- при какой разнице аренда или покупка становится выгоднее через 5 или 10 лет;
- как инфляция влияет на сравнение «ипотека vs аренда»;
- какой безопасный платеж по ипотеке для семьи с доходом 200 тысяч рублей в месяц.
Этот материал будет интересен нашим читателям, которые хотят знать:
Что выгоднее — аренда или ипотека в 2026 году? Основатель агентства «Любимое» София Любимова рассказала специально для Bankiros.ru, что даже под 16% годовых покупка квартиры на долгий срок оказывается выгоднее аренды. Секрет в инфляции и росте доходов — они постепенно делают фиксированный ипотечный платеж не таким тяжелым, а вот аренда будет дорожать каждый год. Эксперт также объяснила, почему банк может одобрить семье с доходом 200 тысяч рублей платеж в 90 тысяч рублей, но для спокойной жизни лучше платить не больше 60-70 тысяч рублей.
Аренда или покупка?
Любимова посчитала по реалиям 2026 года.
«Квартира за 8 млн, первоначальный взнос 1,6 млн, ипотека на 20 лет под 16 процентов – это платеж около 85 или 90 тысяч в месяц. Аренда аналогичной квартиры в крупных городах в районе 45-60 тысяч плюс коммуналка, возьмем средние 55 тысяч. Разница примерно 30 35 тысяч в месяц».
Если разница не превышает 25-30% от стоимости аренды, покупка на горизонте от 7 до 10 лет почти всегда выигрывает.
«За 5 или 10 лет вы гасите существенную часть тела кредита, даже при высокой ставке за 10 лет можно закрыть от 35 до 45% долга, это уже ваш капитал».
Инфляция работает на вас, через 5-7 лет сегодняшние 90 тысяч не будут ощущаться так же, доходы растут, а платеж фиксирован, аренда же пересматривается каждый год. Плюс умеренный рост стоимости недвижимости дает дополнительную капитализацию, заявила спикер.
Но есть порог, если разница больше 50 процентов, покупка становится финансово тяжелой и проигрывает на коротком горизонте, особенно без подушки безопасности на полгода, отметила Любимова.
«Через 5 лет ипотека выигрывает, если разница с арендой не критична и вы планируете жить в квартире минимум 5 лет. Через 10 лет покупка почти всегда выгоднее, если объект ликвидный».
Арендатор за 10 лет заплатит около 6 или 7 млн рублей и ничего не накопит, а собственник формирует капитал. Но есть нюанс, если вы можете инвестировать разницу между арендой и ипотекой под доходность выше ставки, аренда может быть выгоднее, уточнила эксперт.
Однако в реальности 90% людей эту разницу просто тратят. Мой вывод, если ипотечный платеж выше аренды не более чем на 30-35%, доход стабилен и горизонт от 7 лет, покупка выигрывает уже на пятом году. Если разница больше 50% и доход нестабилен, аренда рациональнее, заключила Любимова.
Как инфляция влияет на сравнение« ипотека vs аренда»?
Это один из самых недооцененных факторов, заявила Любимова.
«Люди сравнивают сегодняшнюю аренду и сегодняшний платеж по ипотеке, но забывают, что деньги через 5-10 лет будут стоить иначе. В ипотеке платеж фиксируется. Да, первые годы вы переплачиваете проценты, но номинально платеж не меняется».
При средней инфляции от 6-8% в год, через 5 лет сегодняшние 90 тысяч будут ощущаться как 65 или 70 тысяч в реальной покупательной способности. Доходы семьи за это время обычно тоже растут. А аренда не фиксируется, ее пересматривают ежегодно, и арендатор каждый год платит больше.
«Главный эффект, ипотека при инфляции дешевеет для заемщика, аренда дорожает. Это переворачивает математику на горизонте от 7–10 лет. Если сегодня вы снимаете за 55 тысяч, при росте 5% в год через 7 лет это почти 77 тысяч, через 10 больше – 85 тысяч. А ипотечные 90 тысяч через 10 лет будут ощущаться легче, особенно если доход вырос».
Инфляция размывает и тело долга, вы возвращаете банку деньги, которые через 10 лет стоят дешевле. Фактически инфляция частично работает на вас. Но есть риски, если доход не растет, нет подушки безопасности, сфера нестабильна, инфляция сыграет против, отметила спикер.
«По моему опыту, на горизонте 10 лет инфляция почти всегда усиливает аргумент в пользу покупки, но при двух условиях: платеж изначально посилен, не больше 35-40% дохода, и есть запас прочности. Инфляциям– это не про теорию, а про коммуналку, продукты, школу».
Арендатор платит это все плюс растущую аренду, собственник платит коммуналку, но капитал у него формируется. В долгой игре инфляция чаще на стороне владельца. Короткая дистанция – это аренда, длинная – почти всегда собственность, заключила Любимова.
Какой безопасный платеж по ипотеке для семьи с доходом 200 тысяч рублей в месяц?
«Я всегда говорю клиентам: банк считает, сколько вы можете платить, а я считаю, сколько вам безопасно платить. Это разные логики».
При доходе 200 тысяч банк легко одобрит платеж 90- 100 тысяч рублей, по нормативам это до 50% дохода. Но для реальной жизни это опасная зона, отметила Любимова.
«Раскладываем: 200 тысяч минус обязательные расходы на продукты, транспорт, коммуналку, связь, одежду, медицину – детей, это в среднем от 90 до 120 тысяч. Остается от 80 до 110 тысяч. Если ипотека 90 тысяч, пространства для маневра почти нет. Любая просадка дохода, больничный, потеря работы – и начинается кассовый разрыв».
Комфортный платеж для семьи с доходом 200 тысяч – это 30-35% дохода, то есть 60-70 тысяч в месяц. В этой зоне остаются деньги на жизнь, можно делать накопления, досрочно гасить и нет постоянного стресса, отметила спикер.
«Максимально допустимый уровень при наличии подушки– это 80 тысяч. Выше 40% – это уже режим выживания. Важный нюанс, если в семье один источник дохода, безопасный платеж должен быть ближе к 30%. Если два стабильных, можно приближаться к 35-40%».
Если есть дети и планируется декрет, платеж нужно считать от минимального возможного дохода в этот период, сообщила эксперт.
«По моему опыту, семьи с платежом 30-35% живут спокойно и досрочно гасят. Те, кто заходит на 45-50%, через 2 или 3 года думают о продаже или реструктуризации».
Безопасная ипотека – это не та, которую одобрил банк, а та, после которой у вас остается жизнь. При доходе 200 тысяч ориентируйтесь на платеж 60-70 тысяч рублей в месяц, заключила спикер.
- если разница не превышает 25-30% от стоимости аренды, покупка на горизонте от 7 до 10 лет почти всегда выигрывает;
- через 5-7 лет сегодняшние 90 тысяч не будут ощущаться так же, доходы растут, а платеж фиксирован;
- комфортный платеж для семьи с доходом 200 тысяч – это 30-35% дохода, то есть 60-70 тысяч в месяц;
- инфляциям– это не про теорию, а про коммуналку, продукты, школу;
- оформить ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте