Снимать квартиру или взять ипотеку? Отвечаем на вечный вопрос

Аренда или ипотека? Переплата по процентам или жизнь на чемоданах? Мобильность проживания или стабильность в будущем? С этой дилеммой ежегодно пытаются разобраться тысячи россиян. Кто-то все же решается на ипотеку, потому что не хочет зависеть от волюнтаризма хозяина квартиры. А некоторые предпочитают снимать жилье и параллельно делать накопления на собственную квартиру. Трудно сказать, какое из этих решений верное. Однако мы попытаемся объяснить, при каких обстоятельствах одно из них будет наиболее правильное.

Двойная переплата за собственность или аренда с накоплениями?

Для начала углубимся в расчеты. В качестве примера возьмем однокомнатную квартиру в Москве в пределах МКАДа, но и недалеко от него. В среднем аренда такой квартиры сейчас обходится в 32 тысячи рублей ежемесячно.

В то же время средняя стоимость столичной «однушки» на вторичном рынке при том же расположении равняется 4,9 млн рублей. По данным подсчетов ипотечного калькулятора портала ДОМ.РФ, процентная ставка по ипотеке на подобное жилье составит 9,75%, оптимальный срок кредита – 15 лет, а первый взнос придется внести в размере 980 тысяч рублей. В результате, сумма кредита составит 3,9 млн рублей, а ежемесячный платеж – 41,7 тысяч рублей. Но с учетом оплаты «коммуналки», которая в среднем «съедает» около 6 тысяч рублей, а также интернета, ежемесячные расходы на квартиру могут вырасти до 50 тысяч рублей. Впрочем, если при удачном стечении обстоятельств покупатель получает среднемесячную московскую зарплату в 80 тысяч рублей (такие цифры нам выдал Росстат по данным за февраль), то оставшаяся сумма не позволит ему остаться на голодном пайке.

Таким образом, суммируем кредит, первый взнос, налог на имущество за 15 лет в 60 тысяч рублей, а также размер переплаты по процентам в 3,55 млн рублей. И получается, что в конечном итоге в собственность покупателя эта «однушка» перейдет за 8,49 млн рублей.

С одной стороны, у собственника появляется актив, который он может использовать как по назначению, так и в качестве источника дохода (аренда, продажа). Но, с другой стороны, мы не учитывали потенциальную стоимость ремонта квартиры при заселении и расходы на косметическое (или капитальное) обновление жилья в течение проживания, которые в зависимости от потребностей жильцов могут обойтись как в 100 тысяч, так и в полмиллиона рублей. При этом на ремонт квартиры также придется брать банковский заем, который с учетом процентов увеличит не только кредитную нагрузку жильцов, но и общие расходы на квартиру до 9 млн рублей и более.

Что касается, арендаторов, то за те же 15 лет съем квартиры и коммунальные платежи вкупе с другими услугами могут обойтись в 6,93 млн рублей без учета инфляции и самовольного повышения арендной платы хозяином жилплощади. Но если предположить, что свободные от выплаты ипотечного кредита средства в размере 10 тысяч рублей арендатор может ежемесячно откладывать на пополняемый вклад под 7,29% годовых (средневзвешенная процентная ставка на май 2018 года), то через полтора десятка лет на его счету будет 2,1 млн рублей. Потенциально на эти средства он может снимать квартиру еще около 4,5 лет или решиться на ипотеку, внести первоначальный взнос и начать выплачивать кредит.

Наследие или свобода от бремени имущественной привязанности: за и против

После математического сравнения расходов на ипотеку и аренду, кредит выглядит малопривлекательно. В особенности внушительный размер переплаты по процентам. Однако жилье в ипотеку все же имеет свои преимущества:

• покупка квартиры по ипотечной программе на вторичном рынке предоставляет возможность сразу заселиться и зарегистрироваться. Это очень важно для семей с детьми, которых нужно устроить в детский сад или школу.
• из-за фиксированных платежей по кредиту инфляция работает на пользу заемщика. Выплачиваемые 41,7 тысяч рублей в 2018 году будут иметь меньшую ценность в 2023-ем, а уж тем более в 2028-ом или 2033-ем.
• во время оплаты кредита квартира находится не в собственности банка, а в залоге, что не мешает сделать масштабный ремонт, повесить розовые шторы или завести маламута.
• после выплаты всей суммы кредита квартира становится активом, полностью принадлежащим покупателю, который может распоряжаться ею абсолютно свободно: продать, передать, сдать в аренду или подарить.
• кроме того, заемщик имеет возможность получить налоговый вычет по приобретению жилья (не более 260 тысяч рублей) и выплаченным процентам (не более 390 тысяч рублей).

Но не стоит забывать о рисках:

• в случае возникновения затяжных финансовых трудностей (увольнение с работы, тяжелое заболевание и прочие форс-мажорные обстоятельства), накопившейся задолженности и отказе банком в реструктуризации есть вероятность лишиться жилья за длительную неуплату.
• высокая кредитная нагрузка не позволит делать накопления на будущее и, возможно, придется отказаться от заграничных отпусков и крупных покупок.
• высокая ипотека может создать такие условия, при которых заемщик не сможет накопить на пассивный доход к пенсии.

Помимо меньшей суммы оплаты и отсутствия строгих обязательств аренда тоже имеет ряд преимуществ:

• в случае смены работы, предусматривающую переезд в другой город или вообще за границу, или просто нежелании привязывать себя к одному месту жительства, можно с легкостью поменять съемное жилье на другое без необходимости срочно продавать или сдавать недвижимость.
• если арендатор оказался в затруднительном финансовом положении, он может съехать в квартиру с более низкой арендной платой без ущерба для кредитной истории;
• у квартиросъемщика нет необходимости проводить масштабный ремонт, если его перестала устраивать обстановка в квартире. Он может попытаться найти жилплощадь с лучшими условиями проживания, хоть и выше по стоимости;
• арендодатели не требуют справки об официальных источниках дохода. Главное, вовремя платить арендную ставку.

Минусов не очень много, но они не менее существенны:

• у арендодателя могут внезапно измениться жизненные обстоятельства, и он либо решит продать квартиру, либо сам туда переехать. Тогда квартиросъемщик будет вынужден срочно искать новое жилище без возможности поторговаться или подождать появления более выгодных вариантов съема.
• хозяин квартиры диктует собственные условия, с ним нужно согласовывать все изменения в квартире.

Таким образом, стоит признать, что аренда квартиры математически выгоднее ипотеки. Но в то же время финансовые расходы на покупку квартиры в ипотеку или аренду жилья и параллельных накоплений сопоставимы. При этом покупка жилплощади, хоть и в кредит, позволяет обзавестись значительным имущественным активом. Однако твердого ответа на вопрос – аренда или потека? – нет. Каждый самостоятельно должен принять решение исходя из уровня дохода, жизненных целей, семейного положения и прочих факторов. Рассчитать ипотеку на квартиру вы можете на нашем портале.