Этот материал будет интересен нашим читателям, которые хотят знать:
- можно ли оспорить завышенную или заниженную оценку недвижимости банком;
- какая разница между досрочным погашением и рефинансированием ипотеки;
- какие ТОП-3 судебных кейса 2025 года помогли заемщикам.
Многие заемщики уверены, что цифры банка — приговор, но на самом деле их можно и нужно корректировать. Эксперт рассказала, в каких случаях реально снизить переплату или избежать остаточного долга, а когда спор с банком — пустая трата времени и денег. Основатель агентства «Любимое» София Любимова рассказала специально для Bankiros.ru.
Как оспорить завышенную или заниженную оценку недвижимости банком?
Оценка недвижимости – это не просто цифра в отчете. От нее зависит сумма кредита, первоначальный взнос, условия одобрения и стартовая цена на торгах. И да, оценку можно оспорить, но важно понимать, когда это имеет смысл, сообщила Любимова.
«При выдаче ипотеки банк работает с аккредитованными оценщиками. Если оценка занижена, вы получаете меньший кредит и должны увеличить взнос».
Что делать? Заказать альтернативный отчет у другой компании из списка банка и предоставить рыночные аргументы, например, сделки по аналогичным объектам. Если разница существенная, банк может пересмотреть решение, заявила эксперт.
Вторая ситуация – это оценка при судебном взыскании. Здесь риск в том, что стоимость может быть ниже рынка, и квартира уйдет с дисконтом, отметила спикер.
«В суде вы вправе заявить ходатайство о независимой экспертизе. Практика последних лет показывает, что такие экспертизы корректируют цену на 10, а иногда и на 20 процентов. Но не каждое расхождение – повод для спора. Погрешность в 3 или 5 процентов суд вряд ли сочтет существенной».
Оспаривание оправдано, если разница влияет на финансовый результат, например, из-за заниженной оценки вам нужно внести лишний миллион или при продаже на торгах возникает риск остаточного долга, уточнила эксперт.
«В моей практике был случай, когда экспертиза подняла цену на 18%, и клиент закрыл кредит без остатка. Но оспаривание требует времени и денег. Если эффект минимален, спор нецелесообразен. Оценка банка не истина в последней инстанции, но спорить надо только тогда, когда это реально влияет на ваш бюджет».
Какая разница между досрочным погашением и рефинансированием ипотеки?
Досрочное погашение – это самый прямой способ уменьшить переплату. Вы платите больше, чем нужно, и выбираете, сократить срок или уменьшить ежемесячный платеж, уточнила спикер.
«Я всегда говорю клиентам, если цель сэкономить – сокращайте срок. В первые годы вы в основном платите проценты, и чем быстрее уменьшается тело кредита, тем меньше процентов начислит банк. Штрафов за досрочку быть не должно, закон это запрещает. Предупредить банк заранее можно, но платить за сам факт нельзя».
Рефинансирование – это новый кредит для погашения старого, обычно ради более низкой ставки. На рекламе все красиво, ставка ниже, платеж меньше. Но есть нюанс, это почти всегда дополнительные расходы, уточнила эксперт.
«Оценка, страховка, госпошлины, иногда комиссии. Если разница в ставке меньше одного или полутора процентов, выгода съедается этими тратами».
Еще момент с налоговым вычетом, право на вычет по процентам сохраняется, но в новом договоре должно быть четко указано, что кредит для погашения предыдущей ипотеки.
«Я рекомендую досрочку, когда есть свободные деньги и ставка не запредельная. Это прозрачно и понятно. А рефинансирование имеет смысл при разнице от двух процентов и выше, особенно в начале срока кредита».
Люди ведутся на рекламу, но не считают расходы, и выигрыш получается символический. Досрочка – это честная экономия, рефинансирование – это инструмент, который работает только при правильных цифрах, заключила Любимова.
Топ-3 судебных кейса 2025 года, которые помогли заемщикам.
В 2025 году было несколько дел, которые показали, что заемщик не всегда слабая сторона, отметила спикер.
Первый кейс про штрафы. Семья из региона взяла ипотеку на 7,8 млн рублей, из-за потери работы образовалась просрочка. Банк начислил штрафов почти на 390 тысяч рублей при долге в 430 тысяч. В суде представитель заявил о несоразмерности неустойки.
«Суд учел, что часть долга погашена, семья не уклонялась, и снизил штрафы более чем в два раза. Экономия больше 200 тысяч. Вывод, даже если штрафы начислены по договору, это не окончательная цифра».
Второй кейс про навязанную страховку. Женщина оформляла ипотеку на 9,2 млн, банк дал ставку 10,8% при условии страхования жизни через конкретную компанию, полис стоил 180 тысяч рублей в год.
«Когда она попыталась застраховаться дешевле, банк пригрозил повысить ставку. Через год юрист доказал в суде, что выбора не дали, а разница в ставке необоснованна. Суд обязал вернуть часть средств, экономия за два года 240 тысяч. Страхование жизни формально добровольно, и если банк нарушает баланс, это можно оспорить».
Третий кейс про заниженную оценку на торгах. Мужчина с ипотекой 6,5 млн рублей из-за проблем в бизнесе дошел до суда.
«Квартиру выставили на торги со стартовой ценой 5,1 млн рублей при рыночной стоимости 6,3 млн. Если бы она ушла по стартовой, остался бы долг 900 тысяч рублей. Он оспорил оценку, добился экспертизы, которая установила стоимость в 6,2 млн рублей. После продажи долг закрылся полностью».
Иногда борьба идет не за квартиру, а за отсутствие остаточного долга. Во всех трех случаях заемщики сначала считали ситуацию безнадежной, но нашли юридические основания изменить результат.
В ипотечных спорах многое решает не только договор, но и позиция. Если есть цифры, документы и аргументация, суд может серьезно сократить потери, заключила спикер.
- если оценка занижена, вы получаете меньший кредит и должны увеличить взнос;
- оспаривание оправдано, если разница влияет на финансовый результат;
- в 2025 году было несколько дел, которые показали, что заемщик не всегда слабая сторона;
- рефинансирование – это новый кредит для погашения старого, обычно ради более низкой ставки;
- оформить ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте