Статья будет полезна тем, кто хочет узнать, что будет с ипотечными ставками и рынком недвижимости в целом в 2023 году.
В связи с продлением льготной ипотеки и изменением условий по другим видам ипотечного кредитования россияне стали задумываться о том, как изменятся цены на новостройки и вторичку в следующем году и что будет со ставками по кредитам.
Эксперты рассказали Bankiros.ru, чего ожидать от рынка недвижимости в 2023 году.
Как внешняя обстановка влияет на покупателей жилья
Потенциальный спрос на жилье в виде покупки нового или улучшения условий проживания, охватывает, по разным оценкам, 70-80% населения России, отмечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Поэтому сам по себе спрос может как резко увеличиться, так и резко упасть, в зависимости только от одного фактора – платежеспособности.
Во времена пандемии люди были напуганы неизвестной болезнью, что привело к падению спроса на, россиянам просто было не до недвижимости. Но, как только пришло понимание, что если не купишь сейчас, то все подорожает, произошел бум спроса, напоминает спикер.
Сейчас, объективно, на рынке не хватает платежеспособного спроса, уверен эксперт. Это вызвано последствием шоков, вызванных началом СВО и проведением частичной мобилизации. При этом в период между началом СВО и объявлением частичной мобилизации рынок практически восстановился и пришел к рыночным значениям в период до начала действия программ стимулирования платежеспособного спроса.
Текущая проблема состоит в том, обращает внимание Преображенский, что за время действия стимулирующих программ цена недвижимости возросла примерно на 50%, а доходы на столько не выросли. В этой ситуации, если бы все шло по законам рынка, цена недвижимости должна была бы снизиться до рыночных уровней 2018-2019 годов. Однако рынок так действовать не будет, потому что проекты реализуются не за один месяц − этот процесс этот длится годами.
Платежеспособный спрос на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге сократился, потенциал роста цены исчерпался, и наметилась тенденция к сокращению цены, отмечает спикер. Данная тенденция в 2022 году воплотилась в льготную ипотеку от застройщика. Кроме того, первый квартал 2022 года был отмечен продолжением тенденции роста цены.
Эксперт подчеркивает, что застройщик в нынешнем формате управления строительством жилья не может по своей инициативе существенно менять цены в меньшую сторону, а только по согласованию с банком. Поэтому, ему проще поделиться частью своей прибыли с банком и сделать льготную ипотечную программу от застройщика, чем снижать цену, поясняет спикер.
Как изменятся цены на новостройки
Ожидать снижения цен в пределах 10% можно, но не массово во всех проектах, прогнозирует Преображенский. Ожидать скидок, причем достаточно существенных, на отдельный пул квартир тоже можно. Зачастую неудачные, по тем или иным причинам квартиры стоят в прайс листах по тем же ценам, что и без изъянов, а в качестве различных маркетинговых мероприятий эти квартиры фигурируют в различных горячих предложениях.
С высокой вероятностью цены будут на текущем уровне конца 2022 года с потенциалом коррекции по некоторым проектам на величину 5-10% вниз. Эксперт подчеркивает, что на проекты, которые подорожают в 2023 году, будут скидки 20% и более в качестве маркетинговых программ, но не имеющих никакого отношения к переоценке вниз цен в проекте.
Стоимость вторички в 2023 году
Преображенский указывает на то, что цены предложения постепенно стали снижаться. Это говорит о поиске нового равновесия на рынке, т.к. сделки стали затягиваться из-за отсутствия спроса на ряд лотов по выставленным ценам.
Продавцы, основываясь на тенденции повышения цен на первичном рынке, стали повышать стоимость своих лотов. Как правило, вторичка растет опережающими темпами, отмечает эксперт. Кроме того, спрос на вторичной недвижимости практически не стимулируется, и это приводит к тому, что без льготной ипотеки и роста рыночных ипотечных ставок спрос на вторичке охлаждается быстрее.
К тому же, замечает собеседник Bankiros.ru, вторичный рынок значительно больше первичного. Продавец может стоять с лотом дольше продавца первички, но если надо действительно продать, то идет поиск цены приемлемой покупателю. В конце концов рынок нащупает равновесие.
Равновесная цена сегодня находится в районе 240-260 тысяч рублей за «квадрат». Дальнейшее движение цены будет обусловлено тем, как будет развиваться экономика РФ, прогнозирует спикер. Если процесс девальвации рубля будет продолжен, то скорость снижения цены резко замедлится.
Вторичного рынка изменения льготной программы ипотеки совсем не коснутся, считает директор компании Element Development Виталий Коробов.
Пока не видно никаких предпосылок для того, чтобы ипотечные ставки на готовое жилье опустились ниже нынешнего среднего уровня в 9,2%. Для потребителя это – высокий уровень, а потому спрос, вероятно, останется на сегодняшнем довольно низком уровне. Эксперт прогнозирует, что цены продолжат постепенно снижаться, а ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой», соответственно, расти.
Как цены на вторичку влияют на стоимость новых квартир
«Первичка» и «вторичка» – это две взаимосвязанные области, подчеркивает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Вторичный рынок выступает одним из драйверов первичного – ведь, как известно, многие продают свою квартиру, чтобы приобрести более комфортное жилье в новостройке.
Сейчас количество сделок на рынке готового жилья действительно сократилось. Это произошло по ряду причин, объясняет спикер:
- не действуют программы;
- ставки по ипотеке достаточно высокие;
- наблюдается стагнация цен, а в неликвидных объектах – даже снижение.
При этом спрос на востребованные объекты, не требующие каких-то дополнительных инвестиций, ремонта и т.п., дешеветь точно не будут, уверен эксперт. Для изменения ситуации необходимы дополнительные меры и поддержка государства.
Если ипотечные ставки для вторичного рынка будут более приемлемыми, то его активность положительно скажется и на рынке строящегося жилья. Кроме того, отмечает Фельдман, субсидирование государством вторички снизит количество запросов на ипотеку без первого взноса.
Как изменятся ставки по ипотеке
Прогноз ЦБ РФ на 2023 год, по которому ключевая ставка будет находиться в пределах 6,5-8,5%, свидетельствует о том, что регулятор предполагает возможное ухудшение экономической конъюнктуры, отмечает Преображенский. Это приведет к необходимости в относительно небольшом периоде ужесточить кредитную политику.
В настоящее время трудно спрогнозировать весь объем рисков связанных с санкционным давлением и складывающейся конъюнктурой рынка на энергоносители, обращает внимание эксперт. ЦБ РФ закладывает несколько сценариев дальнейшего развития экономики − от умеренно пессимистического до относительно оптимистического.
Соответственно, на сегодня средняя рыночная ставка составляет около 11%. Спикер считает маловероятным событием, что эта ставка достигнет, а тем более превзойдет 11% без существенных факторов, связанных с экономическими трудностями. С большой степенью вероятности, в 2023 году рыночная ипотечная ставка снизится ниже 10%, что улучшит спрос на рынке.
Пока действуют программы господдержки рынок будет чувствовать себя стабильно, уверен Фельдман.
Если при этом инфляция будет снижаться, то можно ожидать, что ипотека вернется в «привычное русло» и ставки будут в приемлемых для людей размерах, прогнозирует эксперт. Если же инфляция сохранится в текущих темпах или будет увеличиваться, то застройщики просто снизят свою активность.
Вывод новых проектов на рынок будет происходить очень осторожно, поскольку большого задела для снижения цен нет: земля, себестоимость строительства, услуги подрядчиков и тарифы на подключение к сетям объектов растут, наблюдается отток рабочей силы, кредиты для девелоперов тоже не дешевеют. Ряд компаний может в целом поставить запуск новых проектов на паузу до стабилизации ситуации, подчеркивает спикер.
Девелоперскую активность также будет сдерживать падение доходов населения, хотя продление льготной ипотеки не даст сильно сократиться спросу, уверен Фельдман.
Ценовая стагнация, по прогнозу Коробова, продлится еще как минимум полгода. Дальше все будет зависеть от поглощения рынком нового предложения: если процесс пойдет хорошими темпами, цены снова могут начать плавно расти.
Итоги:
- В этом году спрос на недвижимость сократился, так как уменьшилась платежеспособность населения. Дополнительный негатив добавили СВО и частичная мобилизация.
- Цены на новостройки могут снизиться в среднем на 10% на отдельные объекты.
- Цены на вторичку, как и спрос, продолжат постепенно снижаться, а ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» расти. При этом если процесс девальвации рубля будет продолжен, то скорость снижения цены резко замедлится.
- Если ипотечные ставки для вторичного рынка будут более приемлемыми, то его активность положительно скажется и на рынке строящегося жилья.
- Ставка по ипотечному кредитованию, скорее всего, останется на прежнем уровне – в среднем 11% −, но может и уменьшиться до 10%.
- Подобрать выгодную ипотеку с приемлемыми условиями вы можете здесь.
Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.
Отзыв о сайте