Когда финансовая ситуация меняется, заемщикам важно знать свои права и возможные инструменты защиты. Руководитель ипотечного отдела девелопера AVA Инна Скакунова специально для Bankiros.ru рассказала, на что может рассчитывать клиент при реструктуризации ипотеки, в каких случаях банк вправе инициировать продажу заложенной квартиры, можно ли оспорить завышенную оценку недвижимости и чем отличается досрочное погашение от рефинансирования. Также эксперт привела три категории судебных дел 2025 года, которые завершились в пользу заемщиков.
Какие права защищают заемщика при реструктуризации ипотеки?
Как заявила Скакунова, реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий действующего кредитного соглашения (продление периода выплат, снижение процентной ставки, предоставление отсрочки платежей), направленное на облегчение финансовой нагрузки заемщика в период временных трудностей (в связи с увольнением, заболеванием или другими сложностями).
При этом окончательное решение остается за кредитной организацией, которая вправе отказать. Процедура запускается путем подачи заявления и документов, подтверждающих наличие затруднительного финансового положения.
Права заемщика при реструктуризации ипотечного кредита:
- защита имущества – процедура позволяет избежать принудительного взыскания залоговой недвижимости;
- предоставление льготных условий кредитования при кратковременных финансовых затруднениях заемщика: уменьшение ежемесячных платежей по ипотеке или освобождение от них на период от одного до шести месяцев без начисления пени и штрафов;
- заемщику доступно продление срока кредитования для снижения суммы ежемесячного платежа, отсрочка выплат по основной задолженности, аннулирование штрафных санкций;
- доступ к специальным банковским программам, позволяющим предотвратить ухудшение кредитной истории заемщика;
- сохранение возможности досрочного погашения (внесение больших сумм для снижения переплаты по процентам).
Когда банк может инициировать продажу заложенной квартиры?
Скакунова заявила, что банковские структуры получают право инициировать продажу залоговой квартиры в ряде случаев.
«Например, когда заемщик систематически не выполняет условия кредитного договора: допускает регулярные задержки платежей, нарушая установленные сроки по графику (при просрочке более 3 месяцев), накапливает критическую задолженность перед банком по кредиту (когда сумма долга превышает 5% от оценочной стоимости жилья), либо нарушает другие условия кредитного договора».
Основанием также могут послужить выявленные неблагоприятные обстоятельства, связанные с заемщиком.
Важно отметить, что банк не обладает правом самостоятельно конфисковывать и продавать залоговую недвижимость. Для этого требуется судебное решение, после получения которого квартира выставляется на публичные торги для продажи, уточнила спикер.
Можно ли оспорить завышенную оценку недвижимости банком?
Скакунова сообщила, что завышенную оценку недвижимости, проведенную банком, можно оспорить.
«Для этого нужно заказать проведение оценки в другой аккредитованной оценочной компании. Затем с полученным отчетом обратиться в банковскую структуру с официальной претензией/заявлением, указав конкретную сделку и приложив результаты независимой экспертизы».
При этом банк может пересмотреть оценку, если будут представлены убедительные доказательства ее некорректности.
Оспорить завышенную оценку также можно обратившись в суд или в Центральный банк России. В этом случае стоит учитывать, что активное оспаривание оценки может негативно повлиять на дальнейшее сотрудничество с банком – клиент рискует попасть в «стоп-список» кредитной организации, заключила эксперт.
Какая разница между досрочным погашением и рефинансированием?
Скакунова уточнила, что рефинансирование и досрочное погашение ипотечного кредита – это принципиально разные процедуры, связанные с оформлением кредита, каждая из которых подходит для определенных ситуаций и обстоятельств клиента.
«Досрочное погашение кредита предполагает полную или частичную выплату задолженности по ипотеке раньше срока, указанного в графике договора, позволяя сократить переплату по процентам».
В то же время, у клиента сохраняется право на получение налогового вычета при подтверждении расходов на приобретение жилья и уплату процентов по кредиту.
«Рефинансирование – это оформление нового кредита в другом банке (или в том же) для погашения старого кредита на более выгодных условиях действующего ипотечного договора, позволяющих снизить процентную ставку».
Рефинансирование также предоставляет право воспользоваться налоговым вычетом по уплаченным процентам по новому кредиту, отметила спикер.
ТОП-3 судебных кейсов 2025 года, которые будут полезны заемщику
Скакунова отметила три ключевые категории судебных дел, которые завершились в пользу заемщиков:
- возмещение расходов за навязанные дополнительные банковские услуги – возврат средств, уплаченных за такие продукты банков, как программы страхования, юридическое сопровождение сделок, оценочные экспертизы и прочее;
- возврат неправомерно удержанных денежных средств, начисленных и списанных банком без оснований, а также компенсация ошибочно начисленных неустоек или штрафных санкций;
- оспаривание и признание недействительными условий кредитного договора, которые противоречат законодательству.
- реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий действующего кредитного соглашения;
- банковские структуры получают право инициировать продажу залоговой квартиры в ряде случаев;
- завышенную оценку недвижимости, проведенную банком, можно оспорить;
- рефинансирование и досрочное погашение ипотечного кредита – это принципиально разные процедуры;
- оформить ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте