В России набирает популярность коллективное инвестирование – это схема, при которой средства, вложенные инвесторами, аккумулируются в единый фонд под управлением проффессиональной управляющей компании для их последующего вложения с целью получения прибыли. Заместитель генерального директора «Активо» Константин Земсков рассказал Bankiros.ru, как можно заработать на таком виде инвестиций.
В чем особенности коллективных инвестиций? Чем они отличаются от финансовой пирамиды?
Финансовые пирамиды не занимаются покупкой реальных активов, а используют вновь привлеченные средства для частичной выплаты первым инвесторам. Компании, которые занимаются коллективными инвестициями, покупают в фонд реальные активы, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на приобретаемый объект. Помимо серьезной процедуры due diligence, эти активы также изучаются управляющей компанией и спецдепозитарием на предмет возможности владения такими активами фондом. Наконец, эти активы несут рентную доходность, из которой и выплачивается вознаграждение инвесторам.
Что предлагается купить инвестору, во что вложить средства?
При первичном формировании нового фонда инвесторам предлагают стать будущими пайщиками закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который будет иметь в собственности определенный объект недвижимости. Инвесторам рассказывают о плюсах имущества, которое предполагается купить в фонд, и про ожидаемую доходность. Будущий пайщик подписывает предварительный договор, в рамках которого выплачивает 10% от инвестиции, что является подтверждением его намерения о дальнейшем сотрудничестве и своеобразной гарантией того, что компания получит от него остальные 90%.
10% – это невозвратные средства?
По договору с будущими пайщиками обеспечительный платеж является невозвратным. Это делается для того, чтобы, когда сформирован фонд и объявлен capital call, было основание полагать, что удастся собрать оставшиеся 90% и другие инвесторы не останутся в накладе. Но бывают разные жизненные ситуации. Как правило, компания идет навстречу клиентам и возвращает средства.
Что подразумевается под фондом?
Фонд не является самостоятельным юридическим лицом, а в соответствии с законодательством Российской Федерации, является имущественным комплексом. Управляет фондом управляющая компания, которая имеет лицензию Центрального банка РФ на ведение деятельности, связанной с доверительным управлением имуществом пайщиков. Существует несколько способов формирования фонда. Наиболее часто используемый – это формирование фонда денежными средствами с последующей покупкой объекта недвижимости в фонд. Основной документ, который регулирует деятельность фонда – это правила доверительного управления. Правила создаются для каждого фонда.
Кому принадлежит объект после регистрации в кадастровом реестре?
Как правило, по договору с инвесторами продаются будущие паи фонда, которому будет принадлежать определенный объект недвижимости. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, объект принадлежит фонду. Фонд, в свою очередь, принадлежит пайщикам, то есть фактически, объект является имуществом пайщиков.
Как определяется будущая доходность объекта?
Перед тем, как начинается продажа паев, утверждается финансовая модель объекта. Модели по объектам планируют результат в разбивке на ближайшие 12 месяцев и включают прогноз на десятилетний период. Модели базируются на всех вводных, которые удается получить и проверить в рамках проведения due diligence объекта. Прежде всего, анализируется доходная составляющую и ее устойчивость, соответствие рыночным условиям и конкурентной среде нахождения. Далее, анализируются затраты на содержание объекта исходя из его технического состояния на момент изучения.
Ранее Bankiros.ru сообщал, как заработать на недвижимости в 2021 году?
Отзыв о сайте