Ипотека в 2026 году: стоит ли ждать снижения ставок и когда покупать жилье?

Рынок ипотечного кредитования в России завершил 2025 год в состоянии неопределенности. Для большинства потенциальных покупателей жилья кредит остается дорогим. Ставки по рыночным программам по-прежнему высоки, а доступ к льготным программам ограничен. При этом цены на недвижимость продолжают расти, что дополнительно давит на заемщиков. Эксперты рассказали, какие изменения ждут ипотечный рынок в 2026 году и как россиянам купить жилье. Об этом пишет «Яндекс Недвижимость».

Что происходит на ипотечном рынке РФ

Основным фактором, определяющим стоимость ипотеки, остается ключевая ставка Банка России. 19 декабря 2025 года ЦБ снизил ее на 50 базисных пунктов, до 16% годовых. По прогнозу главы СберБанка Германа Грефа, ключевая ставка может опуститься до 12% только к концу этого года.

На начало декабря 2025 года средневзвешенные ставки в топ-20 российских банков составляли 21,25% годовых для первичного рынка, 21,22% для вторичного и 22,37% для программ рефинансирования.

Что будет со ставками по ипотеке в 2026 году

Эксперты сходятся во мнении, что траектория ипотечного рынка в этом году будет напрямую зависеть от политики ЦБ. По мнению коммерческого директора сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгения Белокурова, при сохранении текущего тренда на постепенное снижение ключевой ставки постепенно будет дешеветь и ипотека.

Он подчеркнул, что некоторые снижения уже заметны, особенно на рынке вторичного жилья. При этом значительных скачков цен на недвижимость в 2026 году, по мнению Белокурова, ожидать не стоит. Рынок, скорее всего, продолжит развитие в рамках установившихся трендов.

Старший аналитик отдела «Аналитический хаб» СберБанка Виталий Лакеев, в свою очередь, сообщил, что в 2026 году рыночная ставка по ипотеке может снизиться до 14% годовых, если ключевая ставка ЦБ упадет до 12%.

Как изменятся условия одобрения ипотеки в 2026 году

В 2026 году банки продолжат отдавать предпочтение наиболее надежным заемщикам. Причинами ужесточения внутренних требований стали меры макропруденциальной политики, сохраняемые Банком России в первом квартале этого года, а также наблюдающийся на рынке рост просроченной задолженности.

Одновременно с ужесточением требований к заемщикам ожидаются изменения в льготных госпрограммах. Белокуров сообщил, что с 1 февраля могут измениться условия «семейной ипотеки». В частности, для россиян могут установить лимит на получение этой программы – один раз на семью. Такое решение, по словам эксперта, ударит по спросу на новостройки.

Стоит ли брать ипотеку в 2026 году?

По словам Белокурова, принимая решение об оформлении ипотеки, потенциальным заемщикам стоит ориентироваться на два базовых финансовых фактора. Первое и главное на что нужно обратить внимание – это наличие достаточной суммы для внесения первоначального взноса.

Вторым, не менее важным условием, является уверенность в том, что ежемесячный ипотечный платеж будет посильной финансовой нагрузкой, не приводящей к сильному снижению качества жизни заемщика и его семьи.

«Если эти два фактора совпали и на рынке есть предложение, соответствующее вашим запросам по локации, метражу и цене, то такое предложение стоит серьезно рассмотреть», – отметил эксперт.

Вместе с тем эксперт предостерег от оформления ипотеки из-за страха, что цены на жилье в будущем вырастут еще сильнее. Такое поведение покупателей само по себе становится проинфляционным фактором, из-за чего стоимость действительно растет.