Со следующего месяца в России вступит в силу реформа долевого строительства. Застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков и расходовать их по своему усмотрению. Теперь покупатели квартир будут зачислять деньги на специальные эксроу-счета. Доступ к ним девелопер сможет получить только после непосредственной передачи жилья в собственность дольщика.
Так, поправки в закон 214-ФЗ не только предотвратят риски недостроев, но и значительно преобразуют весь рынок недвижимости в России.
Что изменится для покупателей квартир?
Сама процедура покупки не претерпит особых изменений. С застройщиком все так же нужно будет заключить договор долевого строительства. Однако затем покупатель должен открыть эксроу-счет, куда будет перечислять деньги.
К примеру, если вы покупаете квартиру в ипотеку, то сначала на эксроу-счет нужно внести первоначальный взнос, а затем банк перечислит туда кредитные средства. Все деньги на таких счетах будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Поэтому при банкротстве застройщика дольщикам обязательно вернут деньги.
Как теперь будут работать застройщики?
После 1 июля все строительные компании будут вынуждены перейти на проектное финансирование. Это значит, что возведение домов станет возможно только за собственные или кредитные средства.
Эксперты предполагают, что ряд региональных застройщиков не смогут получить финансирование в банках. Дело в том, что кредитные организации склонны выдавать средства на проекты с 20-процентной рентабельностью. А такой могут похвастаться только застройщики Москвы и Санкт-Петербурга, считает Антон Глушков из Национального объединения строителей. В результате, переход на эскроу-счета рискует вызвать волну банкротств среди строительных компаний. Согласно подсчетам рейтингового агентства «Эксперт РА», это может привести к падению темпов строительства в среднем по России на 20–25%.
«Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример - компания Urban Group», – заявлял ранее председатель комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев.
Впрочем, строительным компаниям тоже есть, чем заинтересовать банки. В обмен на дешевое финансирование застройщики могут начать активно предлагать банкам аккредитации на выдачу ипотек под их проекты. Таким образом, компания получит дешевый кредит под низкий процент, а банк – расширит ипотечный портфель.
Стоит отметить, что переход на эксроу-счета и так был выгоден банкам, поскольку покупатели квартир теперь охотнее будут брать кредиты на жилье, зная, что их деньги не пропадут вместе с недобросовестным застройщиком.
Что станет с ценами на жилье в новостройках?
С начала года стоимость жилья в российских новостройках в среднем выросла на 8–9%. Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» связывают такой скачок цен с ажиотажем вокруг перевода застройщиков на эксроу-счета. Масштабная информационная компания в СМИ, которые предрекали подорожание квартир в новостройках после реформы долевого строительства, увеличила спрос на первичный рынок жилья и, соответственно, разогнала цены, считает руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко.
Многие опасались, что вынужденные перейти на кредитное финансирование строительные компании взвинтят цены на квартиры в соответствии с процентными ставками банков. То есть, на 10-15%. Этот фактор действительно повлияет на стоимость жилья в новостройках, но не в ближайшие месяцы, а только через несколько лет.
Так, по данным Минстроя, даже после вступления в силу поправок в 214-ФЗ порядка 70% строящегося в стране жилья будет реализовываться по старым правилам. Дело в том, что девелоперы могут не переводить на эскроу-счета те проекты, чья стадия строительной готовности достигла 30%, а доля проданного жильяпревышает 10%.
За покупку таких квартир застройщик может получить деньги напрямую от дольщика. Следовательно, он не несет затрат на обслуживание кредита и может предложить среднерыночную цену за жилье.
Выходит, что больше половины новостроек будет введено в эксплуатацию только через год или два. Значит, у строительных компаний достаточно времени, чтобы подыскать оптимальное финансирование для новых проектов и договориться о льготных ставках по кредитам. Таким образом, большинство экспертов сходятся во мнении, что вызванные реформой долевого строительства перемены разгонят цены лишь на 5-7%.
Отзыв о сайте