Как узнать кадастровую стоимость квартиры, и чем она отличается от рыночной

Кадастровая и рыночная стоимости квартиры – ключевые понятия в сфере недвижимости, определяющие ее стоимостные характеристики. Они играют важную роль как в процессе купли-продажи, так и при расчете налогов, однако между ними существуют существенные различия. Bankiros.ru разобрался в особенностях каждого понятия вместе с экспертами.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Главная роль кадастровой стоимость – быть мерилом имущественных налогов и иногда НДФЛ.

Кадастровая стоимость квартиры устанавливается на основании нескольких параметров, подчеркивает генеральный директор риелторского агентства «ЭКО-Недвижимость» Руслан Сейт-Люманов. Например:

• место расположения дома;
• год постройки;
• материал стен;
• тип дома и другое.

Причем оценивается не каждый объект в отдельности, а устанавливается стоимость квадратного метра, добавляет он. А уже на основании этой стоимости вычисляется стоимость объекта целиком.

Что такое рыночная стоимость

То есть это стоимость, которая формируется рынком в условиях конкуренции и меняется под влиянием разнообразных факторов.

Рыночная и кадастровая стоимость: разница

Между рыночной и кадастровой стоимостью существует несколько отличий.

• Метод расчета. Кадастровая стоимость устанавливается на основе регулируемых государством критериев и часто не соответствует реальной рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость более динамична и отражает реальную экономическую ценность недвижимости, рассказывает Желнин.
• Установщик стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается госорганами, а рыночную определяет сам собственник или, при необходимости, оценщик, поясняет Усачева.
• Сроки пересмотра стоимости. Рыночная стоимость может меняться ежедневно. Кадастровая стоимость пересматривается раз два года, напоминает Сейт-Люманов.

Доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы, ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова» Дмитрий Осянин считает, что пересмотр кадастровой стоимости недвижимости обусловлен ростом цен. Если рыночная стоимость жилья в определенном районе или в целом по городу увеличивается, то кадастровая стоимость может быть пересмотрена в соответствии с текущим рыночным уровнем цен, но не превышая их.

«Поясню для населения, почему так происходит. С некоторой периодичностью, например, раз два в года, налоговой службой проводится повторная оценка недвижимости для обновления кадастровых данных для расчета налоговой базы по налогу на имущество. В процессе такой оценки налоговой службой будут учтены различные факторы, такие как инфляция, рост цен, изменения в инфраструктуры районов Москвы, наличие новых объектов недвижимости, в том числе по реновации», – рассказывает эксперт.

• Итоговая стоимость. Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной стоимости, так как при ее определении не учитываются индивидуальные особенности объекта, такие как ремонт, состояние коммуникаций и тому подобное, обращает внимание эксперт.

Таким образом, основное отличие между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры заключается в способе их определения и использования, сравнивает собеседник Bankiros.ru. Кадастровая стоимость является официальной оценкой объекта недвижимости для целей государственного контроля в формате налогообложения, в то время как рыночная стоимость отражает текущую рыночную цену объекта недвижимости, которая может меняться в зависимости от различных факторов.

На что влияет кадастровая стоимость

От размера кадастровой стоимости зависит размер нескольких платежей, уплачиваемых собственников жилья.

• Налог на недвижимость. Кадастровая стоимость влияет на размер налогов, уплачиваемых владельцем недвижимости. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог на имущество, подчеркивает Желнин.
• Пошлины. Кадастровая стоимость может использоваться при определении размера некоторых пошлин. Например, ряд нотариальных тарифов основывается на кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость также используется для расчета налога при сделках купли-продажи, обмена и так далее, добавляет Усачева. Она необходима для оформления наследства и договора дарения, а также для обмена жилья.

Кто и как рассчитывает кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость рассчитывают специализированные государственные учреждения на основе утвержденных федеральных методик, отмечает Желнин. В каждом субъекте РФ действует свое отдельное учреждение.

Расчет учитывает множество параметров, включая расположение, площадь объекта, инфраструктуру района и иногда даже экологическую обстановку.

Как узнать кадастровую стоимость

Каждый владелец может узнать кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта, заказав онлайн выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), рассказывает Сейт-Люманов. Эта информация предоставляется бесплатно.

Как объясняет Усачева, кадастровую стоимость любого объекта недвижимости можно узнать следующими способами:

• Заказать выписку ЕГРН на портале Госуслуг или Росреестра, либо в офисе МФЦ.
• На портале Росреестра воспользоваться одним из сервисов: «Публичная кадастровая карта», «Справочная информация по объектам недвижимости» или «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Также можно посмотреть кадастровую стоимость недвижимости в личном кабинете налоговой службы, добавляет Осянин.

Когда применяется рыночная стоимость недвижимости

Определение рыночной стоимости недвижимости может потребоваться в том случае, если нужно купить или продать объект, получить наследство, оформить страховку или кредит под залог (в том числе ипотеку), перечисляет Усачева.

Рыночная стоимость нужна и для разрешения споров по недвижимости, а также при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей и неденежных вкладов в уставный капитал, добавляет эксперт.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости

Самостоятельно оценить свой объект можно, но довольно сложно, предупреждает Сейт-Люманов. Для точной оценки необходимо произвести анализ не менее десятка аналогичных объектов. Желательно их все обзвонить и выяснить все обстоятельства продажи. Только собрав как можно больше информации, можно оценить объект.

Для самостоятельной оценки рыночной стоимости квартиры можно использовать данные о сделках с аналогичными объектами в данном районе, а также обратиться к профессиональным оценщикам, которые проведут комплексный анализ, учитывая все значимые факторы, отмечает Желнин.

Чтобы оценить стоимость своей квартиры или дома самостоятельно, Усачева рекомендует выполнить следующие несколько шагов:

• Среди объявлений о продаже недвижимости в вашем районе найдите объекты с похожими параметрами: сходными характеристиками здания, сопоставимой площадью, с таким же количеством комнат и аналогичной планировкой. Если понадобится уточнить детали, свяжитесь с продавцами.
• Выберите несколько наиболее похожих объектов и уменьшите их стоимость на 3-5%: продавцы могут согласиться на скидку в таком размере и нередко сразу закладывают в цену маневр для торга.
• Рассчитайте стоимость квадратного метра в каждой квартире, разделив цену объекта на площадь.
• Вычислите среднее арифметическое значение цены квадрата: сложите все полученные данные по стоимости и разделите на количество объектов.
• Это среднее арифметическое цены квадратного метра умножьте на площадь вашей квартиры.