Этот материал будет интересен нашим читателям, которые хотят быть в курсе последних новостей ипотечного сектора и получить советы от эксперта.
Просрочка по ипотеке – это не приговор и уж точно не автоматическая потеря квартиры. Многие заемщики боятся даже заикаться о проблемах банку, представляя коллекторов и суды. На деле же финансовые организации в 2024–2025 годах стали гораздо сговорчивее: им выгоднее сохранить клиента, чем продавать залог с молотка. Разобраться в тонкостях реструктуризации и понять, как не довести дело до торгов, рассказала основатель и директор АН «Любимое» София Любимова специально для Bankiros.ru.
Реструктуризация ипотеки – как она может помочь?
Любимова заявила, что к реструктуризации все относятся по-разному.
«Кто-то думает, что это крайняя мера и банк вот-вот заберет квартиру, а кто-то видит в этом спасение».
На деле реструктуризация – это не признание поражения, а рабочий инструмент защиты. Если доход упал больше чем на 30% и жилье единственное, вы имеете право на ипотечные каникулы до шести месяцев.
«Это не добрая воля банка, а законный механизм. В этот период банк не начисляет штрафы и не может требовать досрочного возврата денег».
Даже если под формальные критерии каникул вы не попадаете, можно просить о реструктуризации по внутренней программе банка, уточнила спикер.
Продление срока, временная выплата только процентов, снижение платежа.
«Банки в 2024 и 2025 годах гораздо чаще идут на переговоры, чем в суд. Им выгоднее сохранить клиента, чем продавать квартиру с дисконтом. К тому же банк не может расторгнуть договор при первой просрочке. Сначала идет требование, потом суд, а это длинная процедура. Квартира не уходит за один месяц».
Любимова заявила, что у заемщика есть право оспаривать штрафы и неустойку. Если дело дошло до суда, можно просить снизить размер неустойки, и суды часто идут навстречу. Даже при серьезной просрочке взыскание на единственное жилье проходит только через суд, что дает время найти решение.
«Из моей практики главная ошибка не финансовая, а поведенческая. Люди перестают выходить на связь, и три месяца тишины превращают рабочую ситуацию в юридический конфликт».
Если прийти к банку до серьезной просрочки, в большинстве случаев удается договориться о снижении платежа.
Важно понимать, что реструктуризация – это не списание долга, а изменение условий, и переплата может вырасти. Но это плата за сохранение квартиры. Идти на реструктуризацию стоит, если доход упал временно и вы планируете восстановиться в течение года.
«А если долг копился полгода и больше, а источника дохода нет, реструктуризация лишь отсрочит неизбежное, тогда правильнее думать о продаже».
Вывод простой, реструктуризация работает, если действовать быстро и честно оценивать свои возможности.
Когда банк может инициировать продажу заложенной квартиры?
Любимова сообщила, что самый частый страх звучит так: «Я пропущу пару платежей, и у меня сразу заберут квартиру». На практике все сложнее и дольше.
«Банк не заинтересован в быстрой продаже залога, потому что торги почти всегда проходят ниже рынка, а это убытки для всех. Право запустить взыскание появляется при существенной просрочке, обычно больше 90 дней».
Банк направляет требование о досрочном возврате всей суммы, и если оно не исполнено, идет в суд. Но сам факт просрочки не равен автоматической продаже. До торгов проходят этапы: претензия, переговоры, реструктуризация, суд, исполнительное производство. Это месяцы, а иногда и больше года, уточнила спикер.
Вторая ситуация – систематические нарушения, заявила Любимова.
«Даже мелкие, но регулярные просрочки банк может счесть существенным нарушением».
Третья – нарушение условий залога, например отсутствие страховки или незаконная перепланировка, отметила спикер.
«Сами по себе они редко становятся причиной взыскания, но усиливают позицию банка».
Отдельно стоит сказать про добровольную продажу, отметила спикер.
«В 2024 и 2025 годах банки все чаще предлагали заемщикам продать квартиру самим, чтобы закрыть долг. Это выгоднее торгов, где стартовая цена ниже рынка и может снижаться дальше».
Самый жесткий сценарий начинается, когда заемщик игнорирует банк, нет связи, нет платежей, нет попыток договориться. Тогда банк вынужден идти в суд, заявила эксперт.
«Из практики скажу, квартира уходит на торги не из-за одной просрочки, а из-за накопленного долга и отсутствия диалога. В большинстве случаев до суда можно договориться. Если квартира – единственное жилье, взыскание идет только через суд, что дает дополнительную защиту».
Банк инициирует продажу, когда переговорные возможности исчерпаны, а долг стал системным. Пока вы выходите на связь и предлагаете решения, квартира в зоне управляемого риска. Как только наступает тишина, риск становится юридическим, заключила Любимова.
- даже если под формальные критерии каникул вы не попадаете, можно просить о реструктуризации по внутренней программе банка;
- банк направляет требование о досрочном возврате всей суммы, и если оно не исполнено, идет в суд;
- в 2024 и 2025 годах банки все чаще предлагали заемщикам продать квартиру самим, чтобы закрыть долг;
- банк инициирует продажу, когда переговорные возможности исчерпаны, а долг стал системным;
- оформить ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте