Этот материал будет интересен нашим читателям, которые хотят знать:
- когда банк может инициировать продажу заложенной квартиры;
- какой безопасный платеж по ипотеке для семьи с доходом в 200 тысяч рублей в месяц.
Рост просрочки по ипотеке в России (до 205 млрд рублей на начало 2026 года) вновь делает актуальным вопрос: при каких условиях банк может забрать заложенную квартиру? Впрочем, кредиторы не спешат выставлять недвижимость на торги, а заемщикам с доходом в 200 тысяч рублей эксперт советует рассчитывать платеж так, чтобы после его выплаты у семьи оставалось достаточно средств на жизнь, а не на обслуживание кредита.
Об этом специально для Bankiros.ru рассказала юрист по банкротству физических лиц компании «Финансово-правовой Альянс» Евгения Боднар.
Когда банк может продать заложенную квартиру?
По словам Боднар, залог – надежный способ обеспечения обязательства. Если что-то идет не так с возвратом долга – банк имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки.
«Сейчас этот вопрос стоит остро: по данным ЦБ РФ, на 01 января 2026 года просрочка по ипотечным кредитам составила 205 млрд рублей (для сравнения, на 01 января 2023 – всего 55,5 млрд рублей)».
Однако, чтобы защитить права залогодателя и не допустить произвола ни с одной из сторон, в Законе об ипотеке существует целая глава IX о нормах обращения взыскания, уточнила спикер.
Кроме того, правила установлены и в статье 348 ГК РФ – причинами обращения взыскания на жилье могут стать:
- неисполнение / ненадлежащее исполнение обязательства по кредиту;
- обнаружение прав третьих лиц на имущество (например, аренда или пожизненное пользование);
- нарушение правил пользования имуществом, которые могут привести к его утрате/повреждению, в том числе сдача в наем, если это запрещено договором ипотеки;
- немотивированный отказ предоставить доступ к объекту ипотеки;
- нарушение обязанности по страхованию имущества;
- отчуждение имущества без согласия залогодержателя.
При этом заемщик согласно ст. 37.1 Закона об ипотеке может продать жилье и без согласия банка – но тогда деньги должны быть направлены строго на погашение ипотечного кредита, отметила эксперт.
Боднар заявила, что в сентябре 2024 года в закон о банкротстве были внесены изменения, позволяющие сохранить жилье путем заключения отдельного соглашения с ипотечным кредитором.
«Самая популярная причина – просрочка выплат по кредиту. Однако обращать взыскание не имеют права, если просрочка незначительна (менее чем 3 месяцев) и несоразмерна стоимости предмета залога (менее 5% стоимости жилья)».
Однако, при систематических нарушениях (более чем 3 раза за год) взыскание может быть обращено, даже если сумма просрочки небольшая, уточнила спикер.
При этом Верховный суд разрешил устанавливать и иные критерии незначительности нарушения – по соглашению сторон (Постановление Пленума ВС РФ №23 от 27.06.2023), отметила Боднар.
Обычно суды удовлетворяют иски об обращении взыскания на предмет залога, однако бывают исключения, сообщила спикер.
«Например, в деле 2-1261/2025 Лобненский городской суд Московской области расторг кредитный договор и взыскал денежные средства по нему, но не обратил взыскание на предмет залога как из-за несоразмерности долга (188 тысяч) и стоимости имущества (2,7 млн)».
Рекомендуем внимательно читать ипотечный договор: в нем должны быть перечислены все тонкости, что заемщик не может делать с жильем под страхом обращения на него взыскания.
Кроме того, там указан порядок обращения взыскания: в большинстве случаев оно производится в судебном порядке, но договором может быть предусмотрен внесудебный.
«Надо сказать, что залоговый кредитор обычно не заинтересован доводить дело до реализации жилья – продается оно тяжело и долго (так, за 1 полугодие 2022 года ФССП реализовала всего 1,5 тысячи квартир, за 1 полугодие 2021 – 2 тысячи)», – заключила эксперт.
Какой безопасный платеж по ипотеке для семьи с доходом в 200 тысяч рублей?
Боднар заявила, что ипотеку при ставке выше 14% брать не стоит.
«Рыночная ставка сегодня около 20%, и при максимальном сроке ежемесячный платеж будет убедительно накладным».
Так, ипотека на 12 млн рублей по ставке 20,46% на ближайшие 20 лет потребует дисциплинированных ежемесячных платежей немногим больше 160 000 рублей, уточнила Боднар.
«Годовая процентная ставка – сумма процентов, которую вы заплатите за год банку за кредит».
Есть два вида платежей: дифференцированные – когда сумма основного долга ежемесячно выплачивается в равных частях, но различается размер процентов, то есть проценты начисляются на «тело» кредита, и из-за того, что вы начинаете сразу погашать основной долг, то общая сумма получается меньше, чем при аннуитетных платежах.
При аннуитетных же платежах вносятся равные ежемесячные платежи. Сначала погашаются проценты, затем – сумма основного долга.
Например, при ипотеке на 10 млн рублей сроком на 30 лет и при ставке 20% переплата при аннуитетных платежах составит 50 276 600 рублей, а при дифференцированных – 30 083 333 рублей.
«Кстати, выбор типа платежа важен еще и в том случае, если планируется рефинансировать ипотеку в дальнейшем».
При условии аннуитетных платежей снижение ставки в начале срока имеет максимальный эффект, а вот если прошла половина срока или более, то надо понимать, что большую часть процентов вы уже выплатили, и снижение ставки на 2 п.п. дает наименьший эффект, отметила эксперт.
Если приобретение квартиры необходимо, то важно просчитать финансовую нагрузку. И здесь вопрос про безопасный платеж по ипотеке рассмотреть не с точки зрения суммы платежа в соответствии с графиком, а с точки зрения остатка, который будет после оплаты по всем финансовым обязательствам, уточнила эксперт.
«Несмотря на то, что встречаются банки, которые готовы предоставить кредит с ежемесячным платежом, не превышающим 60% от вашего дохода, а многие эксперты утверждают, что безопасный платеж не должен превышать 50% от дохода, в своей практике я встречаю массу людей, для кого такая стратегия стала непосильной».
В случае, если у вас есть иные обязательства, безопасный ипотечный платеж не должен превышать 30% от вашего дохода. Важно учитывать реальный уровень и стабильность вашего дохода, брать во внимание все расходы: коммунальные платежи, кредитные карты, потребительские кредиты, траты на проезд и так далее, заключила Боднар.
- залог – надежный способ обеспечения обязательства;
- по данным ЦБ РФ, на 01 января 2026 года просрочка по ипотечным кредитам составила 205 млрд рублей;
- годовая процентная ставка – сумма процентов, которую вы заплатите за год банку за кредит;
- если приобретение квартиры необходимо, то важно просчитать финансовую нагрузку;
- если у есть иные обязательства, безопасный ипотечный платеж не должен превышать 30% от дохода;
- оформить ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте