Российский рынок жилья в 2026 году ожидает резкая поляризация: пока одни сегменты покажут двузначный рост, другие могут остановиться в развитии или даже подешеветь. Консервативные и оптимистичные прогнозы по новостройкам различаются в два раза, а разрыв в динамике между ликвидной «вторичкой» и устаревшим жильем на окраинах будет колоссальным. Главными драйверами и ограничителями цен станут повышение НДС, дефицит предложения, дорогая ипотека и смещение спроса в премиум-сегмент. Об этом в эксклюзивном комментарии для Bankiros.ru рассказал коммерческий директор ГК «Новалур» Арсений Киселев.
Прогнозы по ценам по разным категориям и типам жилья.
По словам Киселева, по стране, а особенно в миллионниках, новостройки в стадии строительства покажут рост на 5-7% согласно консервативным оценкам, в то время как более оптимистичные прогнозы, учитывающие дефицит и смещение в премиальные сегменты, говорят о 13-15%.
«В Москве рост может быть выше среднего из-за высокой доли дорогих проектов».
«Вчерашние» новостройки будут дорожать медленнее строящихся, однако в столице их цены могут получить дополнительную поддержку из-за возможного перетока спроса с первичного рынка и ужесточения семейной ипотеки, уточнил спикер.
«Ликвидная вторичка – объекты с современными планировками или сталинки в хороших районах – станет одним из самых быстрорастущих сегментов с увеличением стоимости на 8-12% за год, причем в Москве и крупных городах динамика будет более выражена».
Напротив, вторичное жилье на окраинах с плохой доступностью, включая подмосковные территории за МКАД, с высокой вероятностью вступит в полосу стагнации или даже корректировки вниз на фоне рационализационного выбора покупателей, отметил эксперт.
«Устаревшие» типы жилья, такие как хрущевки и ранние брежневские панельные дома, продолжат терять в ликвидности и цене, особенно в условиях появления новых альтернатив, их стоимость будет оставаться под давлением, заключил Киселев.
Факторы влияния на цены в 2026 году
Динамика цен в наступающем году будет определяться балансом двух групп факторов, заявил Киселев.
«К стимулирующим рост относится, в первую очередь, повышение НДС до 22%, которое увеличит себестоимость строительства и может добавить к конечной цене до 5%».
Дефицит предложения, особенно в массовом сегменте, создаст основу для подорожания.
Запланированное на вторую половину года снижение ключевой ставки ЦБ оживит спрос и окажет дополнительное ценовое давление. Немалую роль продолжает играть общая инфляция и рост стоимости стройматериалов и логистики, отметил эксперт.
С другой стороны, рост будет охлаждаться высокой стоимостью рыночной ипотеки, которая даже после возможного снижения ставки ЦБ останется на уровне, ограничивающем возможности многих покупателей, особенно на вторичном рынке, заявил спикер.
Стагнация реальных доходов населения продолжит ограничивать платежеспособный спрос.
«Кроме того, в отдельных локациях и сегментах возможен локальный избыток предложения, который будет оказывать понижающее влияние на цены».
Ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля также способно временно охладить активность на первичном рынке, заключил Киселев.
Влияние благоустройства территории на цены и скорость продаж
Киселев заявил, что в первичном сегменте качественное благоустройство придомовой территории превратилось из опции в обязательный конкурентный фактор, прямо конвертируемый в финансовые показатели.
«Его влияние на скорость продаж выражается в сокращении цикла реализации на 2–3 месяца для проектов с развитой инфраструктурой двора, наличие специализированных зон, например спортивных, может ускорять продажи на 15–20%».
Что касается ценового воздействия, то благоустройство формирует устойчивую премию к стоимости квадратного метра, уточнил спикер.
«В сегменте бизнес-класса эта надбавка составляет 10–15%, а в премиальном может достигать 20–30%. Даже в комфорт-классе мы оцениваем этот эффект в 5–15%».
Ценность создают такие элементы, как функциональное зонирование для разных возрастных групп, экологичный дизайн с использованием натуральных материалов и всесезонного озеленения, а также внедрение технологичных решений для комфорта и безопасности, уточнил эксперт.
«Инвестиции в благоустройство не только повышают привлекательность жилого комплекса, увеличивают его ликвидность и конечную доходность для девелоперов, поэтому они продолжат расти даже в таких непростых для рынка условиях».
- новостройки в стадии строительства покажут рост на 5-7%;
- вторичное жилье на окраинах с плохой доступностью, включая подмосковные территории за МКАД, с высокой вероятностью вступит в полосу стагнации;
- к стимулирующим рост относится, в первую очередь, повышение НДС до 22%, которое увеличит себестоимость строительства;
- оформить ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте