Что значит инвестировать в недвижимость?
Девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин отметил в разговоре с Bankiros.ru, что инвестировать в недвижимость – это значит одновременно сохранить и приумножить капитал.
«Квартира, апартамент, здание – вещественный актив, который в отличие от ценных бумаг, денег, драгоценных камней имеет высокую потребительную стоимость, то есть если по каким-то причинам этот актив нельзя будет с выгодой перепродать или сдать в аренду, его можно использовать по прямому назначению – жить в квартире или открыть бизнес на коммерческой площади», – сказал эксперт.
В этом, убежден он, принципиальное отличие недвижимости как в объекте инвестирования – строго говоря, без всего инвестор не останется в любом случае. Он также отметил, что в России динамика цен на квартиры в долгосрочной перспективе имеет только восходящий тренд, а это значит, что приобретение квартиры автоматически сохраняет вложенные в нее средства.
Какая недвижимость подходит для инвестирования?
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев объяснил, что максимальную устойчивость к внешним обстоятельствам и наилучшую динамику роста цен демонстрируют новостройки с квартирами премиум-класса.
«Только за прошедшие пять лет жилье такого типа подорожало на 42,7%. Особенно высокой ликвидностью отличаются жилые кварталы рядом с парками, с развитой инфраструктурой и расширенным сервисом», – подчернил эксперт.
Он также сообщил, что сейчас на первичном рынке наблюдается стагнация, однако в среднесрочной перспективе можно ожидать дальнейший рост цен. Предпосылками к этому служат постепенное восстановление потребительской активности и успешная господдержка строительной отрасли.
Щекин считает, что выбор жилой недвижимости зависит от инвестиционной стратегии. Так, для перепродажи лучше подойдут семейные варианты квартиры (двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры). Такое жилье, особенно с отделкой и в готовых «свежих» новостройках – хронический дефицит, именно его, по словам эксперта, готовы приобретать молодые семьи, на которых приходится две трети выданных ипотечных кредитов.
«Несколько иной подход при инвестициях в арендное жилье. В этом случае нужно приобретать сравнительно небольшие и самые недорогие по цене квартиры и апартаменты, причем как можно ближе к центру и с хорошим обеспечением транспортом», – советует Щекин.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Независимый финансовый консультант Анатолий Самосейко отмечает, что инвестирование в коммерческую недвижимость требует большого опыта и знаний в области арендных отношений, юридических и финансовых аспектов. Инвестирование в жилую недвижимость, как правило, связано с получением дохода от аренды.
Инвестиции в жилую недвижимость
Щекин рассказал, что общее правило при инвестициях – четко представлять потенциального покупателя или арендатора, его цели и потребности.
«Если речь идет о жилой недвижимости, то покупателей сейчас интересует, прежде всего, инфраструктура в шаговой доступности. И речь идет не только о базовых потребностях в виде детского сада, школы, торгового центра. Люди хотят жить рядом со специализированными школами, спортивными комплексами, лекториями, коворкингами», – отметил эксперт.
Виды инвестиций в недвижимость
Голев сообщил Bankiros.ru, что основные и самые доходные виды инвестиций в недвижимость – это покупка жилья для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Однако есть и другие механизмы с более низким порогом входа. Самый популярный – ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды). Инвестор может войти в проект совместно с другими пайщиками и диверсифицировать риски за счет управления портфелем активов профессиональной компанией. Однако рассчитывать на высокие прибыли при таком подходе не приходится, отметил Голев.
Щекин отметил, что для инвесторов с небольшим портфелем самый простой вариант – это покупка квартиры или апартамента.
«Большой объем средств, скажем, более 200-300 млн рублей, имеет смысл вложить в жилищные инвестиционные фонды. Последние, как правило, гарантируют определенный уровень доходности и сроки окупаемости», – сказал Щекин.
Как работают коллективные инвестиции в недвижимость?
Коллективные инвестиции в недвижимость – это способ инвестирования, при котором несколько инвесторов объединяют свои деньги, чтобы приобрести или управлять недвижимостью. Это позволяет инвесторам получить доступ к инвестициям в недвижимость, которые могут быть слишком дорогими или сложными для инвестирования самостоятельно.
Сам процесс обычно происходит через специализированные компании, называемые инвестиционными фондами. Эти фонды покупают и управляют недвижимостью от имени инвесторов, которые вносят свои деньги в фонды в качестве инвестиций.
Самосейко подчеркнул, что коллективные инвестиции в недвижимость могут быть выгодны, но требуют большого опыта и знаний.
«Важно также понимать, что инвестирование в недвижимость в 2023 году может быть, как выгодным, так и рискованным. Например, в странах постсоветского пространства недвижимость ежегодно теряет в стоимости от 10-15%, в то время как в Турции, Северном Кипре и Дубае происходит бурный рост и высокая доходность», – сказал он.
Бизнес-эксперт в сфере недвижимости Ирина Бондареваподчеркнула, что коллективные инвестиции или краудфандинг как способ инвестирования распространен во многих индустриях. Набирает он обороты и в коммерческой недвижимости.
«Так как не все инвесторы могут позволить себе инвестировать крупные суммы, именно краудфандинг является для них наиболее перспективным и безопасным способом вложения собственных средств и что не менее важно высокодоходным», – отметила Бондарева.
Она также пояснила, что специально для данного типа инвестирования существуют краудфандинговые платформы или более известные как ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды), которые должны обязательно должны быть в реестре инвестиционных платформ ЦБ РФ.
Принцип работы
краудфандинговых платформ довольно прост и понятен даже начинающему инвестору, говорит Бондарева. Необходимо выбрать одну или несколько площадок, заключить с ними договор.
Управляющая компания создает акционерное общество, которые и будет владеть
объектом недвижимости, а инвесторы станут владельцами долей в объекте
недвижимости как раз через долю в АО. Всю работу по подбору
и проверке объектов платформы берут на себя. Он же отвечают за управление
объектами с целью получения прибыли для инвесторов.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Щекин отмечает – инвестиции в недвижимость гарантируют, что не произойдет «обнуление» актива. Независимо от всех возможных рисков, инвестор не останется без всего.
«То есть вложения в недвижимость всегда предполагают возможность занять выжидательную позицию, «дождаться лучших времен», – сказал эксперт.
Однако, по его словам, в этом и слабая сторона инвестиций в недвижимость, поскольку это почти всегда игра в долгую, быструю прибыль здесь можно получить только на вложениях в котлован и при перепродаже квартиры на высокой стадии строительства.
«Сроки окупаемости арендных квартир и апартаментов сравнительно большие – от восьми до десяти лет. Поэтому недвижимость нужно рассматривать как базовую часть консервативного инвестиционного портфеля», – сказал Щекин.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2023 году?
Голев подчеркнул, что сейчас подходящее время для инвестиций в первичное жилье. На рынке наблюдается постепенное оживление, но пока сохраняется возможность воспользоваться акциями и спецпредложениями от застройщиков. Кроме того, повышение первоначального взноса по ипотеке под давлением ЦБ может повлечь снижение ставок, уверен Голев.
Как инвестировать в недвижимость: инструкция
Щекин сказал, что главное правило инвестирования – вкладываться в наиболее недорогие и ликвидные объекты. В этом случае инвестору удастся максимизировать прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. Для аренды по этой причине лучше выбирать квартиры с отделкой. Второе правило – не столь важна сама квартира или даже жилой комплекс, сколько инфраструктура и расположение. Чем больше собственных социальных и коммерческих объектов на территории комплекса, тем лучше.
«Нужно быть готовым к высокой конкуренции. Объем предложения жилья от застройщиков и других инвесторов очень велик, а спрос снизился. Выиграет тот, кто предложит лучшую цену», – отметил Щекин.
Риски инвестирования в недвижимость
Самосейко рассказал, что основными рисками инвестирования в недвижимость являются юридические и финансовые риски, связанные с переводом собственности, налогообложением, земельными и строительными правами, а также риск снижения стоимости объекта инвестирования.
Голев отметил, что на вторичном рынке инвесторам приходится сталкиваться со множеством рисков. Есть целый ряд угроз, особенно при приобретении жилья по доверенности или с «детскими долями», а также наследственных квартир. Можно оказаться как жертвой мошенничества, так и недоработок законодательства, положения которого нередко вступают в противоречие с интересами покупателей, предупредил эксперт. Так же, по его словам, есть шанс стать владельцем квартиры с обременением, например, незаконной перепланировкой, устранять которую придется за собственный счет.
На рынке новостроек рисков значительно меньше, уверен Голев. Главный из них – покупка жилья в проекте не проверенного застройщика.
Как повысить доходность инвестиций?
Инвесторам, готовым несколько лет ждать момента конвертации актива в деньги, Голев рекомендует вкладываться в новостройки на стадии котлована. Стоимость лота к моменту ввода дома в эксплуатацию может вырасти на 25-30%. В результате инвестор, по меньшей мере, окажется полностью застрахован от последствий инфляции.
Щекин считает, что предпочтение следует отдать вариантам жилья с отделкой (а в идеале и с меблировкой), потому что ремонт собственными силами обойдется дороже.
- Инвестировать в недвижимость – это значит одновременно сохранить и приумножить капитал.
- Общее правило при инвестициях – четко представлять потенциального покупателя или арендатора, его цели и потребности.
- Самые доходные виды инвестиций в недвижимость – это покупка жилья для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи.
- Основными рисками инвестирования в недвижимость являются юридические и финансовые риски, связанные с переводом собственности, налогообложением, земельными и строительными правами.
Если вы планируете купить жилье в ипотеку, найти наиболее выгодные предложения от банков можно здесь.
Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.
Источник: эксперты Bankiros.ru.
Отзыв о сайте