2026 года ставки начнут снижаться, что удешевит кредитование и, соответственно, сделает покупку жилья более доступной:
«В январе-феврале возможны старты новых корпусов или этапов с “стартовыми ценами”, которые обычно на 5-7% ниже среднерыночных в ЖК».
Также Полетцкая уточнила, что нужно учитывать законодательные изменения:
«В 2026 году возможны точечные инициативы по поддержке спроса (например, новые критерии для льготной ипотеки, пилотные программы для семей с детьми), вступление в силу с 1 января 2026 года новых правил эскроу-счетов, которые усилят защиту дольщиков».
Полетцкая также призвала принять во внимание коррекцию рынка:
«Аналитики ЦБ РФ и Росстата прогнозируют в первом и втором квартале 2026 года продолжение стагнации или умеренное падение цен до 3% в номинальном выражении из-за низкого платежеспособного спроса».
Почему стоимость жилья продолжит расти?
Как заявил Куликов, стоимость жилья будет расти по причине инфляции, удорожания себестоимости строительства и умеренного роста объемов нового предложения:
«Также по мере смягчения денежно-кредитной политики будет возрастать активность покупателей, так как за время высоких ставок по ипотеке мы видим довольно высокий отложенный спрос».
И наибольший рост стоимости в связи с вымыванием доступного предложения мы сможем наблюдать в массовом сегменте, сообщил Куликов.
Как складывается ситуация в Северо-Западном федеральном округе?
Наталья Кукушкина – начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС – сообщила, что в каждом регионе наблюдаются свои тенденции:
«В некоторых ощущается недостаток нового жилья, в других мы видим переизбыток. Эти различия видны даже на примере одного небольшого Северо-Западного федерального округа».
В Санкт-Петербурге следует ожидать роста цен, так как в городе продолжает сокращаться объем предложения. На текущий момент объем строительства здесь составляет около 5 млн квадратных метров – достаточно низкий показатель, отметила Кукушкина.
При этом практически все новые проекты, которые выходят на рынок Северной столицы, относятся к бизнес и премиум-сегментам. Это неизбежно приводит к росту средней цены квадратного метра, отметила Кукушкина.
Остается и вклад инфляции – стройматериалы и рабочая сила продолжают дорожать, уточнила Кукушкина:
«Под влиянием указанных факторов в начале 2026 года средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Петербурге достигла 300 тысяч рублей. При этом уровень продаж новостроек в Северной столице достигает 90%».
Это еще не дефицит, но нехватка предложения явно ощущается, что также подталкивает цены вверх, сообщила Кукушкина.
Кукушкина отметила, что в соседней Ленинградской области ситуация иная: в этом регионе создана благоприятная среда для работы девелоперов, и на рынок регулярно выходят новые проекты массового сегмента:
«Здесь, в отличие от Петербурга, имеющийся спрос не успевает за предложением. Уровень распроданности новых проектов в Ленинградской области составляет 50-60%».
Как выглядит ситуация в мире недвижимости на весь 2026 год?
Полетцкая заявила, что на рынке вторичного жилья ожидается снижение средней цены до 5% к концу февраля, затем стабилизация и возможный рост с апреля-мая еще на 2-4% до сентября-октября.
На первичное жилье цены останутся стабильными (колебания на -1% и +2%) из-за политики девелоперов, ориентированной на себестоимость и долгосрочные планы. Скидочные предложения будут точечными, отметила Полетцкая:
«Что касается ипотеки, ставки останутся на высоком уровне как минимум до второго квартала 2026 года. Любое смягчение риторики ЦБ приведет к медленному снижению ставок во втором полугодии».
Ключевой фактор 2026 года – это не столько цены, сколько стоимость владения. Высокие процентные ставки делают ипотеку малодоступной, отметила Полетцкая:
«Основными драйверами станут покупатели с наличными и льготные программы. Рост, если и случится, то будет не очень большим и не превысит уровень инфляции (прогноз на 2026 год – 5-7%)».
Значительного потенциала для роста цен нет, скорее, мы увидим их стагнацию, заявила Кукушкина:
«Учитывая, что качество проектов в области находится более-менее на одном уровне – откровенно плохое жилье уже давно никто не строит – игра с ценой и условиями продажи остаются основными инструментами конкуренции для застройщиков».
Таким образом, каждый регион в 2026 году будет показывать свою ценовую динамику под влиянием как внешних, так и во многом внутренних факторов, подытожила Кукушкина.
- сегодня нет предпосылок ни к снижению стоимости жилья, ни к тому, что цены останутся на прежнем уровне;
- по разным данным, по всей России за прошлый год стоимость квадратного метра выросла на 10%;
- к середине 2026 года ставки начнут снижаться, что удешевит кредитование;
- на рынке вторичного жилья ожидается снижение средней цены до 5% к концу февраля;
- ключевой фактор 2026 года – это не столько цены, сколько стоимость владения;к
- каждый регион в 2026 году будет показывать свою ценовую динамику под влиянием как внешних, так и внутренних факторов;
- выбрать ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте