Купить квартиру в ипотеку, сдать ее и погашать кредит деньгами арендаторов – звучит заманчиво. Но что, если жильцы съедут, квартира будет простаивать, а платеж банку окажется выше арендной платы?
Эксперты рассказали Bankiros.ru, при каких условиях такая схема действительно работает, где выгоднее покупать жилье – в крупном городе или регионе – и можно ли начать зарабатывать на недвижимости без миллионов на счете.
Можно ли платить ипотеку арендой
Руководитель отдела работы с клиентами агентства недвижимости «КоридорЪ» Циала Биниашвили отвечает: да, можно, и это довольно частая практика на рынке.
«Но экономическая выгода и успех такой инвестиции зависит от конкретных цифр и условий. Это точно не волшебная схема "купил и сразу живешь за счет арендаторов", а инвестиционный подход, который срабатывает при грамотном расчете и удачном стечении обстоятельств», – отметила Биниашвили.
Что нужно, чтобы схема работала
Биниашвили называет несколько условий.
Арендный доход должен покрывать, а в идеале превышать, ежемесячный платеж по ипотеке. Тогда фактически можно гасить кредит за счет сдачи жилья.
Нужно внести крупный первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше сумма кредита и сам ежемесячный платеж. Это повышает шансы, что аренда его перекроет.
Квартира должна быть в выгодной локации и популярного у арендаторов метража.
Нужен стабильный поток арендаторов, чтобы не было простоя. Если квартира будет пустовать, арендного дохода не хватит для оплаты ипотеки и придется платить из других источников.
«Перед покупкой я советую своим клиентам сделать детальный расчет: взять конкретную квартиру, прикинуть платеж по ипотеке с вашим взносом, сравнить со средней арендной ставкой в этом районе, вычесть все дополнительные расходы и оценить риски», – подчеркнула Биниашвили.
Если по предварительному расчету арендный доход стабильно перекрывает все затраты – вариант отличный. Если разрыв небольшой или есть высокие риски простоя, лучше не рассчитывать только на аренду и заложить финансовую подушку.
Крупный город или регион
Биниашвили считает, что все зависит от целей, имеющегося стартового капитала и готовности брать ответственность и управлять рисками. У каждого варианта есть своя логика.
В крупных городах всегда стабильный и высокий спрос на аренду. Там больше жителей, рабочих мест, много вузов. Найти арендатора проще, и сдать можно дороже. При этом и конкуренция выше.
В развивающихся регионах есть потенциал роста цен, когда стоимость квартиры может вырасти в разы. Например, сейчас на новых территориях с низкой ипотечной ставкой и активной застройкой.
«Если давать общий совет на опыте, то при ограниченном бюджете и готовности активно управлять квартирой в районе с понятным и высоким спросом – регион может дать лучшую чистую доходность. Если же есть достаточно денег, при желании диверсифицировать риски и важна ликвидность актива в перспективе, то крупный город предпочтительнее», – отметила Биниашвили.
Старая квартира под ремонт или новостройка
Биниашвили объясняет, что оба варианта могут быть хорошей инвестицией.
Вторичка может быть выгодна, когда есть ценовой дисконт, торг и потенциал к функциональной перепланировке. Важны отличная локация с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.
Новостройка выгоднее, когда бюджет ограничен. В них реже встречаются «скрытые» дефекты самой квартиры, более современный дизайн и планировка, новая инженерия. Можно купить сразу с отделкой.
«Если нет желания погружаться в ремонт, это топ-вариант, а для многих инвесторов это ключевой фактор: купил, сдал и получаешь доход, не тратя время и нервы на контроль стройки. Но здесь надо заложить риски "долгостроя" и просрочек по строительным работам», – подчеркнула Биниашвили.
Что делать, если аренда не покрывает ипотеку
Биниашвили советует: если на начальном этапе уже видно, что арендный платеж не перекрывает ипотеку и нет дополнительного дохода, надо сразу отказаться от такого варианта и искать новый.
Если же изначально по расчетам было все хорошо, но потом ситуация изменилась, не надо паниковать. Нужно пересчитать модель инвестиций без иллюзий, проанализировать причину такого положения.
«В любом случае я рекомендую своим клиентам формировать резерв на покрытие разницы между ипотечным платежом и арендным доходом, а также на период простоя. Размер зависит от терпимости к риску, но лучше закладывать сумму, которой хватит на 3-6 месяцев таких "провалов"», – отметила Биниашвили.
С чего начать без крупных накоплений
Кандидат экономических наук, директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин считает, что купить квартиру под сдачу без крупных накоплений и помощи богатых родственников может быть реальным сценарием. Но это требует тщательного планирования, взвешенных решений и готовности к рискам.
Накопления с финансовой подушкой. Нужно начать с четкого плана: определить, какая квартира нужна (район, метраж), и постепенно копить нужную сумму. Важно создать финансовую подушку на 3-6 месяцев жизни.
Нужно изучить доступные программы:
- материнский капитал;
- субсидии для молодых семей, специалистов в сфере информационных технологий или военных.
Это может существенно снизить стартовые вложения.
В активно застраивающихся регионах можно найти предложения о продаже в рассрочку. Обычно требуется крупный первоначальный взнос, но это позволяет начать инвестировать раньше.
Покупка комнаты или студии. Это часто самый доступный вариант для старта.
«Студия или компактная "однушка" – часто оптимальный выбор для старта. Они дешевле, быстрее сдаются и требуют меньших вложений в ремонт», – отметил Кутьин.
Он добавляет, что комната – еще более доступный вариант. Но нужно учитывать, что у соседей есть преимущественное право покупки, а сама комната может быть менее ликвидной.
Покупка в регионе – вполне эффективное решение. Но важно тщательно анализировать локальный рынок:
- спрос на аренду;
- уровень ставок;
- инфраструктуру;
- перспективы развития района.
«Например, если через несколько лет рядом будет построен мусоросжигательный завод, ликвидность недвижимости может упасть в разы», – подчеркнул Кутьин.
Биниашвили добавляет альтернативы при небольшом стартовом капитале: долевая покупка комнаты в квартире, студия в хорошей локации или рядом с вузом, а также закрытые паевые инвестиционные фонды, которые инвестируют в арендную недвижимость.
«Главное перед любой сделкой нужно построить детальную финансовую модель с учетом всех рисков и сценариев, и не бояться корректировать план, если реальность расходится с ожиданиями – гибкость часто спасает инвестицию», – резюмировала Биниашвили.
- Платить ипотеку арендой можно, но только при детальном расчете и удачных условиях;
- В регионе можно получить лучшую чистую доходность, в крупном городе – выше ликвидность;
- Новостройка проще для старта, вторичка может дать дисконт и потенциал роста;
- Без крупных накоплений помогут господдержка, рассрочка от застройщика, студия или комната;
- Узнать больше об ипотеке вы можете здесь;
- Следите за новостями в нашем канале в MAX.
Отзыв о сайте