- зачем ЦБ увеличил надбавки к коэффициенту риска по ипотеке;
- как это повлияет на цены на недвижимость, ипотечные ставки и доступность кредита для россиян.
Банк России с 1 мая 2023 года увеличивает макропруденциальные надбавки для высокорискованных ипотечных кредитов, в первую очередь это касается ипотеки под залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Зачем ЦБ принял такое решение, как это отразится на заемщиках и как изменятся условия ипотеки? На эти вопросы ответили эксперты в беседе с Bankiros.ru.
Что такое надбавки к коэффициенту риска в ипотеке?
Коэффициенты риска – ограничения, которые препятствуют банкам выдавать кредиты рискованным заемщикам – тем, кто с высокой долей вероятности не сможет выплатить свой долг. Надбавки повышают эти коэффициенты (то есть для выдачи займов банку требуется больше капитала, чем раньше).
Чем выше надбавка, тем невыгоднее кредитной организации становится выдавать кредит неплатежеспособному гражданину. Соответственно, снижается вероятность одобрения заявки на получение займа и повышается процентная ставка.
Также с 1 мая регулятор устанавливает надбавки для ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью.
Что происходит на ипотечном рынке?
Регулятор решил за счет надбавок к коэффициентам риска подстраховать банки, объясняет директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Дело в том, что ЦБ опасается усугубления ситуации на ипотечном рынке и риска вздутия ипотечного пузыря по двум причинам:
- Ситуация, в которой предложение превышает спрос, вызывает снижение цен. Тотально дешеветь квадратным метрам мешают только обязательства застройщиков перед банками по условиям проектного финансирования и потребность бизнеса в получении прибыли. И все же, снижение цен на неликвидные объекты ради поддержания сокращающегося спроса неизбежно.
- В условиях стагнации реальных располагаемых доходов заемщиков увеличился риск банкротств. При этом сумма от продажи квартиры, купленной по завышенной цене, в новых реалиях рынка не сможет полностью покрыть даже сумму кредита.
Зачем ЦБ увеличил надбавки?
Цель этой меры простая – снизить риски банков и заемщиков, отмечает к.ю.н., эксперт в области договорного права и судебных разбирательств Дарья Петрова.
«Сегодня на рынке сложилась ситуация, когда банки в рамках совместных с застройщиками программ предлагают выгодные, казалось бы, для заемщиков ставки по ипотечным кредитам», − рассказывает спикер.
На самом деле стоимость кредита закладывается в цену квартиры. В итоге заемщик экономит на процентах по кредиту, но переплачивает за квартиру, поясняет юрист.
Когда собственник решает продать свою квартиру уже на вторичном рынке (или ее продает банк, с которым заемщик не расплатился по кредиту), то цена продажи будет существенно ниже цены покупки, обращает внимание Петрова. Это приводит к тому, что либо заемщик теряет свои деньги, либо же банк недополучает деньги от реализации залогового имущества. В конечном счете все равно страдает заемщик, который остается должен банку.
Формально это делается, чтобы уберечь банки от возможных убытков, поясняет генеральный директор Корпорации развития Московской области Владимир Слипенькин.Если неплатежи станут массовыми, то банк будет нести убытки, вплоть до риска банкротства. В этом случае ЦБ придется их спасать, предоставляя дополнительную ликвидность.
Если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, ЦБ будет готов рассмотреть снижение уровня надбавок, считает директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.
Как решение ЦБ поможет избежать кризиса?
В прошлом году из-за нестабильной экономической ситуации и падения реальных доходов населения спрос на недвижимость, а, следовательно, и на ипотечные кредиты, упал, поясняет руководитель арбитражной практики юридической компании «Гебель и партнеры» Константин Бахтин. На фоне этого застройщики стали придумывать собственные программы по повышению спроса, а банки выдавать ипотеку под минимальный процент даже людям с высоким уровнем закредитованности.
«В совокупности это привело не только к росту количества рискованных кредитов в портфелях банков, но и к увеличению стоимости недвижимости и поднятию ставок для добросовестных заемщиков», − подчеркивает спикер.
Фактически банки, выдавая ипотеку всем подряд, заполонили рынок «токсичными» крайне рискованными кредитами. Если в один момент по какой-либо причине все эти заемщики перестанут платить, то банки не смогут в полном размере получить выданные займы назад и понесут огромные убытки, предупреждает о последствиях Бахтин. Аналогичный сценарий привел к краху банковской системы США, что в итоге стало причиной мирового кризиса 2008 года, напоминает юрист.
«В текущих условиях в России повторение сценария маловероятно, поскольку уровень закредитованности гораздо ниже, однако, чтобы избежать даже потенциального наступления таких последствий, Центральный Банк решил заблаговременно минимизировать риски», − уточняет собеседник Bankiros.ru.
Последствия повышения надбавок
К чему же может привести решение ЦБ? Эксперты видят несколько вариантов развития событий.
Рост ипотечных ставок
По словам Слипенькина, это может привести к росту стоимости кредитов, т.к. банки будут вынуждены больше зарабатывать, чтобы обеспечить больший капитал. Банки могут это сделать либо за счет привлечения капитала на рынке, либо за счет прибыли. Но прибыль может быть увеличена в том случае, если ставки по ипотеке будут выше.
Снижение доступности ипотеки для некоторых граждан
банки будут проводить более консервативную политику в части ипотечного кредитования и станут избирательнее относиться к заемщикам: не все заёмщики, которые ранее могли претендовать на ипотеку, смогут ее получить.
Конкуренция за надежных заемщиков
Будет конкуренция за надежного заемщика: с высокой официальной зарплатой и возможностью внести первоначальный взнос от 20%, без дополнительных долговых обязательств, не подлежащих мобилизации. Таким клиентам будут предлагать более выгодные условия ипотеки, уверена Левнева. В случае недостатка спроса выборочно станут снижать требования и к другим категориям интересантов.
Увеличение ежемесячных платежей и переплаты
При снижении цен рост ставок не должен повлечь за собой ощутимое увеличение ежемесячных платежей и сумму переплаты, прогнозирует эксперт. В свою очередь банки как балансировали между минимизацией риска и желанием привлечь покупателей, так и продолжат это делать.
Снижение цен на новостройки
В это же время на фоне высоких ставок для привлечения клиентов застройщики будут вынуждены предлагать скидки на недвижимость, причем довольно серьезные, добавляет Бахтин. Вполне возможно, что уже в ближайшее время цена на новостройки начнет снижаться.
Ужесточение требований к заемщику
Буквально несколько месяцев назад можно было купить квартиру, не имея накоплений, подчеркивает Устинова, а банк закрывал глаза на долговую нагрузку. Сейчас требования к заемщику ужесточатся. Нужно будет иметь минимум 10-20% от стоимости объекта на первоначальный взнос и быть готовым к кредитной ставке от 10,7%.
При этом продолжают действовать программы государственной поддержки для приобретения новостройки, где условия покупки остаются неизменными: ставка от 5,7% и первоначальный взнос на уровне 15%, что призвано поддержать рынок недвижимости.
Как оформить льготную ипотеку в 2023 году, можете узнать здесь.
- ЦБ с 1 мая повысил надбавки к коэффициенту риска по ипотеке чтобы минимизировать негативные последствия от возможного вздутия ипотечного пузыря для банков и заемщиков.
- Такое решение может привести к росту ипотечных ставок, снижению доступности ипотеки для некоторых россиян, конкуренции за надежных клиентов, несущественному увеличению ежемесячных платежей и переплаты, снижению цен на новостройки и ужесточению требований к заемщикам.
Ознакомиться с вариантами ипотеки и выбрать самый выгодный можно тут.
Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.
Источники: ЦБ РФ, эксперты Bankiros.ru.
Отзыв о сайте