Руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская считает, что, несмотря на высокие ставки и дискуссии о реструктуризации, системных рисков для ипотечного рынка нет. По ее мнению, текущие проблемы носят точечный характер, а наибольшую неопределенность создают «смешанные» льготные программы.
Подробнее о точечной поддержке в 2026 году со стороны государства эксперт рассказала редакции Bankiros.ru.
Как меняется логика ипотечного рынка?
По словам Архангельской, в начале 2026 года на рынке ипотеки вновь активно обсуждают возможную реструктуризацию кредитов и расширение господдержки.
«Повод очевиден: высокая ключевая ставка, рост стоимости жилья и трансформация льготных программ».
Однако, как высказалась Архангельская:
«Говорить о системных рисках для ипотечного рынка пока рано. Серьезных предпосылок для массовой реструктуризации нет».
Несмотря на то что базовая ипотека в последние полтора года выдается по ставкам 17-23%, доля таких кредитов в структуре сделок остается минимальной.
Основной объем рынка формируется за счет семейной ипотеки – как классической, так и комбинированной, уточнила спикер.
«Рыночная ипотека занимает не более 5% от общего объема, в отдельных проектах – до 10%».
У застройщиков по-прежнему доминируют субсидированные программы, траншевые и комбинированные продукты, поэтому речь идет не о массовой высокой долговой нагрузке, а о точечных финансовых решениях, пояснила эксперт.
Механизмы снижения ежемесячной нагрузки, безусловно, частично отражаются на конечной стоимости жилья, но не подрывают устойчивость рынка.
При такой его модели необходимости в срочной реструктуризации ипотечных портфелей фактически не возникает, так как нынешнюю ситуацию корректнее рассматривать как набор отдельных проблем, а не системный кризис.
«Определенные вопросы вызывает возможная трансформация семейной ипотеки, однако московский регион демонстрирует высокую способность достаточно быстро перестраиваться под новые условия», — подчеркнула Архангельская.
Важно и то, что нынешний цикл заметно отличается от периодов активной господдержки 2020 и 2022-2023 годов, уточнила спикер.
В 2020 году льготная ипотека была массовой и доступной практически всем. Затем фокус сместился на семейную, позже появилась IT-программа.
В середине 2024 года отмена семейной ипотеки для части клиентов действительно привела к временной стагнации, однако затем рынок начал постепенно выравниваться.
По оценке эксперта, текущий цикл также завершится стабилизацией: по мере снижения ключевой ставки спрос будет восстанавливаться. Вероятно, февраль станет месяцем затишья, после чего возможен рост активности.
«Смешанная» ипотека создает неопределенность для заемщиков.
Наиболее уязвимой категорией заемщиков сегодня остаются клиенты с комбинированной льготной ипотекой, когда лимита по субсидированной ставке недостаточно и часть суммы оформляется на других условиях.
При этом важно различать два сценария, заявила эксперт.
Если используются два кредитных договора и «дорогая» часть вынесена в отдельный кредит под базовую ставку, такой заем в будущем можно будет рефинансировать.
Более сложная ситуация складывается у клиентов с единым договором и смешанной ставкой, отметила спикер.
«Здесь остается много неопределенностей: сохранится ли высокая ставка по “хвосту”, появится ли возможность перейти на льготные условия или рефинансироваться в другом банке».
Этот сегмент требует дополнительных разъяснений со стороны финансовых организаций и регуляторов.
При этом рыночная ипотека 2023-2024 годов и инвестиционные покупки выглядят менее проблемными, отметила эксперт.
«Классические кредиты потенциально подлежат рефинансированию при снижении ставок, а траншевые ипотеки до выхода на основной платеж сохраняют относительно низкую нагрузку».
Какие изменения ждут ипотеку в 2026?
Говоря о 2026 годе, эксперт подчеркнула, что некорректно ожидать, что ответственность будет полностью переложена на банки и заемщиков.
Государство остается активным участником ипотечного рынка и, как показывает практика, достаточно оперативно реагирует на возникающие перекосы.
«Речь, скорее всего, пойдет не о новой массовой программе поддержки, а о точечных корректировках».
Если рынок столкнется с резким падением активности, возможен пересмотр отдельных условий, однако допустить серьезный системный спад вряд ли позволят.
«Именно из этой логики вытекают базовые сценарии развития, которые предполагают постепенный отказ от масштабных субсидированных ставок при сохранении адресной поддержки», – сообщила эксперт.
Рынок должен прийти к понятным и устойчивым базовым условиям, доступным примерно 85% населения.
При ставках в диапазоне 10-11% ипотека вновь сможет стать массовым и стабильным инструментом, уточнила Архангельская.
Стрессовый сценарий или устойчивая модель?
«Стрессовый сценарий возможен в случае существенного сокращения господдержки при сохранении высокой ключевой ставки на уровне около 19%».
В этом случае давление на рынок действительно усилится.
Ключевым маркером перехода к устойчивой модели станет снижение ключевой ставки, отметила спикер.
Государство постепенно смещает акцент с компенсационных механизмов к нормализации базовых условий кредитования, субсидии и компенсации остаются временными решениями.
Устойчивая ипотека – это прозрачные ставки, первоначальный взнос 15-20% и четкие условия без сложных комбинаций, уточнила эксперт.
«Возврат к простой и понятной ипотеке становится ключевым условием безопасности как для рынка, так и для самих заемщиков».
- в начале 2026 года на рынке ипотеки вновь активно обсуждают возможную реструктуризацию кредитов и расширение господдержки;
- несмотря на то что базовая ипотека в последние полтора года выдается по ставкам 17-23%, доля таких кредитов в структуре сделок остается минимальной;
- механизмы снижения ежемесячной нагрузки, безусловно, частично отражаются на конечной стоимости жилья, но не подрывают устойчивость рынка;
- если рынок столкнется с резким падением активности, возможен пересмотр отдельных условий, однако допустить серьезный системный спад вряд ли позволят;
- ключевым маркером перехода к устойчивой модели станет снижение ключевой ставки;
- устойчивая ипотека – это прозрачные ставки, первоначальный взнос 15-20% и четкие условия без сложных комбинаций;
- выбрать ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте