Социальный лифт для одних и искусственный нагрев для всех: программа «ипотека под 0%» для семей с детьми кардинально изменила рынок недвижимости.
Пока целевые получатели улучшают жилищные условия, статистика фиксирует скрытые эффекты – стремительный рост цен на «первичку» и четко выраженный портрет конкретного покупателя. Может ли реальная цена государственной поддержки оказаться выше, чем есть на самом деле, рассказал кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики Мелитопольского государственного университета Mупегну Нзусси Кевин Грас специально для Bankiros.ru.
Кто реально получает ипотеку под 0%?
По словам Mупегну Нзусси, статистика по банкам-лидерам программы (Сбер, ВТБ, Дом.РФ) и данные Росстата рисуют не «среднестатистическую молодую семью», а достаточно специфическую группу.
Не первичные, а скорее «повторные» заемщики
Значительную долю составляют семьи, уже имеющие ипотеку или опыт проживания в собственной квартире, отметил спикер.
Цель — улучшение жилищных условий: покупка квартиры большей площади, переезд в новый район, приобретение жилья для ребенка.
Программа стала для них инструментом дешевого рефинансирования или «апгрейда», пояснил эксперт.
Высокодоходные домохозяйства в крупных городах
Ключевое условие — платеж по основному долгу (телу кредита).
С учетом высоких цен на первичном рынке в миллионниках, для получения кредита в 10-15 млн рублей необходим совокупный семейный доход от 200-250 тысяч рублей в месяц и выше, отметил спикер.
Программа фактически недоступна для семей с низкими и средними доходами в этих же городах, если они не имеют огромного первоначального взноса.
Жители городов-миллионников и региональных столиц
Более 70% объемов программы приходится на 15-20 крупнейших агломераций, сообщил спикер.
В малых городах и селах программа почти не работает из-за отсутствия масштабного предложения новой недвижимости, соответствующей критериям программы (застройщик должен быть аккредитован у банка), отметил Mупегну Нзусси.
Где и что покупают?
Mупегну Нзусси обозначил следующую географию: лидеры — Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, а также города-миллионники с активным жилищным строительством: Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар, Ростов-на-Дону:
«В этих регионах сосредоточено как предложение, так и платежеспособный спрос».
Тип жилья
Абсолютное большинство сделок (свыше 90%) — это квартиры в новостройках от аккредитованных застройщиков, отметил спикер.
Программа целенаправленно стимулирует первичный рынок.
При этом наблюдается сдвиг в сторону покупки квартир с отделкой «под ключ» от застройщика (так называемая «full finish»), так как максимальная сумма кредита (до 18 млн рублей в Москве и до 9 млн в регионах) позволяет выбирать более дорогие варианты, пояснил Mупегну Нзусси.
Спрос на «голые стены» по этой программе минимален.
Влияние на цены в городах-миллионниках: эффект перегрева
Как сообщил спикер, программа оказала на первичный рынок миллионников двойственное, но в целом инфляционное воздействие, которое можно описать как «искусственный локальный перегрев»:
«Целенаправленное повышение цен в сегменте, подпадающем под программу, где застройщики, видя гарантированный платежеспособный спрос, привязанный не к экономике, а к демографическому критерию, начали сегментировать цены внутри одного жилого комплекса».
Квартиры, подходящие под параметры программы (до 18/9 млн рублей, определенная площадь), дорожали опережающими темпами: сформировался ценовой «потолок», который стал новой нормой для стандартных лотов, заявил спикер.
Девелоперы стали массово переориентировать проекты на планировки, укладывающиеся в лимиты по стоимости, но при этом увеличивать цену за квадратный метр, сообщил эксперт.
Выросла доля квартир с «европланировкой» и отделкой, так как их итоговая стоимость легко вписывается в лимит, даже при повышенном метре.
Программа, по сути, субсидирует не семью, а прибыль застройщика и банка, подчеркнул Mупегну Нзусси.
«Деньги государства, идущие на компенсацию ставки, через возросшие цены и объемы продаж трансформируются в доходы строительного и финансового сектора», – сообщил спикер.
Рост цен, подогретый искусственным спросом, создает риски для самой программы: все меньше квартир по формальным критериям попадает в установленные лимиты, вынуждая либо повышать лимиты, либо сужать круг получателей.
Вторичное жилье, не участвующее в программе, столкнулось с оттоком покупателей и стагнацией или даже снижением цен в массовом сегменте, отметил эксперт.
Это привело к усилению разрыва в стоимости между новым и старым жильем, что иррационально с точки зрения фундаментальной оценки, но логично в условиях государственного вмешательства.
Какие есть скрытые ограничения для покупателей?
Mупегну Нзусси отметил жесткую привязку к застройщику и банку:
«Выбор ограничен списком аккредитованных партнеров».
В продолжение спикер отметил риск «недостроя»:
«Программа стимулирует покупку на ранних этапах строительства, оставляя риски на заемщике».
Эксперт также отметил потерю льготы при рефинансировании или продаже до окончания кредита.
Как заявил Mупегну Нзусси, ипотека под 0% – это мощный перераспределительный инструмент:
«Реальными бенефициарами стали платежеспособные городские семьи, уже имеющие устойчивое финансовое положение, и крупный строительный бизнес в агломерациях».
Для них это выгодная финансовая возможность.
Для рынка в целом — фактор искажения ценообразования и региональной концентрации.
Программа достигла цели по поддержке строительной отрасли и определенного слоя населения, но ценой стала усиливающаяся региональная и ценовая поляризация рынка жилья, а также рост долговой нагрузки на экономически активные семьи, взявшие многомиллионные обязательства, заключил Mупегну Нзусси.
- статистика по банкам-лидерам программы (Сбер, ВТБ, Дом.РФ) и данные Росстата рисуют не «среднестатистическую молодую семью», а достаточно специфическую группу;
- программа оказала на первичный рынок миллионников двойственное, но в целом инфляционное воздействие;
- вторичное жилье, не участвующее в программе, столкнулось с оттоком покупателей и стагнацией;
- программа достигла цели по поддержке строительной отрасли и определенного слоя населения
- на нашем сайте можно оформить ипотеку на выгодных условиях;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте