Купить долю в квартире – пожалуй одно из самых рискованных предприятий. Даже несмотря на то, что все подобные сделки проходят с участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие дольщики и как можно этого избежать, решил разобраться Bankiros.ru.
Как Иван долю в квартире купил и без жилья остался
Иван купил долю в квартире. В его собственности была треть ее площади. Однако семейная пара, которая уже проживала в жилье, не давала ему заселиться и не пускала внутрь.
Поскольку для прохода в комнату, которая принадлежала Ивану, было необходимо пересечь площадь, где жила семейная пара. Других вариантов там не было.
Иван подал в суд и выиграл его при апелляции. Суд решил, что если у гражданина есть право собственности, оно должно соблюдаться. Однако затем дело оказалось в Верховном Суде, где по этому вопросу было совершенно противоположное мнение.
Верховный Суд сослался на ст. 288 Гражданского кодекса РФ о том, что собственник жилого помещения имеет право им распоряжаться: «Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением».
Про это же говорит и ст. 17 Жилищного кодекса РФ: «Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».
Верховный Суд вспомнил также ст. 247 Гражданского кодекса РФ:
«1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации».
Семья, которая владела большей частью квартиры, конечно же не хотела, чтобы Иван проходил к себе в комнату через их жилое помещение – для них это был совершенно чужой человек. Пройти в ванную или кухню, не пересекая пространство супружеской пары, было невозможно. Так, Верховный Суд пришел к мнению, что вселение Ивана нарушит эту норму закона.
В подобных вопросах суд обычно придерживается такой же позиции. Поэтому вполне вероятно, что даже купив долю в квартире, вы вряд ли сможете в ней проживать.
На что стоит обратить внимание, если вы покупаете долю в квартире
Прежде, чем покупать часть жилья, обратите внимание, есть ли в квартире отдельный проход в вашу комнату. Если пройти туда можно, только через чужие комнаты, суд встанет на сторону владельцев.
Важен и размер доли, которую вы приобретаете. Собственник незначительной доли, безусловно, может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению: продать, подарить, сдать в аренду и другое, даже если это 0,2 квадратного метра. А вот с проживанием могут возникнуть проблемы. На практике суды часто отказывают владельцу небольшой доли в проживании в квартире. Особенно если размер его доли не позволяет ему выделить отдельную комнату. Когда собственник мизерной доли не является родственником владельцев, он может рассчитывать только на то, что его долю выкупят другие жильцы.
По иску основного собственника суд в принципе может лишить владельца небольшой доли права собственности против его воли. Это возможно, когда его доля значительно меньше, чем у остальных собственников, ему нельзя выделить изолированную комнату, которая будет соразмерна его доле или у него есть другое жилье, а в этом он не проживает.
В законе существует понятие незначительной доли, однако в законе нет определения и конкретных чисел того, как определяется такая доля. Таким образом, является ли доля владения значительной или несущественной, решает суд. Обычно при этом суд использует следующий критерий – возможно ли выделить соответствующую доле изолированное помещение.
Однако известны и судебные прецеденты, когда суд отказывал во вселении владельцу двух трети квартиры. В одном из таких случаев в однокомнатной квартире жила семья, у которой была только треть жилплощади. Суд решил, что покупатель двух трети не сможет использовать жилье соразмерно своей доле, поскольку другие владельцы не являются его родственниками. Выделить отдельную комнату в однушке невозможно. Доказать свою необходимость проживать именно в этой квартире основной собственник тоже не смог.
Суд решил, что действия собственника являются злоупотреблением им права. Приобретая две трети в квартире, он не мог ни знать, о том, что в ней уже есть собственники ее третьей части. Он также не мог ни догадываться о том, что однокомнатная квартира вряд ли будет пригодна для проживания двух неродственных семей. Поэтому, приобретая часть квартиры, он действовал заведомо недобросовестно.
Когда купить долю в чужой квартире – скорее сомнительная идея?
Не стоит верить сказкам риелтора о том, что вы спокойно сможете вселиться в подобную квартиру. Включите здравый смысл. В квартире уже проживают чужие вам люди, вселиться в нее скорее всего не получится. Размер вашей доли и планировка квартиры вряд ли позволит вам вселиться в нее и выделить вам отдельную комнату, которая будет соразмерна вашей доле.
Кто из жильцов сможет проживать на данной площади, решает суд. Важным критерием здесь будет факт того, кто дольше живет в квартире. Так, если вы купили половину доли в однокомнатной квартире, не зная, что там проживает семья, родственником которой вы не являетесь, суд вероятнее встанет на сторону тех жильцов.
Даже если вы правильно оформите сделку, подумайте, сможете ли вы жить на купленных метрах. Какая из комнат в квартире сможет достаться вам, зависит от многих факторов. Если собственники не могут договориться самостоятельно, придется идти в суд. Именно он определит комнату для каждого.
Помните, что делить придется не только метры, но и расходы на коммунальные услуги. Обычно управляющая компания присылает квитанцию на всю квартиру, расходы по которой жильцы делят между собой. Однако в судебном порядке можно разделить и такие платежи. Тогда ДУК будет присылать отдельную квитанцию на каждого собственника.
Если в общих комнатах квартиры придется провести ремонт, а кто-то из жильцов не сможет или не захочет на него складываться, то один из собственников может сделать его за свой счет, а затем в суде принудительно разделить расходы.
Не стоит забывать и про человеческий фактор и регулярные конфликты. Например, кто-то из жильцов может сменить замки, пока других не будет дома и не пустить вас в квартиру. Тогда придется обращаться в суд, чтобы вам не мешали пользоваться жильем.
Что делать, если вас не пускают в жилье, где у вас есть доля?
Если вселиться не получается, то вы можете требовать у собственника денежную компенсацию. Вашу долю владений должны оценить эксперты по рыночной стоимости. С заключением экспертизы необходимо пойти в суд, чтобы взыскать денежные средства с остальных жильцов.
Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, к какому кризису готовиться россиянам.
Отзыв о сайте