Снижение ключевой ставки в 2026 году станет «зеленым светом» для рынка вторичной недвижимости, но резкого скачка цен не произойдет — рост сохранится, однако существенно замедлится.
Какие четыре главных фактора будут сдерживать стоимость «квадрата» и как именно отреагируют покупатели и продавцы на удешевление ипотеки, в эксклюзивном комментарии для Bankiros.ru рассказал коммерческий директор СК «Гарантия» Сергей Гаврилов.
Что будет с ценами за квадратный метр на вторичном рынке в 2026 году?
Гаврилов заявил, что цены на «квадрат» на вторичном рынке с большой вероятностью продолжат рост в ближайший год, но темпы этого роста будут замедляться. Ожидается постепенное подорожание.
Эксперт выделил основные факторы, которые будут сдерживать рост и могут привести к существенной коррекции спроса.
Низкая платежеспособность населения
Это главный тормоз для бурного роста: зарплаты не успевают за ценами на жилье.
Рано или поздно цены могут упереться в «потолок», выше которого просто не найдется достаточного количества покупателей.
Политика ЦБ РФ
Банк России держит ставку на высоком уровне для борьбы с инфляцией: если ставка начнет снижаться, как это анонсирует ЦБ, резкого всплеска доступности ипотеки и стоимости квадратного метра не ожидается.
Конкуренция с первичным рынком
Государственные программы (ипотека для семей с детьми, ИТ-ипотека, Дальневосточная и Арктическая Ипотека) продолжают работать.
Пока они есть, часть спроса будет уходить на новостройки, не давая вторичке бесконтрольно дорожать.
Общая экономическая неопределенность
Риски, связанные с санкциями и перестройкой экономики, заставляют людей быть осторожнее в крупных покупках.
Как рынок будет реагировать на снижение ключевой ставки
Снижение ключевой ставки – один из самых мощных стимулов для оживления рынка недвижимости, сообщил Гаврилов.
«Реакция будет комплексной, постепенной и затронет все сегменты рынка».
Немедленная реакция (настроения и цены)
Рост оптимизма: снижение ставки – это сигнал от регулятора (ЦБ РФ) о том, что дорогие деньги и жесткая денежно-кредитная политика подходят к концу. Покупатели и застройщики начинают смотреть в будущее с большей уверенностью.
«Замораживание» сделок может смениться ажиотажем: часть покупателей, которые откладывали покупку в ожидании снижения ставок, начинают активно выходить на рынок.
Коррекция цен: продавцы, которые были вынуждены снижать цены из-за отсутствия спроса, видя растущий интерес, могут перестать делать скидки или даже начать немного завышать цены. Начнется фаза «торга», но общий тренд цен будет смещаться от падения к стабилизации, а затем и к росту.
Основной канал влияния: ипотека
Это главный механизм, через который ставка воздействует на рынок, отметил спикер.
Снижение ставок по ипотечным кредитам: ключевая ставка – это стоимость денег для коммерческих банков. Когда она падает, банки могут дешевле привлекать средства и, соответственно, дешевле их выдавать в виде кредитов, в том числе ипотечных.
Повышение доступности жилья: более низкая процентная ставка напрямую влияет на ежемесячный платеж, например, при сумме кредита 10 млн рублей на 20 лет:
- при ставке 15% ежемесячный платеж около 131 600 рублей;
- при ставке 12% ежемесячный платеж около 110 100 рублей.
Для одного и того же платежа человек может взять большую сумму кредита при снижении процентной ставки. Это автоматически расширяет пул потенциальных покупателей и увеличивает их покупательскую способность, уточнил Гаврилов.
Реакция на разных сегментах рынка
Первичное жилье реагирует быстрее и эффективнее:
- застройщики сразу же могут запустить новые рекламные кампании с акцентом на снижение ставок;
- активно возобновляются покупки в строящихся домах, так как это самый чувствительный к кредитным условиям сегмент;
- если снижение ставки значительное и устойчивое, девелоперы могут начать постепенно повышать цены за квадратный метр, так как спрос растет.
Вторичное жилье реагирует медленнее:
- цены здесь более «вязкие», так как они зависят от конкретных продавцов (частных лиц), которые не всегда оперативно следят за макроэкономической ситуацией и готовы идти на снижение цен;
- рост спроса со стороны покупателей постепенно заставит и цены на «вторичке» пойти вверх, особенно на ходовые предложения.
Элитная недвижимость: на этот сегмент ипотечные ставки влияют меньше, так как здесь много сделок за наличный расчет. Однако общий позитивный настрой и оживление в экономике могут стимулировать и эти покупки.
Долгосрочные последствия
Оживление строительства: девелоперы, видя рост спроса, начинают активнее запускать новые проекты, что стимулирует всю строительную отрасль.
Рост цен: по мере того, как дешевые кредиты насыщают рынок деньгами, а предложение нового жилья не успевает за растущим спросом, цены начинают устойчивый рост. Это классический сценарий.
Изменение структуры спроса: покупатели могут позволить себе рассматривать квартиры большей площади или квартиры в лучших локациях.
Какие есть нюансы?
Гаврилов выделил следующие «но».
Скорость и глубина снижения: единичное, небольшое снижение (на 0,5-1%) вызовет умеренную реакцию.
Сильный и устойчивый тренд на снижение (как это было после 2014-2015 годов или в 2020 году или 2022 году) запустит полноценный бум на рынке.
Общее состояние экономики: если снижение ставки происходит на фоне рецессии и падения доходов населения, эффект будет слабым.
Кредит может стать дешевле, но люди не будут его брать, если не уверены в завтрашнем дне.
Инфляция: центральный банк снижает ставку только тогда, когда уверен в устойчивом снижении инфляции.
Если инфляция снова разгонится, ЦБ может снова повысить ставку, и оживление на рынке недвижимости будет недолгим.
Доверие и ожидания: если покупатели верят, что ставки будут снижаться и дальше, некоторые могут снова притормозить со сделкой в надежде на еще более выгодные условия в будущем.
Снижение ключевой ставки – это «зеленый свет» для рынка недвижимости. Оно ведет к удешевлению ипотеки, резкому росту спроса, стабилизации, а затем и росту цен, заключил спикер.
- цены на «квадрат» на вторичном рынке с большой вероятностью продолжат рост в ближайший год;
- снижение ключевой ставки – один из самых мощных стимулов для оживления рынка недвижимости;
- эксперт выделил основные факторы, которые будут сдерживать рост и могут привести к существенной коррекции спроса;
- выбрать ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте