Платежные каникулы, пересмотр ставки и продажа квартиры с торгов: реструктуризация ипотеки в 2026 году стала доступнее, но пользуются ей лишь 25% заемщиков. О правах должников и подводных камнях процедуры рассказал руководитель юридической службы консалтинго-брокерского агентства Genesis Group Илья Марусов специально для Bankiros.ru.
Что такое реструктуризация?
Как заявил Марусов, реструктуризация ипотеки – это процесс пересмотра условий договора, позволяющий заемщику уменьшить финансовую нагрузку на определенный период.
«Этот инструмент стал особенно важен в последние несколько лет, когда экономическая ситуация в России оставалась нестабильной, а процентные ставки на ипотечные кредиты достигали рекордных уровней».
В 2025 году, по данным ЦБ, реструктурировано около 1,5 трлн рублей ипотечных кредитов, что составило 4,3% от общего объема ипотечного портфеля, уточнил спикер.
Это показало высокий интерес к процедуре и необходимость дальнейшего улучшения механизмов защиты заемщиков.
Какие есть права у заемщика?
Главным правом заемщика при реструктуризации является право на платежные каникулы, заявил Марусов.
«Этот механизм позволяет приостановить или уменьшить размер платежей на срок до 6 месяцев, что дает заемщику время для восстановления финансовой стабильности».
Также важно, что заемщик имеет право на пересмотр условий по процентной ставке, увеличению срока кредита или изменению графика платежей. Это позволяет значительно снизить ежемесячную нагрузку, отметил эксперт.
Однако не все заемщики могут воспользоваться правом на реструктуризацию, сообщил Марусов.
«Согласно статистике, только 25% заемщиков обращаются за реструктуризацией в случае возникновения финансовых трудностей. Причины таких обращений могут быть разными – от потери работы до временного ухудшения финансовой ситуации».
Важно, что банки обязаны рассматривать такие заявки и предложить заемщику решения, которые соответствуют его возможностям, учитывая его текущие доходы и расходы, уточнил спикер.
«Программа реструктуризации не освобождает заемщика от долговых обязательств, но позволяет уменьшить ежемесячные платежи и избежать штрафов за просрочку».
Также стоит отметить, что банк обязан предложить заемщику «гибкие условия» реструктуризации, если тот оказался в финансовых трудностях.
«В 2024 году 67% реструктурированных кредитов были проведены на основе таких гибких условий, что показывает важность этого инструмента для заемщиков в трудной финансовой ситуации».
Когда банк может инициировать продажу заложенной квартиры?
Банк может инициировать продажу заложенной квартиры (или другой недвижимости, находящейся в залоге) в случае, если заемщик не выполняет обязательства по ипотечному договору, заявил Марусов.
«Это обычно происходит, когда заемщик имеет серьезные просрочки по платежам, которые составляют более 3 месяцев. В таких случаях банк начинает процедуру взыскания долга и может прибегнуть к продаже заложенного имущества через суд».
При этом важно помнить, что процедура продажи квартиры не происходит моментально.
«Банк обязан сначала предоставить заемщику несколько предупреждений и уведомлений о задолженности. В случае неисполнения обязательств банк обращается в суд для получения судебного решения».
В 2025 году, по данным Росреестра, было продано около 35 тысяч квартир на аукционах в связи с просрочками по ипотечным кредитам, что составило около 0,3% от общего числа ипотечных сделок.
Эти данные подтверждают, что ситуация с продажей заложенного имущества достаточно распространена, но не массовая, отметил эксперт.
После получения судебного решения банк может обратиться к специалистам по реализации залогового имущества для проведения аукциона. Процесс продажи может занять от нескольких месяцев до года, в зависимости от конкретной ситуации.
«Важно отметить, что заемщик может в любой момент до продажи недвижимости погасить долг, а также потребовать от банка пересмотра условий или реструктуризации кредита».
Можно ли оспорить завышенную оценку недвижимости банком?
Оспаривание завышенной оценки недвижимости – важный аспект ипотечного кредитования, поскольку от оценки зависит размер кредита и сумма, которую заемщик должен будет вернуть, заявил Марусов.
«Банк сам решает, какой оценщик использовать, но оценка должна быть объективной и соответствовать рыночной стоимости жилья».
По данным ЦБ России, за 2025 год было подано около 2 000 исков по поводу завышенной оценки недвижимости, что составило примерно 1% от общего числа ипотечных сделок, заявил эксперт.
«Чаще всего такие споры возникают, когда заемщики считают, что цена квартиры была завышена для того, чтобы увеличить сумму кредита».
Однако для того, чтобы оспорить оценку, заемщику необходимо доказать, что она явно не соответствует рыночным условиям. Например, можно привлечь независимого оценщика или предоставить сравнительные данные о ценах на аналогичное жилье в этом районе, отметил эксперт.
Если заемщик считает, что оценка была завышена, он имеет право подать иск в суд, требуя пересмотра условий кредита или уменьшения стоимости залога, заявил спикер.
«Однако такие дела часто имеют сложный юридический характер, и без объективных доказательств снизить сумму кредита в суде бывает сложно. Для минимизации таких рисков перед оформлением ипотеки стоит обратить внимание на независимость оценщика и объективность его расчетов».
- реструктуризация ипотеки – это процесс пересмотра условий договора, позволяющий заемщику уменьшить финансовую нагрузку на определенный период;
- в 2025 году, по данным ЦБ, реструктурировано около 1,5 трлн рублей ипотечных кредитов;
- по данным ЦБ России, за 2025 год было подано около 2 000 исков по поводу завышенной оценки недвижимости;
- оформить ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте