Квартира в ипотеке: как продать самостоятельно?

Россиянам разрешили самостоятельно продавать ипотечные квартиры, но согласие банка все равно потребуется, хоть и процедуру упростили. Bankiros.ru узнал у экспертов, какая теперь процедура.

Продажа квартиры в ипотеке: что изменилось?

Государственная дума приняла закон, который упрощает процедуру продажи ипотечных квартир. Теперь владельцы могут самостоятельно продавать залоговые квартиры, соблюдая определенные условия. Это нововведение позволит заемщикам быстрее и проще решать вопросы с продажей недвижимости, находящейся в залоге.

«Действующая процедура продажи залогового объекта всегда вызывала недоумение у специалистов рынка недвижимости. Ведь можно обезопасить залогодержателя наличием причитающихся ему денежных средств на аккредитиве, и он их получит сразу после регистрации перехода права собственности в управлении Росреестра. Вполне можно предусмотреть процедуру продажи таким образом, чтобы риски залогодержателя были исключены», – отметила руководитель офиса МИЭЛЬ на Войковской, практикующий юрист Светлана Киреева.

Она отметила, что некоторые банки делали так, но другие блокировали такую возможность чрезмерно сложной процедурой, либо просто не давали согласие на совершение сделки. И даже в этом случае сегодня можно продать квартиру, но путем поиска лояльного покупателя, который готов предоставить свои денежные средства в качестве предоплаты продавцу. Продавец ими погашает остаток по кредиту, и в этом случае согласие банка уже не потребуется, сообщила она.

Законодатель установил еще пару ограничений:

• После получения залогодержателем уведомления он не сможет обратить взыскание на предмет залога ни в судебном, ни во внесудебном порядке до конца срока выдачи согласия;
• Залогодатель не вправе продавать предмет ипотеки по цене ниже, чем согласованная сторонами минимальная продажная цена объекта.

Как продать квартиру в ипотеке самостоятельно?

Что касается процедуры, то она довольно простая: заемщиком направляется уведомление в банк, который в течение десяти дней обязан ответить, предоставляет он согласие на самостоятельную реализацию предмета залога или отказывает в самостоятельной реализации предмета залога. Условия процедуры, которые должны быть соблюдены для получения такого согласия, максимально просты, и там сложно ошибиться:

• До даты получения залогодержателем уведомления заемщика не должен быть подан иск об обращении взыскания и не должна быть совершена исполнительная надпись нотариусом;
• Ни залогодержатель, ни залогодатель не должны быть в процедуре банкротства;
• Имущество не должно быть заложено нескольким созалогодержателям, то есть заложено в ипотеку только один раз;
• Предмет ипотеки не должен быть заложен в качестве предшествующей и последующей ипотек;
• Заявление заемщика должно быть первым. То есть если ранее заемщик подавал такое же заявление, но отказался от права самостоятельной реализации предмета ипотеки либо не успел по ранее выданному согласию завершить процедуру, то он теряет право на получение согласия путем новой подачи.

Если соблюдены все вышеуказанные условия, банк предоставляет уведомление о согласии на самостоятельную реализацию предмета ипотеки. Если не соблюдены, уведомление об отказе в такой реализации. В уведомлении о согласии банк указывает объем требований залогодержателя по кредитному договору, минимальную цену реализации, порядок осуществления расчетов, начало и окончание сроков самостоятельной реализации имущества.

Важно отметить, что законодатель ограничил право залогодержателя произвольно увеличивать размер требований, это напрямую запрещено законопроектом. Кроме случаев согласованного продления срока реализации, тогда за добавленный период будут, конечно, начислены проценты.

Нужно понимать, что заемщик должен ответственно отнестись к подаче уведомления с просьбой начать процедуру самостоятельной реализации имущества, и лучше соизмерить свои возможности, адекватно оценить рынок, и выставить квартиру не по фантазийной, а разумной стоимости. Потому что если квартира не будет продана в озвученные и согласованные сроки, повторно подать такое заявление не получится.

Как продать квартиру в ипотеке через банк?

Юлия Маркина, ипотечный брокер АН «Городской риэлторский центр», рассказала, как проходит продажа ипотечной квартиры, если не заниматься этим самостоятельно.

Первый шаг при продаже ипотечной квартиры – это снятие обременения. Росреестр не зарегистрирует право собственности на покупателя, если на объекте недвижимости числится обременение. Это означает, что либо продавец должен досрочно погасить задолженность по ипотеке, либо найти покупателя, который готов внести необходимую сумму для погашения кредита. В первом случае продавец сам вносит денежные средства, снимает обременение, и только после этого можно начинать процесс регистрации перехода права. Во втором случае покупатель переводит деньги за продавца, обременение снимается, и права на квартиру переходят к новому владельцу.

Некоторые банки предлагают специальные услуги, которые значительно упрощают этот процесс. Например, Сбер для своих залоговых объектов предоставляет услугу «Аккредитив с трансферацией», которая позволяет провести сделку без предварительного снятия обременения. Право собственности переходит на покупателя, после этого банк закрывает задолженность по кредитному договору продавца и снимает обременение, оставшиеся денежные средства остаются на счете продавца. Это делает процесс продажи ипотечной квартиры более удобным и быстрым.

Другие банки, такие как «Совкомбанк» также предлагают подобные решения. Они блокируют денежные средства покупателя на специальном счете и дают согласие на переход права собственности без снятия обременения. После этого средства направляются на погашение ипотечного кредита, а оставшаяся сумма передается продавцу. Таким образом, риски для обеих сторон минимизируются, и сделка проходит гладко.

«Важно также отметить, что при продаже ипотечной квартиры необходимо внимательно изучить условия кредитного договора и обсудить все детали с банком. Каждый случай индивидуален, и подходящий способ продажи может зависеть от множества факторов, включая условия текущего кредита, договоренности с банком и финансовое положение продавца», – заявила Маркина.

Юлия Маркина – ипотечный брокер АН «Городской риэлторский центр». Подбирает выгодные ипотечные программы, подает заявки в банки для одобрения ипотечного кредита.

Ранее Маркина сообщала Bankiros.ru, как получить ипотеку под минимальный процент. Также она предупредила о серых схемах при покупке квартиры в ипотеку.