Вторичное жилье кануло в лету: что будет с рынком недвижимости в 2026 году?

По итогам третьего квартала 2025 года потенциальный спрос на вторичное жилье в России увеличился на 11%. В частности, интерес вырос к следующим категориям квартир:

• на 15% — к однокомнатным квартирам;
• на 11% — к двухкомнатным квартирам;
• на 9% — к квартирам с четырьмя комнатами и более;
• на 8% — к трехкомнатным квартирам.
• Что будет со вторичным рынком жилья в 2026 году, рассказали эксперты эксклюзивно для Bankiros.ru.

Что будет с ценами на вторичное жилье в 2026 году?

По словам бизнесмена Аяпова Аблайхана, вторичный рынок недвижимости в России в 2026 году будет скорее «осторожно стабильным», чем растущим или падающим.

После скачков цен и ипотечных программ последних лет рынок успокоился, продолжает Аяпов. Покупатели стали избирательнее, продавцы — сговорчивее, а банки — аккуратнее с одобрением кредитов.

Также, как утверждает Аяпов, массового обвала не будет, потому что у людей остается базовый спрос на жилье, особенно в крупных городах. Но и бурного роста ждать не стоит — слишком много ограничений по доходам и ипотеке:

«Реалистично ожидать колебания цен в диапазоне от −5 до +5 % в зависимости от региона. В Москве, Петербурге и ряде миллионников жилье может подорожать на 2–4 %, в провинции — наоборот, немного просесть».

Как утверждает генеральный директор исследовательской компании NeoAnalytics Луцева-Эр Ольга, ни о каком снижении цен, в частности, на вторичную недвижимость не может быть и речи. Ожидается, что рост цен на вторичном рынке недвижимости будет чуть выше инфляционной динамики (4%), – более 5-8%. Это при оптимистичном прогнозе, основанном на снижении ключевой ставки ЦБ.

Но, однако, динамика роста цен на вторичную недвижимость будет менее интенсивной и будет уступать первичке, то есть, больше дорожать будет первичная недвижимость:

«Сегодня уже отмечается существенная разница в цене между новостройками и вторичным жильем. В ряде регионов новостройки на 40-50% дороже вторичного жилья».

Соответственно, наблюдается тенденция перераспределения спроса: когда первичный рынок менее доступен или менее выгоден, — часть спроса переходит на вторичку, в 2026 году продолжится, – говорит Луцева-Эр.

Что влияет на снижение спроса вторичного жилья?

Как утверждает Аяпов, главный фактор — ключевая ставка. Если Центробанк начнет ее снижать, ипотека станет доступнее, и рынок оживится. Если оставят на нынешнем уровне, то вторичный рынок продолжит застывать: сделки будут идти медленно, а скидки станут нормой. На фоне этого «торг уместен» как никогда.

Есть и другая тенденция — переоценка качества, люди стали меньше гоняться за квадратными метрами и больше смотреть на инфраструктуру, комфорт, экологию. Поэтому старый фонд без ремонта или неудобно расположенные квартиры будут терять в цене. А новые, ухоженные, с хорошим районом — сохранят стоимость, – заявил эксперт Аяпов.

«Для тех, кто покупает “под жизнь”, сейчас неплохое время: продавцы идут навстречу, есть выбор и шанс получить скидку. Для инвесторов, которые хотят перепродать — год, скорее, выжидательный. Быстрой прибыли не будет, зато можно рассматривать покупку для аренды — стабильный доход и меньше рисков», – рассказал спикер Аяпов.

Экспертные выводы

По словам Луцевой-Эр, вторичное жилье для инвестиций может быть менее рискованным по сравнению с первичным, особенно если объект уже готов и не требует значительных вложений. Однако, массового перетока средств с депозитов или с накоплений граждан в недвижимость, как форму защиты капитала или инвестиции, ожидать не стоит. Это связано с тем, что депозиты в настоящий момент при высокой ставке ЦБ выгоднее, чем инвестиции во вторичную недвижимость.

По словам Аяпова, рынок в 2026 году будет развиваться, без сюрпризов. Цены немного вырастут в крупных городах и немного снизятся в провинции.