- в каких регионах вторичное жилье дороже новостроек;
- причины ценового разрыва на рынке недвижимости.
Квартиры в новостройках традиционно считаются дороже вторичного жилья. Однако, как выяснили кандидат экономических наук, доцент МГУ имени М. В. Ломоносова Янина Рощина и аналитик «Яндекс.Технологий» Анна Литвинова, в некоторых российских регионах данное правило не действует. Разработанная ими методика позволила впервые оценить реальный ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками с учетом характеристик объектов. Об этом сообщается в ежеквартальном научном журнале Банка России «Деньги и кредит».
Как сравнивали цены
Эксперты использовали двухэтапный метод сопоставления. Сначала они искали пары домов в радиусе 300 метров: один дом с квартирами от застройщика и другой с квартирами от собственников. Это позволило исключить различия в инфраструктуре и транспортной доступности. Далее из отобранных пар формировались группы квартир с одинаковой площадью и количеством комнат.
В анализ были включены только готовые новостройки, чтобы исключить влияние строительных рисков на цену. Источниками данных стали Единый ресурс застройщиков, «Яндекс.Недвижимость» и «Циан». Всего было обработано 24,5 млн предложений о продаже квартир за период с 2022 по 2025 год.
Где новостройки дороже, а где – дешевле
В большинстве регионов России ценовой разрыв положительный: первичное жилье стоит дороже вторичного. Аналитики объяснили эту тенденцию несколькими факторами:
- современные планировки;
- высокое качество строительства;
- льготная ипотека от государства;
- субъективное восприятие новизны.
Однако исследование также показало противоположный результат. В некоторых регионах России вторичное жилье оказалось дороже новостроек. По первому методу оценки недвижимости, который учитывает основные характеристики квартир и местоположение дома, в первом квартале 2025 года такая ситуация наблюдалась в:
- Кемеровской области;
- Ставропольском крае;
- Оренбургской области;
- Владимирской области;
- Севастополе.
Второй подход, основанный на базовых характеристиках квартир, местоположении и типе дома, показал, что в первом квартале 2025 года новостройки оказались дешевле в:
- Орловской области;
- Ростовской области;
- Республике Башкортостан;
- Калужской области;
- Оренбургской области;
- Пермском крае;
- Саратовской области;
- Кемеровской области;
- Вологодской области;
- Владимирской области;
- Ставропольском крае;
- Севастополе.
Причины данной тенденции могут быть разными: неудачное расположение новых кварталов, низкое качество строительства по сравнению с проверенными временем домами или особенности местного рынка.
Что это дает покупателям, застройщикам и ЦБ
Авторы исследования объяснили, чем полезны оценки ценового разрыва между первичным и вторичным рынками жилья в российских регионах. Они помогают покупателям оценить финансовые риски при выборе между новостройкой и готовым жильем. Застройщики могут понять конкурентоспособность своих проектов. Банк России, в свою очередь, учитывает региональные различия при разработке ипотечных программ и жилищной политики.
- Российские аналитики впервые разработали методику для точного сравнения цен на новостройки и вторичное жилье с учетом одинаковых характеристик объектов и их месторасположения;
- В большинстве регионов России новостройки стоят дороже «вторички» благодаря современным планировкам, качеству строительства и льготной ипотеке;
- По первому методу оценки (учет характеристик квартир и местоположения) новостройки оказались дешевле в пяти регионах: Кемеровская область, Ставропольский край, Оренбургская и Владимирская области, а также Севастополь;
- По второму методу (с дополнительным учетом типа дома) список регионов, где новостройки дешевле «вторички», расширился до 12: добавились Орловская и Ростовская области, Башкортостан, Калужская область, Пермский край, Саратовская и Вологодская области;
- Причины аномалии – неудачное расположение новых кварталов, низкое качество строительства или особенности местного рынка;
- На нашем сайте вы найдете лучшие условия по ипотеке среди всех предложений российских банков;
- Следите за новостями в нашем канале в MAX.
Отзыв о сайте